产城融合下商业地产开发模式创新研究
时间：2021-01-14 20:05:02 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：产城融合模式是城镇化发展的方向之一。通过分析传统房地产开发模式，剖析产城融合的内涵、阐述产城融合的实现路径，并结合国内外相关案例分析，提出由重资产走向轻资产、由单一地产开发走向产业与地产融合、由单纯居住商业功能走向全方位生活服务的新型房地产开发模式，为促进产业、城市与人之间的和谐发展提供一定的借鉴。
关键词：产城融合；房地产；新型城镇化；开发模式
一、引言
改革开放以来，我国工业化得到快速发展，但城镇化水平还相对比较滞后，出现很多有产业无城市的现象。近些年，随着房地产行业的繁荣发展，又出现了“造城运动”，很多行业涌入房地产行业，产业空心化现象愈演愈烈，这两种现象互相交织，造成资源严重浪费，也对环境造成极大破坏。十八大以来，国家提出了新型城镇化的发展战略，推进以人为核心的城镇化，推动产业与城市融合协调发展。产城融合是进入城镇化、工业化阶段的发展需要，城镇化的发展必须突出当地区域经济及产业特色，激发城镇社区这一结构单元活力，从而实现产业社区的城市转型。
全国工商联副主席孙荫环指出，以人为本的城镇化必须做到产城一体化，没有产业支撑的城镇化就是土地的城镇化，就会形成“空城”、“睡城”，只有产城融合发展，以产业为引领、以人为根本，城市发展才有内在发展动力，才能真正实现新型城镇化。全国人大财经委副主任委员尹中卿表示，目前，我国的城市化率超过50%，但不少地区尚未形成自身独特的、具有优势竞争力的产业格局，这将很难为城市化发展中流入的新增口提供充足的就业机会，影响城市群的真正形成 。西南交通大学建筑学院院长沈中伟表示：随着城市发展，产业与城市从脱离走向融合，提升人们的居住品质和城市效率，是适应时代发展的必然选择，产城融合要求一个区域具备高端产业、支撑产业的人才以及配套的城市服务功能，从而解决人们工作生活的各种需求。
产城融合是城市与产业可持续发展的未来。作为城市建设引领者的房地产企业可以尝试参与到以“产城融合”为新的指导理念的城市建设中，在实现转型与创新中突破现有发展瓶颈。为此，探讨产城融合下房地产开发模式成为社会和企业共同关注的课题，从而推动房地产企业立足政府需求和社会发展需要，抓住区域城市发展与产业升级的机遇，将公共和私人相结合，通过开发优质的房地产项目，促进与城市共同发展，实现中国房地产行业的可持续发展。
二、房地产开发模式现状分析
关于房地产开发模式，目前国际上比较有代表性的主要有两种，一种是美国模式：以市场化资本运作为主，房地产开发各个环节由开发商、建筑商、中介等机构各自完成并获取利润，是一个高度专业化协作的横向价值链；一种是香港模式：从融资、买地、建造，到卖房、物业管理通常都由一家开发企业独立完成，是一个全能开发商。而我国目前房地产开发模式侧重于沿用香港模式，通过银行贷款和预售来获取土地、开发建设。这种传统的房地产开发模式虽然取得了巨大的成绩，推进了行业的快速发展，但各种弊端也不断显现。首先，这种模式专业化分工水平低，使房地产技术、资源趋于边缘化，呈现粗放型；其次，这种模式融资渠道狭窄，过于依赖银行贷款，资产负债水平很高，一定程度上导致了房地产业非理性发展；第三，这种模式造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式缺乏创新，抗风险能力较弱。第四，这种模式使大量社会财富流入房地产行业和政府，造成社会财富分配不均。
随着房地产行业发展趋于常态化，尤其在新一届政府去杠杆化政策下，盘活存量资金意味着没有新增流动性注入，土地溢价对行业盈利贡献弱化将是大势所趋，土地储备将不再是资本定价的决定性因素，传统房地产开发模式很难持续下去，而高泡沫化、高库存化现象又日益严重，为此有必要探索一种新的开发模式，既能改变传统模式的种种弊端，又能契合新型城镇化产城融合的发展需要，促进开发企业健康可持续发展，推进房地产行业与城市、产业、人的良性融合发展，实现资源的优化配置。
三、产城融合的内涵及其发展路径
1.产城融合的内涵
产城融合是针对产城分离而提出的一种发展思路，注重产业与城市融合发展，以城市为载体，产业为支撑，推动城市更新与功能完善。城市的内涵应该既有产业又有城市，产业是城市发展的动力基础，城市是产业发展的平台，城市与产业是互相发展、互为促进。随着社会经济的快速发展，经济发展模式与产业结构都在不断转型升级，社会生产空间与生活空间的联系愈加紧密，产城与城市融合有助于促进经济发展方式快速转变，推动产业的创新升级，实现经济发展主体从单一的生产型业务模式向生产、服务、消费的多元化发展，从而促进城市产业功能与空间的统筹发展，提升城市发展活力。
2.产城融合的发展路径
产城融合的发展前期首先以产业为主导，逐步发展为以发展现代服务业和房地产业为主，以人为核心的配套服务。其次为功能融合。从产业发展与空间的关系来看，不同产业类型对空间的需求不同，现代服务业的发展需要紧密结合生活空间，市场聚集是明显的例证。我国，古代有因中欧之间的“丝绸之路”而形成的诸多特色城市，今有因商品贸易而获得发展动力的义乌模式、华南城模式等。市场聚集区在引导生产、搞活流通、聚集配套产业方面发挥着重要作用，但这并不是单纯的商家聚集，而需要有居住区、学校、医院、银行、超市等生活配套，来满足落户商家的各种需求；需要有餐饮、物流、旅游、宾馆等服务来满足消费者的需求，这就形成了一个产城融合的发展模式。
第三为结构融合。产业发展水平影响城市化发展水平，产业结构的升级带动城市就业结构的变动，就业结构的变动引起区域人口的变动，人员的变动造成社会相关需求与服务配套服务的变动，进而带动城市结构的不断融合。随着城市交通拥挤、环境恶化、住房困难等一些“城市病”的日益凸显，国家实施经济结构的战略性调整，开始进行产业转移和产业转型升级，以城市群的大规模形成为特征的逆城市化正逐步形成。这种逆城市化不断推进区域产业的创新换代，促进人口及其各种配套同步迁移。很多区域开始以养生、养老、商务、休闲、会议、度假等消费活动为主，向非中心区、非大城市的养老区、旅游度假区、特色资源区、乡村卫星城区发展，不断聚集，形成“就地城镇化”的重要发展模式。
