试论土地使用权转让
时间：2021-04-28 00:01:58 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
法学概念中的土地，与物理学上的土地范围是不同的，它是指能为人们所利用和控制的、具有一定经济价值的一种自然资源，包括陆地地表与地表上下间的一定空间之和。根据我国现行的法律规定，法学概念中的土地的权利主要有两种：即土地所有权和土地使用权。一般而言，所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能，这些权能是可以与所有权相分离而非由所有人享有的；实践中，我们必须区分作为所有权权能之一的使用权能与作为他物权的使用权。“使用权不仅包括物之使用权能，还包括物之占有权能与收益权能。”(彭万林《民法学》，中国政法大学出版社，1994：221)我们这里所谈的土地使用权显然是指他物权意义上的使用权，而非作为所有权权能之一的使用权能。
本文所谓的土地使用权，是指用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，以一定方式对土地占有、使用和收益的民事财产权利。土地使用权是他物权中的用益物权，具有派生性、限制性和有期限性等特点。土地使用权转让是指：“土地使用人将土地使用权再转移的行为，如出售、交换、赠与等。基于土地使用权转让的法律实施，新地上权人即取得原地上权人的地上权。”(《国家司法考试辅导用书》(第三卷)，2003：108-109)
土地使用权依不同标准可以划分为不同种类：比如，根据土地所有权人的不同，可以分为国有土地使用权和集体土地使用权，这是目前通用的分类方法。前者是指“用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地所享有的用益性民事财产权利”(《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：352)；后者是指“符合法律规定的用地者按照一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利”(《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：354)；根据土地使用目的的不同，可以分为城镇建设用地使用权、宅基地使用权、农用地使用权、非农经营用地使用权及非农公益用地使用权等；根据土地取得方式的不同，可以分为出让土地使用权，划拨土地使用权，承包经营土地使用权及投资土地使用权。
之所以要明确土地使用权分类，是因为在土地使用权转让的审判实务中，不同种类土地使用权转让的相关法律问题大相径庭，必须区别对待、分别研究。下面我们为研究方便和避免重复，兼采不同分类体系中的不同种类来探讨相关的实务问题。
一、城镇建设用地使用权的转让
城镇建设用地使用权是指城镇中为进行各種建设而享有的对国有土地的使用权。这种土地使用权因取得方式的不同而在转让时受到不同的条件限制，需要我们在实践中加以注意。
(一)出让取得的城镇建设用地使用权转让的限制
出让是指“土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权”(《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：353)的方式。以这种方式取得的土地使用权可以转让，但必须符合这样的法定条件：一是要依法在有形土地市场公开交易，不得搞隐形交易；二是应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式；三是首次转让必须符合法律规定和出让合同约定的条件，未达到法律规定和合同约定的投资开发条件的，土地使用权不得转让,即：未按法律规定的期限和条件开发、利用的，其土地使用权不得转让；未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让；四是转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格进行审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。五是应依法办理土地登记。出让取得的城镇建设用地使用权转让必须办理土地登记，这包括:必须依法进行土地权属变更登记，未经登记的，属于非法转让；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记；土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。
(二)划拨取得的城镇建设用地使用权允许转让的条件
划拨是指“土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权”(《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：354)的方式。以这种方式取得的土地使用权原则上不允许转让，除非符合法律规定的特定条件，才允许在符合以上出让取得的城镇建设用地使用权转让的限制条件的情况下进行转让。
具体的划拨土地使用权转让的特定条件包括：一是应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批；二是土地使用者要明确为公司、企业、其他经济组织和个人；三是要领有国有土地使用证；四是要具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；五是有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
在现实中，划拨取得的城镇建设用地使用权转让的并不是很多，在具体的条件和程序中要符合上述规定。
二、其他几种土地使用权的转让
(一)承包经营土地使用权的转让
承包经营土地使用权，是指承包人因从事农业生产而承包使用集体所有或国家所有的土地的权利。承包人对其通过承包经营而获得的土地使用权可以转让，一般是在其无劳动力或转营他业时将承包的土地使用权转让，但应符合法律规定的条件，这包括：应当签订书面合同；土地使用权转让，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；转让后的期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力，并应当经发包方同意方可转让(《中华人民共和国农村土地承包法》第二章第五节)。另外，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。
承包经营土地使用权转让后，由第三人取代原承包人的地位继续履行承包合同，原承包人退出承包关系，不再享有承包经营使用权。
(二)非农经营用地使用权的转让
非农经营用地使用权，是指：“经审批由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。”(《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：356)。
非农经营土地使用权是否可以转让，法律并没有明确的规定。原则上集体土地使用权是不得转让用于非农业建设的，但是法律明确规定了“因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”(《中华人民共和国土地管理法》第五章第63条)，而且如果乡镇企业破产，破产企业可以出卖其厂房等建筑物，相应的，该建筑物所在的土地的使用权显然也会随之转让。但是，在这两种特殊情况下的土地转让，也必须符合一定条件：因如果继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的，应办理国家土地征用和国有土地出让手续，向国家上缴土地使用权出让金，并取得国有出让土地使用权。
(三)非农公益用地使用权不得转让
非农公益用地使用权，是指：“依法经审批由农村集体经济组织或者其依法设立的公益性组织，对用于集体经济组织内部公益事业的非农用地所享有的集体土地使用权。” (《国家司法考试辅导用书》(第一卷)，2003：357)。针对非农公益用地，其土地使用权不得转让。
