中国高房价下的宏观调控对策分析:中国宏观调控的现状问题及对策
时间：2019-05-12 03:22:26 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】近年来，中国房地产市场经历了由低迷到亢奋的非理性发展过程，与人民生活密切相关的居住性住房房价持续居高不下。对不合理的高房价的治理，简单的只靠政府调控或只靠市场自发调节是不行的，单纯用经济学的理论去分析也是不完全的。本文结合政府关于房地产业出台的政策，指出解决高房价问题需要将“房”与“价”分别对待，“价”的问题留给市场自发调节，政府需对普通住房房价进行一定控制，而政府宏观调控的真正对象是“房”，特别是普通住房；主要方向是确保保障性住房的供给。
【关键词】房地产；高房价；政府宏观调控
1.中国房地产市场治理现状
在中国，各个市场的发展都或多或少受到一个很重要的因素的影响，那就是政策。国家的一个政策对未来某个行业的整体走势发挥着不可小觑的力量，受层层政策包裹的房地产市场正是如此。而这些政策对中国房价高涨做出了相当大的“贡献”。
2005年和2006年，政府应用行政、税收、土地等诸多手段对房价进行了“围剿”，但成效并不显著。2007年9月，当政府调控手段转向以差别化信贷为核心的政策组合时房价有了走低的趋势，然而，虎头蛇尾的宏观调控政策，使得后期某些地区的房价出现了报复性反弹。2008年11月以来，从“两年不开发即无偿收地”到“两年不开发土地仍然保留”，从购地款“先期交付”到“可延期交付”，政府采取了很多促进房地产需求的刺激政策。这在客观上对于中国走出经济危机，保持经济稳定增长起到了一定的积极作用，但不稳定的政策倾向也为房价高涨奠定了雄厚的基础。2010年4月17日，“史上最严厉的调控”——“新国十条”出台后，多数银行对房地产业的贷款热情依然不减。另外，由于房地产开发信贷受到严格控制，房地产信托融资成为新的渠道。严厉的打压政策带给我国房地产市场的不是萧条或理性，而是融资方式、应对策略的多元化。在可以预见的将来，这种多元化创新发展的趋势，在拉动经济增长的同时，也必将给整个金融市场带来更多的风险隐患。
房地产市场治理得当与否不仅关系到整个金融体系的稳定，更关系到整个社会的安定和国家的长治久安。需要强调的是，在这个治理过程中，虽然宏观调控出现过弊端，但宏观调控本身无可厚非，特别是在中国房市急需整顿的当下，我们更需要通过政府调控手段，使得房地产业早日回归到健康理性的发展轨道中，但是一定要始终注意分清政府调控的方向和重点。
2.宏观调控的方向和重点
第一，以政府间接宏观调控为主。
房地产既然已经市场化了，不论这种市场化程度如何，政府都不应该用单纯的“不允许投资房产”“抑制或打压房产投资”来治理相关问题。房地产市场作为一个重要的投资市场，政府对其治理能做且该做的是“间接”调控，即通过联动分析，以疏导为主，引导其由畸形发展走向健康繁荣，而非将房地产市场中的问题直接扼杀掉。
然而，政府一开始集中治理高房价问题时就混淆了自己的地位和作用，出台的政策直击问题本身。房价高就直接打压，供不应求就限制购房，财政、货币政策打头阵，效果欠佳就换行政手段。结果是，一轮轮的宏观调控伴以一次次的房价反弹。直接调控走不通，也成为我们需要重新审视政府调控方向和重点的最好例证。
第二，以对房价的控制为目的。
从2010年1月10日，国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》到2010年4月17日，其再次发出的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），中央都明确地指出了房市调控的目标是“防止房价过快上涨”、“稳定市场预期”、“促进房地产市场平稳健康发展”。然而，地方政府在实际执行时却直接变成了打压房价。中央与地方政府的无效沟通直接导致了调控政策落实的偏离。
事实上，高房价的治理，无论从短期还是长远来看，靠打压都是不合理的。首先，短期来看，保增值、保稳定仍是后危机时代的主题。我国大多数省市，房地产业对GDP的贡献占到了10%到15%，对经济增长率的贡献率至少为2%。无论是中央还是地方，经济的繁荣都需要房地产市场的拉动。其次，从长远来看，考虑到中国未来农民入城定居数量的增加，新增人口的压力和土地资源的局限性，未来对房地产需求必定更大。因此，政府针对高房价问题治理、调控的真正目的是控制房价于合理的范围内而非一味打压房价。
第三，房价的合理控制对象为普通住房。
在对房价进行控制的过程中，也不是需要政府介入到房地产方方面面的。
普通群众受教育水平、收入分配、家庭责任等因素的限制，不会轻易购房进行风险投资；年轻人虽有投资房产的胆识和期望，但个人储蓄少，信用不高，若由家庭支援，家庭相应的消费水平又会受到影响。所以，投资性购房者一般为高收入人群。对于需求弹性系数小的高收入者来说，他们期望得到的是购房后的高投资回报率而非商品房的实际使用价值。而控制房价的政策有利于降低其再投资成本，高比例首付的限制对其影响也不大，限购令可以短期抑制其交易，但毕竟限购的政策不会长期存在，房价下降的空间实属有限。所以，调控投资性购房者炒高的房价既不容易实施也不会产生显著效果。对于投资炒房者，需要的是政府加大打击力度，制定和完善市场运行中的法律法规，依法严厉治理房市投资中的不合理行为。
中国目前房市从总量上来看存在足量的住房。当空置房与买不起、买不到房的现象并存时，供不应求的住房短缺问题突出存在于与中低收入群体密切相关的普通住房市场中。所以，房价的合理控制对象并非商品房中用于投资的部分而是与普通购房群众紧密联系的住房。只有建立在最广大人民群众拥有最基本保障基础上的高GDP和繁荣的市场，才能成为实际意义上的经济发展。
第四，调控的重点是确保保障性住房供给。
商品房和保障性住房的性质是完全不同的，政府调控时必须区别对待。
房地产虽然商品化后使房屋成为商品，但它是种特殊的商品。它的特殊性集中体现在它的保障性上。住房关系到民生，所以住房可以成为奢侈品，但前提是它作为必需品已经有了相当程度上的供给以满足消费者的需求。当住房既是必需品又是奢侈品，既关系到民生问题又涉及市场经济发展问题的时候，就政府而言，应该重点强调的是其社会责任。特别是在调控初期，面对高房价下失衡的住房供给矛盾，更需要发挥政府“看的见的手”的作用，在首先保证人民最基本的生活条件的基础上，对买卖、投资等行为进行规范。
所以，政府进行宏观调控的真正对象是保障性住房，重点不是过多调整房价单方面抑制住房需求，而是增加保障性住房的供给，拓宽有效供给的渠道。同时，政府应一方面对普通商品房的价格进行控制，引导其回归理性；另一方面加强对商品房买卖整体的规范，加大打击违法犯罪的力度，为商品房市场健康发展提供必要的环境保障。对于其他目的的商品房价格方面，由于受到市场经济各个方面的影响，与其对这种不确定性进行治理，不如留给市场自行解决。
参考文献
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