房地产开发项目的成本控制探讨
时间：2021-01-16 16:01:10 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】房地产是近年来的热门行业,开发项目作为其经营活动的重心,它的成本控制会影响整个企业的利润高低。本文从现象出发,以理论为基础,指出了在成本控制中存在的问题,提出解决方法。
【关键词】房地产开发 项目管理 成本控制
政协会议召开期间,住房问题是常被提及的一个词汇。房地产行业作为经济领域的一个重要部分,是近年来投资和消费的热点,正是因为这样,这一行业涌入了大量的资金,使市场竞争更加激烈。除了2008年下半年,房地产市场出现过动荡,其他时间,房价一直处于上升阶段。由于房价的居高不下,使许多工资阶层对商品房望而却步,房屋成交量下降,闲置率上升。国家也利用利息、税收、财政等手段进行宏观调控,在一定程度上刺激了房地产市场,减轻了房地产及贷款人的负担,但房地产市场的成交量依然不乐观,价格依然没有回落。
众所周知,存货价格是以成本决定的,房地产作为房地产企业的存货,其价格与成本存在密切关系。从另一个方面说,企业的收入与其成本、费用之差得到利润,如果企业成本降低,那么利润必然上升。因此,我们必须重视作为企业支柱的房地产开发项目的成本控制。这样做不仅可以为房地产企业带来更高的利润,从某种意义上来讲,还可以促使房价回归到理性阶段。
一、房地产相关理论
房地产开发企业是指按照《城市房地产管理法》的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此,房地产开发的前提是取得国有土地使用权。房地产开发经营活动包括土地开发和房屋开发,也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发。
这个定义是从对象角度出发的,而房地产开发也可以看作从工程勘察、设计规划、征地拆迁、土地开发、项目建设、完工交房的一个过程。
房地产开发有其独特的特征:第一,房地产开发涉及很多部门,如银行、勘探、规划、市政、施工、环境、卫生等,涉及面极广,因此有很强的综合性。第二,房地产开发项目建成后,既可以作为住房出售,也可以用作其他用途,如做行政事业性用房,生产经营性用房等。第三,房地产开发需要建设的往往不止一套房子,至少开发一个小区,因此需要的投资量很大。除此之外,房屋开发的周期很长。以上几个方面,决定了房地产开发的高风险性。第四,房地产开发与金融部门关系紧密。房地产资金需求量大,那么必然需要从银行等金融机构进行贷款。如今,金融机构也不再局限于银行这一单一的形式,财务公司、保险公司、租赁公司都是房地产开发提供了资金支持。可以这么说,房地产行业的迅速发展,是与为其提供资金支持的金融部门密不可分的。
二、房地产开发项目成本控制理论
成本控制,就是对经营活动中发生的各种成本进行控制。本文的研究对象是房地产开发项目,即对房地产开发项目中发生的全部成本进行控制。房地产开发项目成本主要包括以下几方面。
前期项目费用。项目开发是一个过程,从工程勘察到项目建设一段时间发生的费用都属于前期项目费用。如规划设计费用,又如土地平整费等。其中特别需要注意的是因项目开发而征用土地所发生的费用,如征用土地费、拆迁安置费和补偿费等,这一部分费用一般各地政府都有较为明确的标准。
建筑施工过程中的费用。这又可以划分为直接成本和间接成本。直接成本包括直接材料费用、直接人工费用以及其他直接费用。间接成本包括管理人员的职工薪酬、固定资产折旧费用、固定资产修理费用、办公费、差旅费、基础设施费用等。基础设施费用主要指土地、房屋开发过程中所发生的水电费、通讯费、环卫设施费用等因利用基础设施而发生的费用。
安装费用。在开发项目达到可使用状态之前可能会发生建筑安装工程费和设备费用等。企业可以自行安装,也可以将这部分业务承包出去。如果企业自行安装,那么发生的费用和建筑施工过程中发生的费用基本相同。
完工后的清理费用,如使环境恢复原貌的费用。在很多情况下,很难分清楚清理费用和间接费用的区别。在这种情况下,往往以是否设立现场管理机构为依据进行划分,如果不设现场管理机构,那么不计入开发成本项目,直接计入当期损益。
其他。配套设施费用,在开发项目中发生的,可计入成本,不能有偿转让的公共设施,如公厕、锅炉房等。借款费用资本化,在项目达到预定可使用状态之前的借款费用可以按新企业会计准则的要求计入项目成本。
要想控制房地产开发项目成本,就要控制好以上每个成本项目。以上每个成本的下降,都会引起整个房地产开发项目成本的下降。还需要注意的是,房地产开发项目成本控制存在其特殊性,这是由房地产开发特征决定的。前面提到房地产开发项目时间跨度大,在不同的项目之间,材料、人工的价格可能发生了很大变化。再者,房地产开发项目面临不同的环境,重庆的房地产开发项目的成本与广州深圳房地产开发项目的成本显著不同。鉴于此,房地产项目开发成本控制不能采用一般的方法进行量化分析。
三、成本控制中存在的问题
总的来说,庞大的成本支出、较低的收益是众多房地产开发企业存在的问题,主要表现在四个方面。
1、成本控制没有进行规划
如同在其他行业中忽略成本的事前规划一样,房地产开发项目中也或多或少存在这种轻规划的现象,为了赶工期,不进行成本规划,这对于成本控制是十分不利的。
在进行了决策分析后,进行成本的事前规划,是房地产开发项目成本控制的重要依据,可以有效地减低开发成本,提高房地产企业的利润。房地产开发项目的运行,便是执行成本规划的过程。通过成本的事前规划,可以节约很多不必要的开支,也可以判断相应部门的工作绩效。通过比较规划成本与实际成本,找出差异存在的原因,为以后进行成本控制提供经验。
2、注重施工阶段发生的成本,忽略前期工程阶段的成本
前面提到过,房地产开发项目成本包括很多方面,每一方面的成本都直接影响了开发项目的成本。但是在现实中,企业往往忽视其他阶段的成本控制,而只关注于施工阶段的成本控制,原因主要在于施工阶段发生的成本是显性成本,即毫无疑问的被计入房地产开发项目的成本,企业以为只要降低了这方面的成本就是节约了成本,提高了利润;而其他阶段的成本控制作为隐性成本,往往被质疑是否能够计入房地产开发项目的成本。
在前期工程费用中,有一种决策成本,即决定是否进行某个房地产开发项目。决策要根据对与项目有关的市场、资源、技术、资金等影响因素的分析,判断开发项目在技术上是否可行,在经济上是否能够盈利,并且在所有的可选择方案中选择出一个最佳方案。决策对于房地产开发项目来说是十分重要的,一旦决策失误,整个项目就面临失败的危险。
除了上面讲述的借款费用、决策成本,企业还往往忽略了对设计规划等阶段的成本控制。正是由于这种原因,企业的成本没有发生根本性的降低。
3、完工阶段未做好反馈工作
许多企业在房地产开发项目完工之后就立刻不再过问了,项目的组织管理不到位,不能及时反馈在项目建设中存在的问题,丧失了改进以后工作的依据。许多特殊的房地产开发项目,在完工之后还担负着将环境恢复原貌的任务,但如果企业在完工之后没有进行恢复工作,会面临着巨额罚款,增加了企业的负担。
4、成本控制方法不完善
从研究角度来看,虽然我国房地产开发项目成本控制方面有一些典型,但是很多都只是纸上谈兵,缺乏与实际的结合。而许多先进的项目成本方法,如工作分解结构、挣值管理技术等,是从西方传播过来的,并没有很好的与中国房地产市场融合,也没有真正的得到运用。
