经纪公司：刚需依然强劲
时间：2021-01-12 04:02:30 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
楼市是个大市场，上下游行业很多，代理销售的房地产经纪公司就应运而生了，同样，在太原，房地产经纪公司也是本地公司和外来经纪公司各占半边天，在他们眼中，太原的楼市刚需仍在。
山西国泰银丰投资有限公司的董事长李明铎，已经在太原市房地产行业打拼多年。他印象中太原早年相对落后的地产环境早已得到改善，并正在步入正轨走向规范，谈到未来太原市的房价走势，李明铎开诚布公地表示：“应该还是会涨。”
2013年起，随着太原市新一轮城市建设的开启，城市化建设工程的扩张速度加快，作为省会城市，区位辐射能力和竞争力会增强，导致了土地价格攀升。“最简单的定价方式就是成本加利润，从目前我们接手的很多项目来看，核心地段的综合成本大约在7500-8000元/平方米。土地成本的提高反映到市场价格方面就是上涨，这是对房价的基本判断，但价格高了和能不能卖掉是两回事。”
所以李明铎认为，涨不涨价并不纠结，涨完价没有成交量，才会很纠结。
双层面解析房价
伴随着经济发展，2002年到2012年的十年间，房地产被列入整个国民经济支柱产业，在这样的迅猛推动下，中国迎来了房地产发展的第一个黄金十年。在很多业内人士眼中，2012年的钟摆更像是一个时间节点，因为在这一年过后，中国房地产发展的政策环境和投资环境就完全不同了。
中国房地产的需求大致可以分为两个部分，一个是刚性需求，包括置业与改善型置业，另一个则是投资行为。过去十年，投资性需求占到房地产的30%-50%，存在一定程度的投机行为，而在近年来反腐力度的加大与相关限购政策的出台，不少购买行为得到抑制，所以住宅地产已经不被看好。
李明铎表示，随着这一轮以能源为主的产业链条濒临崩溃，也会对山西地产有一个不小的冲击和震荡。“从政策环境来看，目前太原市真正步入了一个规范的时代，而这个时代一旦展开将是不可反复的。前期本土的很多不规范项目由于地域房地产政策的规范，一定程度上会受到一系列影响，很多项目都在进行前期遗留问题的梳理，本土开发商可能会在今年下半年和明年上半年由于现金流的断裂，导致局部楼盘的崩盘，这是非常危险的。”
毋庸置疑，房地产开发一定是离不开资金的支持，万科也好恒大也罢，都需要有地产金融公司做后盾，但是本土的中小地产贷款相对比较难，这样一来就导致了现金流难以支持后续的开发。“这就是我说的另一个层面，地产金融。目前为止，我们接触到的很多金融机构如银行、资产公司等在国家政策的调控下态度都非常谨慎，而房地产本身是一个资金密集型行业，一定要通过地产金融平台的嫁接才能完成开发行为。全国地产金融的环境并不是很好，也有可能出现上述所说的节点性资金流断裂，导致地产价格波动。”
李明铎早年的判断是如果山西的经济不出现问题，那么2013年起将有五年是商业地产发展的黄金时期。不过就现在来看，短期内能否迎来商业地产的黄金期还不好妄下定论。
投资商业地产黄金期
基于限购政策与房产税的推行，李明铎建议不少持房者应该对自己名下的房产进行一个梳理规划，只保留一套居住，其余可以抛向市场，既可以满足有刚性需求的购房者，也可以有利于自身住房的改善。而对于旧城改造产生的回迁房，或是80平方米以下的房屋，如果通过租金的形式进行投资，那么这个回报周期也会拉长到25年左右，所以投资价值并不是很高。“因为房屋有使用年限，若干年之后一旦房产税普及，那么你的资产很有可能为零。”
山西目前正处在转型跨越发展的时期，特别是太原作为省会城市，近年来城市化建设依然在加快进行，所以政策方面更愿意鼓励城镇化商业中心的出现。商业地产可能没有居住功能，本身没有价值，但是它却承载着非常大的社会商业功能，一旦有人赋予它这样功能之后，这个地产项目就能发挥它的凝聚功能和长线的生命力，也包括重要的金融价值。
随着投资住宅地产受到限制，商业型地产开始吸引投资者的眼球。“写字楼、商超、酒店式公寓、商铺等还是可以买的，我认为中国有可能进入商业型地产的黄金十年，商业行为在中国依然是可持续发展的支柱产业，也是国民生产总值当中一个不可或缺的部分，毕竟我们的城市化率还不足50%，按照国际惯例中等发达国家的城市化率应该在70%以上，所以我们还有发展的空间和潜力。”
一旦商业地产被赋予经济行为，那么地产企业的开发就会属于投资范畴。不同于售出的住宅，当商业地产中的房地产环节结束之后，商业机遇才刚刚开始。未来这片土地上的长线商业行为开启以后，才能真正体现商业行为的价值。
“据我了解，很多本土企业和外来企业都在关注太原商业地产的开发模式，商业地产正在由长风区向多个区域转变，从过去的单一型向多元化发展，地域扩张与人口聚集的片区未来都有可能成就该区域的城市综合体。投资到这个行业中的回报率是长期的、稳定的，并且目前为止还不受国家政策的影响，这也是我认为老百姓能够通过不动产投资解决自己长线、稳定、合理的投资途径。”李明铎如是分析。
而从另一位太原的专业地产人士的切身经历来看，楼市的刚需不容小觑。采访山西智德珑源文化传媒有限公司总经理李玉龙的时候，他的办公室正坐着两位来向他咨询“龙湾写意”楼盘的客人，说是客人，不如说是相熟多年的企业家朋友，最多的时候，李玉龙位于南内环的工作室一个上午就接待了五批客人，“买什么，在哪儿买 ”，往往是被问及最多的问题。
太原的房价涨了
“太原的房价，2013年下半年均价不到7000元/平方米，2014年初稳中有涨，每平米7200元左右。”拥有自己的品牌策划公司，为太原多家知名房地产公司做过营销策划服务的李玉龙说。
