房地产开发项目经济评价方法新探索
时间：2021-01-15 00:04:08 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：房地产开发项目经济评价方法优劣，对房地产的价格影响巨大，甚至对整个房地产行业产生巨大的冲击。随着我国房地产市场的迅猛发展和市场激烈的竞争，各房地产开发企业需要更为合理、更为科学的手段，来进行房地产开发项目经济评价工作。本文就如何探索并总结出更完善的经济评价理论和运行机理进行了相关的探索和探讨，藉此来更好的为房地产市场服务。
关键词：房地产开发项目 经济评价 方法探索
前言：房地产业对我国的经济贡献卓著，房地产市场也发展的如日中天，住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，城镇化率的逐步提高，商品房价格日益高涨，极大的影响并改变着人们的生活状态，同时也吸引越来越多的开发商进入房地产业攫取高额利润。据不完全统计，万科、恒大、保利、龙湖等一大批响当当名号的房地产企业占据国家500强的前位，在土地拍卖市场上他们往往一掷千金，刷新一个个的地王记录，而很多别的企业屡屡在土地竞争市场败北，从而导致强者越来越强，弱者越来越弱，甚至丧失阵地转行。那么他们为啥能在国家房地产政策频繁出台，国家宏观调控如此严厉下一次次拿地成功呢？我想其原因可能正是本文所要研究的，可能是各企业对房地产价值的估计存在偏差。
1 房地产项目经济评价方法
传统的房地产开发项目评价方法大多使用折现现金流方法，即计算项目的投资收益率或净现值，采取动态指标和静态指标相结合方式综合衡量项目价值，目前我公司也正是采用的这种方法。这一方法适用于风险小、现金流波动小的项目。其隐含了两个基本假设：其一，能较准确估计项目各期的净现金流，在寿命期内，其内外环境不会发生预期以外的变化；其二，决策者只能选择“立即投资”和“放弃投资”，即投资是不可推迟的，不存在管理柔性。而房地产开发项目存在很大的风险和不确定因素，包括财务风险、市场风险、政策风险等。对于房地产开发项目来说，其最初的拿地投资以及为之付出的成本都使得投资成为不可逆；并且在取得土地后，决策者在实际开发前可以通过市场调研等手段，获得价格、成本、政策等多方面的信息来选择投资的时机，使得项目具有可推迟性。所以传统的折现现金流方法不能准确完整地反映房地产开发项目的真实价值，也就不能准确的判断估计土地成本，并进而导致在激烈的土地市场竞争中处于劣势。
2 实物期权定价模型及参数
3实物期权法与传统方法对比分析
与传统方法相比，实物期权方法有以下优势：
（1）实物期权方法引入期权理论，是一种或有决策。以或有决策的方式处理项目开发投资中的不确定性因素，在决策时刻，根据情况向好的方向或者坏的方向发展，做出不同的投资决策，使得损益是非线性的。这一方法承认不确定性能够创造价值。
（2）使用实物期权方法对项目进行评估，可以系统地反映在房地产开发投资中企业必须承担的风险来源以及风险对项目价值创造的影响。这些信息直接回答了决策者关心的根本问题，可以直接作为战略性投资决策的依据，有助于管理者更好地进行风险管理和战略投资。
（3）实物期权方法提高了决策的科学性，为房地产项目投资决策提供了新的思路和定量分析工具。实物期权定价方法的出发点是根据市场情况的随机波动决定投资的潜在价值，注重投资过程的阶段性评价，这对于周期较长、不确定因素较多的开发项目尤为重要，而房地产开发项目正是具有这些投资特性。
4 房地产开发项目价值分析
4.1投资阶段性特征
房地产开发项目显然属于典型的多阶段投资项目，一般可分为以下几步：论证阶段、规划阶段、施工阶段。以下分别对这几个阶段的投资风险进行分析，以认清整个项目投资过程中的期权特性。
（1）论证阶段
在这一阶段，决策者对项目进行可行性研究论证，关于项目的许多内容都是预测的，如土地价格、销售价格等，在房地产开发投资的整个寿命期内，这一阶段的风险是最大的，包括土地价格风险，方案决策风险，市场预判风险等。但是由于这一阶段没有时间选择空间，没有费用发生等，因此没有期权价值。
（2）规划阶段
开发商凭第一阶段的可研报告，通过市场竞拍取得土地使用权。此时开发商对土地进行规划设计，同时拥有在一定的期限之内对土地进行开发、经营或者转让等权利。而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性，投资者可根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险做出决策，是立即开发还是等待开发。延迟期权实际上是解决投资的时机选择问题，在获得土地后，投资者经常会在一定时间内将有价值的土地空置，或者在很长一段时间内不开发，这意味着土地在将来开发具有的潜在价值大于现在开发的价值。
（3）施工阶段
施工阶段的风险指项目从正式动工到建成房屋交付全过程的风险，包括市场价格风险、按期完工风险、建筑质量风险和自然灾害风险等。在这一阶段，影响项目价值的主要因素是房地产市场需求状况、产品市场定位、目标客户群体等。投资者在项目开发过程中，通常不是一次性将资金投入，整块土地一次性开发，而是采用分期开发方式。一期投資之后，根据市场状况调整下一期的投资方案，从而降低风险。因此本阶段存在成长期权价值。成长期权实际上是解决项目的最优投资规模问题，即项目在决策时考虑是一次开发还是分期开发。
4.2房地产项目开发价值形成
5 案例探讨与分析
本文以我公司最近参与市场竞拍的土地为例进行分析。该地块位于成都市武侯区半边街村，三环路草金立交外，两个地块被一规划道路南北相隔，其中北地块面积约35亩，南地块约99亩。
利用房地产项目传统经济评价方法，编制可行性研究报告得出相关数据，同时分析如果土地市场举牌价格发生变化时，以公司当初最高举牌价及最终成交价为中心向两边辐射，其对应指标值如下表。
根据表5-1和表5-2，当楼面地价=6812元/平方米时，NPV=13万元，按照传统经济评价方法本项目处于取舍临界点；当楼面地价=6900元/平方米时，虽然静态指标值税前利润=16320万元，税后利润=12240万元，但此时的NPV=-1488万元，显然NPV为负数，按照传统经济评价方法，该项目应予以否定，从这一点来说我公司能够举牌价到这个数的确是需要相当的决心和魄力。但如果运用实物期权评价方法，视为公司可以在取得土地后2年开发建设，即确定有一个等待或延迟期权，那么根据B-S模型求得项目总的战略价值NPV=686万元，显然NPV大于零，项目是可以接受；当楼面地价=6935元/平方米时，NPV=-2086万元， 含有实物期权的项目总战略价值NPV=2万元，按照新的经济评价方法本项目处于取得临界点。也就是说如果我公司还能够再向上举牌价至6935元/平方米接近临界点，就可以成功拿地。
6 结论
本文从实物期权的角度对房地产开发项目的经济评估进行了新探索，从理论上来说，该方法是建立在传统的评估方法上，是对传统净现值方法的一个补充和完善，更具有其完整性和适用性。但由于实物期权的复杂性和隐蔽性，对房地产项目当前价值的确定有一定难度，需要经过仔细分析挖掘。另外历史数据的缺乏造成研究上和应用中的困难，对数据范围及时段的选取客观性都有待考证。
随着我国房地产市场的快速升温并蓬勃发展，各房地产开发企业对土地的竞争或更加激烈和残酷，机会与挑战并存，正所谓适者生存，只有探索并总结出更完善的经济评价理论和运行机理，更自信的拿地、更优化的管理和更精细的建设，才能在房地产市场大潮中立于不败之地。根据本文的研究，将实物期权方法引入房地产开发项目的经济评价中，弥补了传统经济评价方法存在的缺陷，能够使得管理者和决策者从战略性的角度更好的审视当期以及未来市场的状况，更多的利用灵活性工具进行决策。
参考文献：
[1].钟任智.基于实物期权理论的房地产投资项目评估与决策研究.《东南大学》2006
[2].2007-2008年房地产开发项目投资风险分析报告.2007.10
作者简介：白刚（1974—），2007年1月毕业于西南交通大学，技术经济及管理专业，管理学硕士，工程师，统计师，注册咨询工程师。
