风电建设用地土地估价报告 [集体建设用地定级与估价在培育地票交易市场中的作用探讨]
时间：2019-03-30 03:21:50 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要： 本文对重庆市地票价格的定价进行了探讨，分析了现有定价方式无法为市场双方提供合理价值基础，对地票交易市场的培育和完善不能起到很好的促进作用，在此基础上作者提出了以现有的价格为基础，开展重庆市集体建设用地定级与基准地价研究工作，出台集体建设用地评估的技术规范，培育中介机构专门从事评估等建议，以期对保障农民权益，培育和完善城乡统一的建设用地市场的发展提供有益借鉴。
关键词： 地票交易；定级与估价；集体建设用地
Key words: trading of the land tickets；classification and valuation；collective construction land
中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）06-0001-02
0 引言
在重庆市积极开展农村集体使用权土地流转试点工作的基础上，为了给买卖双方提供公平的交易平台，在国土资源部、发展改革委员会等有关部门的支持和指导下，被誉为中国首家农村土地交易市场的“重庆市农村土地交易所”于2008年12月4日成立。目的之一是积极探索开展宗地交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场[1]。
1 地票价格产生的过程
成立地票交易所，逐步建立城乡土地交易市场，是设计的目的之一，既然是培育市场，那就要遵循市场的一般规律。
1.1 地票产生的过程 考虑地票的价格或者价值，首先要分析地票的来源，即要分析地票产生的机理。所谓“地票”，指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标，以票据的形式通过重庆农村土地交易所在全市范围内公开拍卖。
1.2 地票产生的价格 地票产生阶段产生的价格是最初的价格，也是基础的价格，根据出台的相关文件可以看出重庆市的指导价格是市政府在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地费、土地有偿使用费等因素的基础上，制定“地票”基准价格，供交易双方参考。该价格主要是考虑了成本，也就是实际发生费用的累积，同时考虑一些影响因素，综合制定，也是一种基准价格。地票产生以后，要统一放到农村土地交易所进行拍卖，几轮竞争以后形成了最后的拍卖价格，该价格是拍卖的价格，是在公平环境下产生的价格，也就是市场交易价格。
自2008年12月4日重庆农村土地交易所正式挂牌成立以来，截至2010年9月30日，重庆市农村土地交易所共举行地票交易会17场，交易地票29720亩，成交金额36.71亿元，成交均价12.14万/亩，成交最高单价20万元/亩。
地票的成交均价和最高单价都呈稳步上升趋势。截止到2010年9月30日，重庆市已有16宗地票顺利落地，有的企业购买的地票已走完农用地转用、土地征收及国有建设用地使用权招拍挂程序，正按规定组织进行房地产开发。总体来说，经过近两年的探索和实践，重庆地票制度不断完善，逐渐被社会各界认同，运行情况良好而稳健，交易越来越活跃，城乡一体化的建设用地市场正在逐步建立，促进了重庆市统筹城乡土地制度改革的推进。
2 问题的提出
市场发展之初，各种工作都在摸索之中，包括定价的技术体系等，这种定价机制在市场发展的初期，是促进了市场的发展，但随着交易的活跃，市场的逐步发展，如果没有完整的评估技术体系和农村集体建设用地定级与基准地价工作的开展，还是按照现有的定价方法就无法做到更好的培育市场，更无法做到保障农民的合法权益。
2.1 农村集体建设用定级与基准地价评估工作缺失，无法更好的为市场发展提供服务 价值是价格的基础，价格围绕价值波动，价格反映供求关系，这是市场经济的一般规律。由于中国特殊的城乡二元结构的国情，很长一段时期以来城市建设用地市场发展迅速，国内外学者通过不同的方面对城市建设用地价值的理论进行了研究，相对于农村集体建设用地来讲，要成熟的多。国有土地的市场已经建立并经过多年的发展，流转机制、价格机制完善并成熟，城镇土地价格的评估也已形成了一套比较成熟的理论和方法体系，国家出台了《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》，城市也多次进行了土地级别和基准地价的更新工作。这些为城市国有建设用地市场的建立和培育建立了定价基础，能够比较合理地反映市场的价格和价值。
市场的培育与发展，价值、价格的作用是最重要的，相对于城镇建设用地来说，农村集体建设用地没有相应的定级规程，估价方法虽然在《城镇土地估价规程》有关于农村集体建设用地的评估方法的介绍，但操作性不强，缺乏相应的理论突破和技术与体系[2]。因此农村集体建设用地定级与基准地价评估工作开展缓慢，而随着市场的发展，最基本、最基础的工作如果缺失，将不利于市场的发展，也不利于城乡统一的建设用地市场的培育。
2.2 农村集体建设用地评估缺乏相应的技术理论演技和技术体系 由于我国的制度问题，农村集体建设用地市场发展缓慢，学者更多的是注重于对城市土地价值以及评估方法的研究和探索，关于城市土地价值的研究的理论综述，可谓多之又多，而对城市土地价值的评估方法，从影响因子、因素的选择，判定及调整系数，一直到整个评估的技术体系，都是很成熟的，对于具体的一块宗地的评估，有市场比较法、收益还原法、基准地价修正法等等。
由于市场发展慢，农村集体建设用地土地价值的探讨，相对较少，没有系统的从科学的角度去进行深入、持续的研究，也没有建立评估影响因素因子和技术体系，估价方法也就是少之又少，如前所说虽然在《城镇土地估价规程》有关于农村集体建设用地的评估方法的介绍，缺乏相应的理论突破和技术与体系，因此在确定底价的时候仅仅是按照一般发生费用的累积来确定，这样无法更好的促进市场的发展[3]。
