住宅建设用地使用权期限届满后的续期难点问题探究
时间：2021-04-20 16:01:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要： 温州房产到期续期事件，引发了人们对《物权法》第149条中规定的住宅建设用地使用权自动续期是否有偿问题的热议。针对该问题，结合2016年12月国土资源部发布的《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，考虑从相关法律法规梳理分析、理论分析、方案分析的角度进行探讨，进而归纳出“以有偿续期为原则，但需考虑限制减免”的方案，并提出了自动续期的具体建议。
关键词： 住宅建设用地使用权；有偿续期；限制减免
【中图分类号】F274.3【文献标识码】A【文章编号】2236-1879（2018）01-0187-01
一、问题的提出
2016年3月温州市民王女士买了一套二手房，过户时发现房子的土地使用证已经在3月4日过期。当地政府人员称：要拿到新土地证，必须补交30万费用延长土地使用期限，而房子总价才65.8万元。虽未有明确的法律法规作依据而搁置，却引发了热议。
其实温州的土地使用权续期事件，在国内并非首例。除温州外，至少在青岛、深圳还有五个土地使用权到期续期案例。青岛、深圳和温州政府至少都认为土地期满续期是有偿的，而各地政府续期缴费的法律依据都是城市房地产管理法，而非物权法。但深圳、青岛续期收费依据是当地的“公告基准地价”，一般不过几百块、上千块，而温州执行的是“市场评估地价”，续期费用远超深圳、青岛，因此温州土地续期被认为具有一定风向标意义。该问题的本质在于触及了住宅建设用地使用权自动续期是否有偿的法律问题。
二、有偿续期和无偿续期的理论分析
（一）无偿续期理论。
一方面，从字面上的意思解释来看，自动续期意味着在土地使用权期满后权利人不用申请续期或是支付任何费用。其中“自动”两个字就表明使用权人在延长土地使用期限时无需做出任何行为，其土地使用权自动顺延。
另一方面，考虑到消费者并未将建设用地使用年限与房地产价格联系起来。在当前民众对房价和地价均无任何博弈能力的情形下，用终其一生的收购置房产后，还要在70年后续交昂贵的土地使用费，无法让民众接受。
（二）有偿续期理论。
一方面，如果把自动续期理解为土地使用权可以免费自然延续使用期限，那么这种解释显然超越了法律条文的字面含义。如果在续期时无需支付对价，那么这将会使得土地使用权人对某块土地拥有无期限免费利用的权利。
另一方面，有偿续期维护了《宪法》规定的我国实行公有制的土地使用原则。无偿自动续期将会使住宅建设用地使用权人获得一种类似于“永久”的使用权，使得少数人掌握大量的房产资源和土地资源，与《宪法》规定我国实行公有制的土地使用原则相背离。
三、具体方案比较分析
课题组整理了当前有偿和无偿续期的处理方法，如下表：
住宅土地使用权不满70年
方案一：有偿续期到 70 年
方案二：无偿续期到 70 年
住宅土地使用权满70年后
方案三：自动无偿续期，无需缴费
方案四：自动有偿续期，但需一次 性缴纳下一个期限土地出让金
方案五：自动有偿续期，但需缴纳 土地使用年地租
（一）针对方案一、二。
方案一、方案二涉及的都是不满70年的住宅土地使用权的续期问题。造成住宅土地使用权不满70年是由于由于房地产开发早期，土地出让制度不够完善。地方政府为招商引资，开发商为销售，不关注土地的使用期限，开发商为使得利益最大化低成本取得土地使用权，于是就出现有的土地使用权只有20年，而有的土地使用权是满期的70年。温州出现的土地到期续期问题就是开发商取得的土地使用权仅有20年的情况。
（二）针对方案三。
方案三违背了我国城镇用地国有化的初衷，与我国基本经济制度和我国的社会主义性质相违背。方案三是住宅土地使用权满70年后自动无偿续期，无需缴费。这相当于住宅建设用地所有權是一个无限期的物权，其实质是城市住房用地重新私有化。
（三）针对方案四。
方案四中规定一次性缴纳下一个期限土地出让金，对购房者负担过大。考虑到房屋逐年贬值，随着70年土地使用权到期，地上建筑物的使用寿命可能也所剩无几，若此时仍让土地使用权人一次性缴纳下一个期限土地出让金续期，对土地使用权人实在不利。
（四）针对方案五。
方案五是住宅土地使用权满70年后自动有偿续期，但需缴纳土地使用年地租。其优点在于分期缴纳，既解决了续期期限无法确定，避免续期期限过长有土地私化的嫌疑；又使房屋所有权人易于缴纳征收，不至于对其造成过重的负担；同时也为地方政府提供持续稳定的地方财政收入，避免政府为获得土地使用费而过度开发土地资源。
四、具体建议
（一）整体思路：以有偿续期为原则，但需考虑限制减免。
住宅建设用地使用权在期限届满时应当以有偿续期为原则，这是由该种土地使用权的性质决定的。其次，从合同法角度分析，也应当实行有偿续期的原则。在法律明文规定住宅建设用地土地使用权为70年的情况下，考虑到购房者出于房产交易中的知悉相关情况的“弱者”，所以为保护购房者，住宅土地使用权不满70年，应无偿续期到70年，故考虑限制减免。
（三）自动续期的具体建议。
首先，住宅土地使用权不满70年的，应无偿续期到70年。
其次，住宅土地使用权满70年后，可以考虑以年地租的方式有偿续期，仿照香港，不需再缴纳昂贵的土地出让金，而改以征收年地租，但以象征性为主。
再者，考虑开征房产税。结合上述构想，对未满70年的住宅土地使用权无偿续期到70年。这部分限制减免的国家收入，可以考虑开征房产税来弥补。房产税的税金由地方政府收归，作为公共服务的支出，这样的做法或许短期内无法让财政收入达到直接收取土地出让金时的收入水平，但却具备可持续性。
最后，引进年租方式。民法法系国家设定的地上权的年租方式，则可以对批租方式的某些不足进行功能上的弥补。其基本精神是在城镇非农此人口居民、工商企业及其他组织以出让方式取得的土地使用权期限届满时，除出让方基于社会公共利益收回土地外，土地使用者的使用权即自动转为按年支付租金的无期使用权。
参考文献
[1]王林清.建设用地使用权期限届满法律后果比较观察[J].环球法律评论， 2016（04）
[2]高圣平，杨旋.建设用地使用权期限届满后的法律后果[J].法学，2011（10）
