物管与业主的权利_业主与物管,不得不说的事

时间：2019-04-18 03:23:20　来源：雅意学习网本文已影响人

　　案例一：业主家中被盗，物管该不该赔偿？　　李先生于2010年购买了某小区一套住宅，装修入住后和某物业公司签订了物业服务合同，合同中注明了物业公司应承担的相应责任。
　　2011年5月的一天晚上，李先生家中被盗。现金、金银首饰、笔记本电脑等贵重物品合计损失10万多元。
　　李先生觉得家中被盗和物业公司监控设施失效、保安巡逻时离岗有直接关系，于是找到物业公司协商赔偿事宜。而物业公司却认为，公司在小区入口设有24小时值班岗亭，对来访人员进行登记管理，并不存在管理失职。因此不应当承担赔偿责任。
　　双方多次协商未果，李先生一怒之下将物业公司告上了法庭，要求物业公司对自己10万余元的损失承担赔偿责任。
　　法庭经审理后判决物业公司对李先生的损失承担30%的责任。
　　分析
　　家里丢了东西，小区物管到底该不该负责？近年来，越来越多的都市人正被这一问题所困扰。
　　根据我国《物业管理条例》第47条的规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”第36条规定：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”
　　通过上述法律不难看出，物管关系，实际上是一种合同关系。若一方有违约造成对方的损失，才应该承担相应责任。所以，物管是否该负责，关键还是看其在履行物业服务合同过程中是否存在过失，是否严格履行服务合同。
　　本案中，物管公司没有严格按照与李先生的合同约定提供服务，存在安保设施失灵、保安离岗等问题，法院才会判决物业公司承担一定责任。但是同时，考虑到物业公司毕竟不是直接侵害人，只存在违约责任层面上的责任，法院最后判决物管公司只需赔偿李先生30%的损失。
　　这个案例告诉我们，作为业主，在与物业公司签订合同时一定要严格界定物业的职责和范围，只有这样，在遭受损失时，才可以有理有据地索赔。
　　案例二：业主对物管有意见，能否拒交物业费？
　　张先生2009年购买了某小区的一套三居室住宅，然而让他无法忍受的是小区公共垃圾经常无人清理。于是张先生曾多次找到小区物管反映问题，小区物管也针对性地采取了一些措施，但是，问题一直没有彻底解决。
　　2010年9月，忍无可忍的张先生开始拒交物管费。物管人员多次找到张先生，要求其交清物管费，但是张先生却坚持认为，如果物管公司不解决问题，那么他将不会再支付物管费。
　　2011年10月，物管公司将张先生告上法庭，要求其付清物管费。在法庭上，张先生认为自己缴纳了物管费，就应该享受到应有的服务，现在物管公司不能提供相应的服务，自己拒交有理有据。而物管公司却认为以该小区现在0.8元一平方米的物管费标准，物管公司已经尽力提供了最为周到的服务。
　　最后，法院经审理后判决：物业公司不存在重大违约行为，张先生补交拖欠的物管费。
　　分析
　　在物业费追索纠纷中，业主的理由可谓是“五花八门”：小区噪音大、环境卫生状况不理想、家中被盗……这些都成为了业主拒绝交纳物业费理由。如果业主对于物管不满意，是否可以拒交物管费呢？
　　答案是否定的。
　　根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)规定，业主拒交物业费需有“正当理由”，而所谓“正当理由”，一般是指物管公司违反相关法律规定乱收费、不具有相应资质或者随意转包等等情况。因此，本案中张先生的情况明显不属于法律规定的“正当理由”的情形。按照相关合同约定，物管公司完整地向张先生提供了服务，而张先生也应该按照约定向物管公司履行支付物管费的义务。
　　那么对于小区物管不满的张先生是否就束手无策了呢？答案也是否定的。如果业主觉得物管不称职，又和物业公司多次协商得不到解决，那么他完全可以依据《物权法》和《物业管理条例》的规定，通过业主大会提议选聘新的物业管理企业，把现在的物管公司“炒掉”。
　　此外，对于业主来讲，还需要注意的是，由于物业公司是以盈利为目的的，因此，在签订物业合同的时候，业主应该注意“细化”合同，将需要的服务“固定”在合同当中，这样才能尽可能地避免矛盾的产生。

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