[住房专项维修资金归集的实践与探索]住房资金归集待结算户
时间：2019-05-21 03:24:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
住宅专项维修资金制度是以1998年建设部与财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》为依据建立的。2008年2月1日原建设部和财政部颁布实施了《住宅专项维修资金管理办法》（原建设部165号令，下称《办法》），根据《物权法》、《物业管理条例》等法律、行政法规对住宅专项维修资金的交存、使用、监督和法律责任等方面提出了原则性规定。据统计，目前全国一二线城市大多根据此规定，制定出台了相应的办法和实施细则。截至2011年底，上海归集维修资金300亿元左右；天津归集维修资金120亿元左右；深圳归集维修资金80多亿元；南京、长沙等城市归集维修资金均在60亿左右。
武汉市于2000年出台了《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》，并于2002年开始归集维修资金。为指导维修资金的归集、使用管理，2002年出台了《关于商品住宅共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知》。截至2011年12月31日，武汉市累计归集商品房住宅维修资金57. 6亿元。
一、目前各地维修资金交存操作模式
目前各大城市从交存主体上看，主要存在两种模式，一是全国大部分城市规定商品房维修资金的交存主体是业主(如北京、天津等城市)。二是另有部分城市，尤其是长江沿线及长三角地区的城市，规定开发建设单位和业主都要交存住宅专项维修资金（如上海、武汉等城市）。本文主要讨论业主必须交存的部分。
从交存标准上看，各大一线城市业主交存维修资金的标准均按照《办法》的标准，在建安造价的5%到8%之间。
从业主的交存途径上看，有如下几种途径：一是房地产开发建设单位代收后，转入当地住宅专项维修资金专户（如上海的某些区县和杭州等城市）。二是物业公司代收，转入当地住宅专项维修资金专户（如深圳、常州等城市）。三是业主直接将维修资金交存到住宅专项维修资金专户。
从业主的交存时点、交存的面积依据和控制方式上来看，尽管《办法》规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。但全国大部分城市仍在业主办理房产证时，依据实测面积交存维修资金。其潜在的或明确的控制方式就是把交存维修资金（的凭证）作为办理房产证的基本要件，如不交存维修资金，则不予办理房产证（广州、南京均对此做出明文规定）。还有部分城市已按照最新规定，在业主办理房屋入住手续前交存维修资金，以房屋交付作为控制手段，而这部分城市交存维修资金的依据往往是预测成果。
二、存在的主要问题
1.开发建设单位、物业服务企业代收加大资金风险
根据1998年原建设部和财政部颁布的《住宅共用部位共用设施维修基金管理办法》第5条“商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%～3%的比例向售房单位缴交维修基金”的有关精神，全国各地在维修资金归集初期，均要求业主交存的维修资金由开发建设单位代收，例如武汉市2000年颁布的《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》第6条规定“商品住宅销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金的缴交约定，并在房屋交付使用时，购房者按购房款2%的比例向售房单位缴交维修基金”。然而在实际操作中却存在较为严重的问题，在全国各大城市关于开发建设单位贪污挪用维修资金、卷款而逃的报道屡见报端，由此造成的纠纷、诉讼等更是屡见不鲜。这样的问题不但威胁到属于广大业主共有的维修资金财产安全，更为今后逐年递增的维修资金的使用带来了巨大障碍。同样的问题也发生在物业服务企业代收维修资金的模式中。
目前全国各大城市均根据原建设部165号令精神出台维修资金有关办法、细则，已禁止开发建设单位或物业服务企业代收维修资金，但也有少数城市继续由开发建设单位代收维修资金，尤其是商业银行网点缺失的远城区（如杭州和上海的个别地区）。
2.要求业主收房前交存维修资金依据不足
尽管《办法》第13条规定未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。第36条规定开发建设单位违反本办法第13条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。事实上，该规定涉及了政府建设主管部门、房屋出卖人、买受人三方法律主体，该三方主体存在以下法律关系：第一，政府建设主管部门与房屋出卖人基于房屋买受人是否依规交存首期专项资金的情形，形成了监管与被监管的行政法律关系。第二，房屋出卖人和买受人基于房屋转让行为，形成了房屋买卖合同民事法律关系。如果政府建设主管部门一旦发现房屋买受人没有依照《办法》的规定交存首期住宅专项维修资金（以下简称首期专项资金），就禁止开发建设单位、公房产权单位（以下统称房屋出卖人）将房屋交付买受人。但在实际操作中，一直沿用并经过备案的买房人与开发建设单位签订的买卖合同中没有关于此内容的约定。因此，从法律后果来分析，该规定导致的直接法律后果是：政府主管部门因禁止房屋出卖人把房屋交付给那些不依规交存首期专项资金的买受人，从而变相阻止了房屋出卖人履行其与买受人签订的购房合同，不仅使房屋出卖人承担违约责任，而且导致该合同的目的不能实现，变相禁止了民事主体之间的房屋转让行为。因此，从本质而言，在买卖双方没有就交存维修资金事宜事前有明确约定的情况下，该规定使政府主管部门涉嫌利用行政权力干涉房屋转让的民事权利。而如果开发建设单位在没有查验维修资金收讫证明的情况下，对开发建设单位进行罚款，则更容易引起争议。
3.未按照有关规定在收房前准确归集维修资金
原建设部165号令规定开发建设单位在业主收房前交存维修资金，交存的标准为“每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”，即业主维修资金交存的数额计算公式为：
业主交存维修资金=每平方米建安造价×规定的百分比×面积
据了解，尽管大部分城市已经按照原建设部165号令的要求，在本市的维修资金管理办法中，将业主维修资金交存时点提前到办理收房手续前，但实际操作中，仍在业主办理房产证的时候归集维修资金。其具体原因涉及到整个房地产开发与销售流程的问题。这个流程全国各地或有出入，但基本大同小异，以武汉为例，其流程如图1所示。
在实际操作中，开发建设单位往往在商品房竣工验收之后，就将房屋交付业主。按照以往的模式，在业主办理转移登记(即产权证)时，由维修资金归集窗口，根据即将发给业主产权证上的实测面积，计算业主交存的维修资金数额。
然而，如果将业主交存维修资金的时点提前到交房之前，即商品房交付使用备案之前，就需要维修资金管理部门从产权处获取房屋实测面积等有关信息，根据这些信息，为项目办理维修资金开户建档手续并计算每套房屋的业主应交金额。这种做法工作量非常大，并且涉及到测绘成果数据在多个部门的采集、校核和使用的流转程序。此工作在短时间内难以快速完成，往往不能满足业主尽快收房和开发建设单位及时交房的需求，所以广州、武汉等城市在2008年以后仍在办理房产证时归集维修资金。
以武汉市的维修资金归集业务为例：在2011年5月1日《武汉市住宅专项维修资金管理办法》颁布以前，维修资金的归集可以概括为“窗口核算，一道把关”。即业主在房屋行政主管部门窗口办理房产证时，窗口人员根据发放的房产证上的面积，根据有关标准，人工核算应交存维修资金、收费并发证。这就带来两个问题，一是对于那些常年不来办房产证的业主根本归集不到维修资金；二是人工计算、人工收取风险性较高，带来由于人为因素导致维修资金不能足额归集的问题；三是缺乏后期把关，一旦错收、少收、漏收则无法控制，造成后期“追欠”难题，影响维修资金的分摊使用。
另外，有些城市虽然已将维修资金交存时点提前到收房前，维修资金交存面积依据采用的却是“预测面积”。但根据有关规定，后经过测绘部门测绘和房屋行政主管部门审核认定的实测面积才是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。即产权测绘单位下发开发建设单位的“实测成果审核通知书”上所载明的房屋面积。按“预测面积”征收的做法，不能准确归集业主应交维修资金。
图1：房地产开发与销售流程图
三、对策
1.提升专户银行服务，拓展专户银行网点
根据《办法》第10条，“（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户”。房地产行政主管部门应当综合考虑增值收益、网点分布、服务质量等方面的因素，为业主选取最为适宜的专户银行，方便业主直接交存维修资金。
以武汉市为例，《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第10条规定，商品住宅的购房人应当在办理房屋交付使用手续前交存首期住宅专项维修资金，交存的时间和方式由购房人与开发建设单位在商品房销售合同中约定。开发建设单位应当在办理项目初始登记前按照物业总规模交存住宅专项维修资金。初始登记时尚未售出的房屋，开发建设单位还应当作为业主交存首期住宅专项维修资金；房屋售出后，购房人应当向开发建设单位交纳该住宅专项维修资金。《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》第15条则明确指出，要最大限度增加银行服务网点，满足维修资金交存服务要求。专户管理银行要严格执行维修资金财务管理规定，确保资金安全，并按照统一管理的要求，做好维修资金服务工作。一是定期向市维修资金管理中心及业委会发送维修资金对账单；二是建立维修资金查询制度，接受业主、售房单位对其维修资金使用、增值收益和账面余额的查询；三是扩大维修资金交存服务网点，增大网点覆盖范围，方便业主交存、使用和查询。
而《武汉市住宅专项维修资金交存操作规程》第7条则进一步规定，开发建设单位在办理项目初始登记前，持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定窗口或专户银行公布网点交存维修资金，并在办理项目初始登记时向权属登记部门出示维修资金交存证明。购房人在收到开发建设单位发放的交存通知书后，在办理房屋交付手续前，持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书（购房人）》、个人身份证件、《武汉市商品房买卖合同》到指定窗口或专户银行公布网点交存维修资金，并在办理商品房转移登记时，出示维修资金交存证明。
自此，武汉市业主可在专户银行50多个网点中任何一个网点或在区局的窗口交存维修资金，凭维修资金交存通知交存维修资金，杜绝了开发建设单位或物业服务企业代收维修资金带来的风险。
2.更新示范合同，增加有关约定
为让今后签订新合同的开发建设单位在要求业主提前交存维修资金时，有更充足的法律依据，应在备案的合同中增加有关业主在办理收房手续前必须交存维修资金的有关约定，并注明如业主不交存维修资金开发建设单位将不予交房。
以武汉为例，《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》第2条则明确指出：自2011年8月1日起办理商品房预售许可的项目，统一使用新版《武汉市商品房买卖合同》示范文本，买卖双方按照《办法》及本《通知》规定的时点和方式交存维修资金。2011年武汉市商品房买卖合同范本较之前使用的文本，加入了关于首期住宅专项维修资金交存的约定。该约定指出：所购商品房为住宅（含住宅小区内的非住宅或者结构与之相连的非住宅）的，买受人在办理房屋交付使用手续前，应当持《武汉市住宅专项维修资金交存通知书》到指定的维修资金交存窗口或专户管理银行所属营业网点进行交存，凭已交存首期住宅专项维修资金的票据办理房屋交付使用手续。买受人未交存首期住宅专项维修资金的，出卖人不得将房屋交付给买受人，由此产生的延期交房责任由买受人承担。出卖人已作为业主交存过首期住宅专项维修资金的，买受人应当向出卖人支付该住宅专项维修资金。
由于在开发建设单位和业主签订的买卖合同中增加了这样的约定，《武汉市专项维修资金管理办法》第12条规定购房人未按照本办法交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购房人和第42条中关于开发建设单位违反办法规定将房屋交付购房人的，由区房屋行政主管部门责令限期改正；逾期不予改正的，每套处以5000元以上30000元以下罚款的有关规定的约束力从法律上得到了充分保证，规避了可能产生的纠纷。
3.提高信息化水平，及时准确归集维修资金
目前，全国各大城市房屋行政主管部门均已开始或正在计划推动依托信息技术数字化管理房地产的“数字房产”计划。依托信息技术，以规范管理覆盖房屋生命全周期是目前全国各大城市房屋行政主管部门实施管理的趋势、方向和目标。维修资金归集、使用、监管等流程，涉及到房屋的预售、建设、维护等内容，横跨房屋预售到房屋灭失的全过程，是伴随房屋全生命周期的重要组成部分。通过与“数字房产”大背景融为一体的信息化手段管理维修资金，是实现维修资金安全、高效管理的必经途径。
以武汉市的维修资金交存为例：2011年5月1日武汉市颁布实施了《武汉市住宅专项维修资金管理办法》，规定商品房交付使用前必须交存维修资金，否则开发建设单位不得交房。2011年8月1日武汉市房屋行政主管部门在《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》中进一步明确市维修资金管理中心以房管局信息中心提供的楼盘表数据为依托，在实测成果审核认定后，按照实测面积归集维修资金，办理开户建档手续。
根据新的流程及责任分工，业主维修资金交存时点从办理专业登记时提前到收房以前；开发建设单位仍在初始登记前交存维修资金，但开户建档工作从区局窗口转移到市维修资金管理中心。在开发建设单位办理预售许可和竣工验收时，由市场处和测绘成果办两次提醒有关维修资金交存时点。实测绘后，成果办认定实测成果并出具实测成果审核通知；信息中心将有关数据录入整合到数字房产计划的重要工具房管局楼盘表系统中；维修资金管理中心从楼盘表系统中提取楼栋坐落、分户面积、房型结构、产权划分等涉及维修资金交存的有关数据，为物业项目办理开户建档手续并根据有关标准为分户计算维修资金应交金额，根据此交存金额为各分户打印业主维修资金交存通知书；开发建设单位将交存通知书转交分户业主；业主将凭此通知书，任意前往全市50多个专户银行网点交存维修资金，并凭银行出具的“维修资金收讫证明”在开发建设单位处收房。而在维修资金交存以后，由开发处和产权处及市场处三个业务处室及登记中心、交易中心业务机构，分别在房屋交付、初始登记和转移登记时（即业主办理房产证时），三次把关，核查开发建设单位和业主维修资金是否已经交存到位。在此过程中物业处负责指导维修资金管理中心并协调各处室做好维修资金开户建档及相关归集工作；财务处负责审计监管、把控资金。借助信息化手段，武汉市成功运用实测成果，将维修资金归集工作由“窗口核算、一道把关”的粗放、简单式归集变革为“一成果、两提醒、三把关、四中心、五处室”规范操作、精密配合下的准确式、高效式维修资金归集程序。（如图2所示）
图2：准确高效的维修资金归集程序图
四、实施成效
采取以上措施归集维修资金的城市，能有效杜绝维修资金代收风险，做到维修资金应收尽收；能以维修资金交存（交存证明）作为要件，通过开发建设单位以充足的法律依据，准确控制业主维修资金交存时点在办理房屋交付手续以前；能以实测面积为依据，根据有关房型标准，精确足额归集维修资金。从而解决开发建设单位、物业服务企业代收加大资金风险；开发建设单位在交付房屋前要求业主交存维修资金法律依据不足和不能按照有关规定在收房前准确归集维修资金的问题。
以武汉为例：自2011年8月1日《市房管局关于贯彻武汉市住宅专项维修资金管理办法的实施意见》出台以来，凡此后获得预售许可证的项目均按照有关要求，采用了加入有关维修资金交存后才能收房的新版合同；截至2011年12月31日，武汉市房管局信息中心为武汉市维修资金管理中心为新发项目成功建立楼盘表42个，维修资金管理中心从这些楼盘表提取必要的数据并在规定的时间内，为相关物业项目303万平方米成功办理了开户建档手续，准确计算出这些物业项目中开发建设单位和业主的全部维修资金共计5. 1亿元，并在相关开发建设单位办理初始登记前归集维修资金2400万元，并收取未售房业主交存的维修资金666万元。
参考文献：
1.汪波黄安永.物权时代的住宅专项维修资金的筹集和使用.现代物业. 2008. 7
2.吴刚.关于对住宅专项维修资金管理办法第十三条的商榷.中华建设. 2010. 11
李求军/责任编辑
