长沙市某房地产项目调查报告

　“**” 长沙项目调查报告

　目录

　 第一部分：调查背景 第二部分：项目核心价值因素 一、 片区城市结构 二、 长沙人文因素 三、 片区商业网点布局 四、 长沙市在售楼盘一览表（部分）

　五、 项目商圈单店调查 第三部分：问卷统计与分析 一、 主问卷 二、 消费者问卷 第四部分：宏观环境研究 一、 地产市场现状与发展趋势 二、 近期地产市场相关政治、法律、经济因素 三、 长沙市 2003 年经济与社会发展情况分析 四、 长沙市商业环境及商业地产情况分析 五、 关于小户型

　第一部分：调查背景 引言 一、调查目的与执行战略 本次调查是本着务实并以理性得出可执行性项目规划结果，追求项目发展价值最大化为目的的前提下进行的。

　二、调查方式与对象 1、深度访谈：业内专业人士(实际执行有 10 人) 2、针对性问卷调查 （1）业主问卷：由**物业公司派出问卷 40 份，收回有效问卷 20 份。

　（2）消费者问卷调查：请**女子大学房地产专业共 10 人，于同一天分别在项目所在片区(定为 3000 米内)分别于楼盘售楼处周围，大型商场门口，房交会现场，**家园等地调查，派出问卷 160 份，共收回有效问卷 138份。

　周边商业状态调查：应用专业统一的表格，请**女子大学房地产专业的学生 5 名，采取扫街的方式，对项目所在片区多条街道（包括胡同）进行访问登记，共回收有效表格 30 份（计约 600 门店）（共 8 条街）

　3、典型项目实地调查 1)、商业：已执行共 10 家 2)、平盘：已执行全计 35 个项目(含项目片区所有在售楼盘，可类比性楼盘，或供鉴学习的项目) 4、间接调查 1)、剪报(湖南日报、长沙晚报、萧湘晨报、湖南经济日报)

　2)、政府机构资料搜集：长沙统计局、长沙房产交易中心、长沙建设局、长沙规划局。

　3)、网上搜集资料 5、参加活动 1)、长沙市 2004 年商业地产市场分析论坛。

　2)、长沙春交会 三、资料统计与分析方法 1、深度访谈与资料搜集：采取经验判断及观点集合重叠式总结 2、问卷：excel 计算与制图

　第二部分：项目核心价值因素调查分析

　一、区域城市结构

　1、 项目周边人口因素：**家园所在地属于都正街居委会。见图示。辖区人口常住人口 20000 人，暂住人口 8000 人。（资料提供：都正街居委会治安主任李先生）

　2、 城市结构详情表 类别 详情 数量 项目关联性 社区 马王街社区、定王台社区、金沙里社区 3 1．提供稳定的静态系统； 2．属于传统社区，尚未被现代商业冲击或启动； 3．除了即将消失的五金一条街，尚未有任何形式的商业体，易于书写新的商业主题。

　企事业单位宿舍 市政府宿舍、市财政局宿舍、市规划局宿舍、省人民医院宿舍、煤碳厅宿舍 5 企事业单位 省人民医院、太平洋保险公司、市地税局、市公安局档案科、都正街城管队，市工业设计院、省纺织集团、都正街小学、工商所、、康复医院、邮政所 12 大型建筑 定王台新府（写字楼）、凤凰大厦、天心城市广场、顺天国际财富中心

　 商铺数量

　（详情见片区商业网点布局）

　1．提供动态客流 2．可吸纳购买我们的住宅和商铺 公共设施 天心公园

　1 与公园管理处建立合作，向业主提供优惠园票。2 提供项目环境优势和地区配套。3 增强商业能见度。（易于找到）

　交通体系、 人民路开通，将直接建立项目临街地位，并拉近

　1 提供动态客流；

　道路状况、通行量 项目与五一商圈的距离； 多路公交车经过项目 2 提升商业价值 规划

　 人民路开通

　二、长沙的人文环境

　 湘楚文化：“唯楚有才，于斯为圣”—岳麓书院对联  长沙是一个超前消费的城市：

　- 见长沙消费与零售市场的调查 - 亲身感受，与深圳相比有过之而无不及  长沙是一个较具休闲娱乐经济趋势特色的城市 - 长沙满街都是足浴保健按摩茶馆 - 娱乐业+眼球经济兴盛超前 a) 电视连续剧《还珠格格》打响全中国，此后长沙广电局兴建“长沙金鹰影视文化城”，并倡导培养本地影视人才，各剧尽量起用本地人才； b) 湖南卫视是仅次于中央电视台在广告运营最红火的电视台，继而长沙各个电视台（频道）都百花齐放越办越好，并着力在娱乐、时尚引导市场； c) 长沙各电视台（频道）、行业（如汽车、房地产）都在搞各种各样的选美； d) 一个“漂亮宝贝”发廊能够开多个分店，单店三层，且作到了长沙无人不知，是个奇迹；

　 三、片区街铺分布

　路

　名

　典型店面统计 平均店面 （平米）

　项目关联性 建湘南路、天心路 建材、五金、机械一条街（将拆迁）少量餐饮、休闲店，一个中型音像店 75 1． 善待拆迁户，对于提高项目形象及口碑是有必要的； 2． 于该地块形成一个专业市场是有可能的。

　都正街内几条胡同 超市 3 家，药店 1 家，休闲 6 家，菜市场 1 家 40 1． 解决老百姓的温饱和健康是最根本； 2． 可建立规范市场或配套取代之。

　人民芙蓉路至项目 西餐厅 2 家，其他 10 家 60 将会纳入项目同一商圈，有互动互补作用 蔡锷路 美容店，酒吧，服饰精品，婚纱摄影 140（胡同内45 个）

　/ 城南路 休闲 6 家，餐饮 4 家，其他 10 家 115 / 解放中路 餐饮休闲酒吧12家美容美发用品 2 家，医院诊所 4 家，文艺类 9 个，银行典当 3 家地产，其他 4 家 150 / 定王台书市 图书 110 每日大量年轻时尚文化人群，我们可否吸纳，值得思考

　四、长沙市在售楼盘一览表（部分）

　住宅售价 商铺售价（元/平米）

　（元/平米）曙光大邸 曙光路 住宅 40亩，建筑面积10万平米，930户2750起 /左岸春天 开福 住宅 17亩，建筑面积21万平米，1107户2800 /爱晚风情 河西 住宅 36亩，建筑面积6。5万平米，597户2000 /王府花园 车站北 住宅 10栋1300户 2900 /梦泽园 车站北 住宅 150亩 3500 /几米空间 五一 小户 3．8亩，建筑面积4。5万平米，520户2900 14800（ 首 层 ）4000（ 二层）3800（三层以上）青年公寓 五一 小户 1栋17层180户 4280 6000（二层）添景阁 五一 小户 20000五一新干线 五一 小户 28亩，建筑面积6。2万平米3700 40000恒隆国际 五一 商住 / / 20000锦绣中环 五一 商住 / 4200 /铜锣湾 五一 商住 10744平米 20000（首层）10000（二层以上）上海城 韶山路 商住 255亩，建筑面积35万平米，18栋2124户2500起 15000起宏景名厦 韶山路 商住 13亩，建筑面积6。5万平米，3500 20500（ 收 层 ）4000（ 办公）鸿铭中心 韶山路 商住 104亩，建筑面积15万平米，700户3100 10000马王堆商贸城 火星大道 商住 15亩，建筑面积2万平米，5栋340户1780 11000（ 首 层 ）2680（ 办公）西街花园 芙蓉新区 商住 248亩 2900 /新时空No。1 芙蓉路/赤黄路 商住 4800平米，288户 3000 /长沙茶市 雨花大道 商业 11474 平 米 ， 建 筑 面 积23274平米/ 11000（ 首 层 ）8800（ 二层）王府井 五一 商业 12．6亩，建筑面积7万平米/ /国中星城 体育新城 商业 / / 17000-40000蓝色地标 解放西路 商务 亩，建筑面积万平米，栋户3500* 13000同开湖山庄 雨花区 别墅 2600 亩 ， 建 筑 面 积 1300亩，410栋4500 /都市春天 候家堂 / 26．4亩 2300 10000建设局宿舍楼 芙蓉路 / / / 20000洪盛大厦 / / 建筑面积5万平米 3100项目名称 商圈 物业类型 规模

　五、项目商圈单店调查

　 新一佳（候家塘）

　经营规模 1.1 万平方米

　 3

　 层

　交通情况 劳动路与芙蓉路交接，公交车路线多

　 市场环境 东塘商圈候家塘中心，人流量大

　 经营范围 一层：

　生鲜，熟食，手机，钟表，眼镜，出租铺位

　商品配置

　二层：

　食品，日用品，洗涤日化，

　 三层：家杂，百货，电器

　 日营业额 60 万

　日 均 人 流量 6 万人

　经营模式 百货超市

　经营效果 优

　市场定位 中档客户，周边居民，公交上下客

　配套服务 齐

　评价 选址佳，适合该类型商场经营

　 沃尔玛

　经营规模 1.6 万平方米

　 2 层（二三层）

　交通情况 解放西路，黄兴路步行商业街东侧

　 市场环境 商业中心区成熟地

　 经营范围 一层：

　 商品配置 二层：冷冻冷藏，生鲜，熟食，食品

　三层：日用，家杂，百货，电器，

　 日营业额 50 万元

　日 均 人 流量 7 万人

　经营模式 超市

　经营效果 良

　市场定位 全国统一，中高档客户，逛街市民

　配套服务 齐

　评价 万达商业城龙头商业零售项目，品牌号召力大，黄金商业位置，互动效果强

　 家润多（体育场）

　经营规模 6000 平方米

　1 层（地下）

　交通情况 体育场底下层，临东塘商圈，交通主干道旁

　 市场环境 地段开阔，车流量大，人流量小，步行交通不便，商业氛围低，周边居民少

　 经营范围

　商品配置 生鲜，熟食，冷冻冷藏，食品，日用，家杂，

　 日营业额 8 万元

　日 均 人 流量 1.5 万人

　经营模式 超市

　经营效果 差

　市场定位 量贩型，大通道，驾车购物场所

　 配套服务 少

　评价 今后发展不乐观

　家润多（火车站）

　经营规模 7000 平方米

　3 层

　交通情况 火车站商圈核心位置，交通便利

　 市场环境 车流量大，人流量大，商业氛围浓

　 经营范围 一层：小吃， 生鲜，熟食，

　商品配置 二层：

　食品，日用品，洗涤日化，

　三层：家杂，百货，电器

　 日营业额 50 万元

　日 均 人 流量 8 万人

　经营模式 超市

　经营效果 优

　市场定位 中低档消费，装修陈列不佳，火车站位置定位好

　配套服务 齐

　评价 效益优，硬件软件需提高

　 好又多

　经营规模 7000 平方米

　 2 层（二三楼）

　交通情况 黄兴路步行街西端，交通便利

　 市场环境 紧靠核心商圈，人流量大

　 经营范围 一层：出租铺位（茶艺，珠宝，首饰，钟表，眼镜，）

　商品配置 二层：

　生鲜，熟食，食品，冷冻冷藏

　三层：日用品，洗涤日化，家杂，百货，电器

　 日营业额 30 万元

　日 均 人 流量 6 万（二三楼）

　经营模式 超市

　经营效果 一般

　市场定位 同行竞争优势不明显，黄金位置稍偏地段

　 配套服务 齐

　评价 选址邻近沃尔玛无优势，商家希望通过其带旺一楼及其他楼层大量铺位，因商品优势不足，效益很差空位多

　平和堂

　经营规模 4 万平方米

　7 层

　交通情况 五一商圈，黄兴路与五一路交接处

　市场环境 商业气候成熟

　经营范围 负一层

　生鲜食品用品超市

　商品配置 一层

　品牌钟表珠宝、皮鞋、名店

　二层

　 品牌女装

　 三层

　品牌男装、休闲装、

　 四层

　内衣、床用、儿童、体育、

　五层

　 美食广场、游乐中心

　六层

　 中西餐厅

　日营业额 80 万元

　日 均 人 流量 5 万人

　经营模式 大百货

　经营效果 优

　市场定位 一流品牌吸引中高档消费者

　配套服务 齐

　评价 经营优良，管理到位，品质高，促销欠缺

　 黄金珠宝化妆品市场

　经营规模 5000 平方米

　2 层

　交通情况 黄兴路步行街中

　 市场环境 步行街，人流量大

　经营范围 黄金珠宝化妆品

　商品配置

　 日营业额 低

　日 均 人 流量 7 万人

　经营模式 租赁商铺

　经营效果 差

　市场定位 定位模糊，未形成专业市场

　配套服务 -

　评价 专业商户稀少，无有影响力大客户进驻，即将转型

　 老照壁美容美发用品市场

　经营规模 3000 平方米

　 1 层

　交通情况 蔡锷路老城区

　 市场环境

　 经营范围 美容美发用品

　商品配置

　 日营业额 （租金 80 元/平方米）

　日 均 人 流量 8000 人

　经营模式 租赁商铺

　经营效果 良

　市场定位 传统

　 配套服务 少

　评价 原老照壁老客户及商户为中坚力量，形成地区专业市场

　第三部分：问卷统计与分析

　一、业主问卷统计分析

　调查地点 A：**家园、天心公园、蔡锷南路、定王台书市 B：贺龙体育馆(房交会现场) C：BOBO 国际、五一新干线、步行街、铜锣湾、王府井 D：通程广场、新时空 NO.1、曙光大邸、一心花园、国中星城售楼处、唯一星城 E、雅华香舍、鸿盛大厦 F、好又多、新一佳、平和堂 G、河西区 0 H、随机 A B C D E F G H 7 14 24 26 17 12 18 20 5.1% 10.1% 17.4% 18.8% 12.3% 8.7% 13.1% 14.5% 5.10%10.10%17.40%18.80% 12.30%8.70%13.10%14.50%ABCDEFGH 说明：之所以于项目所在地(A)问卷少，是因为我们己有多次了解周边情况：业主问卷(40 份)，周边商业网点调查(80 个)。

　二、消费问题部分 1、 您家买菜一般去 A、菜市场

　B、超市

　C、不定 分类 A B C 数量 38 35 16 比例 42.70% 39.33% 17.98% 42.70%39.33%17.98%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%A B C 2、 您家买日常用品 一般购买数量是 A、一次性大批量购物

　B、零星购买 31.6568.3501020304050607080A B

　 分类 A B 数量 25 54 比例 31.65% 68.35%

　如是零星购买，一般去哪里？ A、百货商场

　B、超市

　C、专卖店员

　D、批发市场 5.36%94.64%0 00.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%A B C D

　3、 您平时一般去哪里玩？（最多选 2 个）

　A、KTV 房

　B、茶楼

　C、酒吧

　D、网吧

　E、休闲中心 F、美容院

　G、逛街

　H、逛公园

　I、健身运动

　分类 A B C D E F G H I 数量 6 10 17 8 8 4 14 17 11 比例 6.3% 10.5% 17.9% 8.4% 8.4% 4.2% 14.7% 17.9% 11.6% 6.30%10.50%17.90%8.40%8.40%4.20%14.70%17.90%11.60%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%A B C D E F G H I

　分类 A B C D 数量 3 53 0 0 比例 5.36% 94.64.% 0 0

　4、 您玩的地方一般家有多远？ A、一公里以上

　B、500—1000 米

　C、200—500 米

　D、200 米以内 46.50%31%14.10%8.50%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%A B C D 5、 您玩的地方，档次一般为？ A、中高档场所

　B、大众化场所 33.80%66.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%A B 6、 您对目前消费场所的满意度是：（最多选 2 个）

　A、 价格便宜

　B、品种齐全

　C、商品质量

　D 服务好 E、档次高

　F、环境好

　G、商品信誉好 分类 A B C D E F G 数量 7 22 19 19 2 22 12 比例 6.8% 21.4% 18.4% 18.4% 1.9% 21.4% 11.7% 分类 A B C D 数量 33 22 10 6 比例 46.5% 31% 14.1% 8.5% 分类 A B 数量 24 47 比例 33.8% 66.2%

　6.80%21.40%18.40%18.40%1.90%21.40%11.70%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%A B C D E F G 调查对象统计 1、男 92 人

　女 46 人 2、年龄结构 20-25 26-30 31-35 36-40 41-50 50 以上 25 15 44 22 14 18 2515442214180102030405020-25 26-30 31-35 36-40 41-50 50以上

　3、职业构式 公务员事业单位人员 科技人员 职工 企管人员 个体经营 家庭主妇 其他 24 12 29 26 12 5 30

　2412292612530010203040公务员事业单位人员科技人员职工企管人员个体经营家庭主妇其他 4、学历 初中以下 高中、中专 大专以上下班 23 39 76 23397601020304050607080初中以下 高中、中专 大专以上下班 5、籍贯 547113020406080长沙市 湖南省内 外省

　 长沙市 湖南省内 外省 54 71 13

　您的家庭月收入大约是（元）

　A、 1500 以下

　B、1500—3000

　C、3000—5000

　 D、5000—8000

　 E、8000—10000

　F、10000 以上 分类 A B C D E F 数量 12 38 26 10 5 1 比例 13% 41.3% 28.3% 10.9% 5.4% 1.1% 13%41.30%28.30%10.90%5.40%1.10%0%10%20%30%40%50%A B C D E F

　 通常您家每月生活开支是（元）：

　A、 600 以下

　B、600—1000

　C、1000—1500 D、1500—2500

　E、2500 以下 分类 A B C D E 数量 14 35 18 16 7 比例 15.6% 38.9% 20% 17.8% 7.8% 15.60%38.90%20%17.80%7.80%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%A B C D E

　投资购买商铺或购房问卷部分 1、您现在居住的房子是：

　A、 自购商品房

　B、自建房

　C、单位住房

　D、租赁房

　E、集资、福利房 0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%A B C D E 启示：

　1、C+E 为 38.5%，表明项目居民住宅形态，大部分仍为依赖“单位”。2、长沙仍存在少量居住自建房现状(9.6%)。

　2、未来几年内，你的资金准备用于 A、 购房

　B、子女上学

　C、养老及保健

　D、投资

　E、出国

　F、结婚

　G、未定 B、

　分类 A B C D E F G 数量 34 24 5 18 1 8 13 比例 33% 23.3% 4.8% 17.5% 7.8% 7.8% 12.6% 分类 A B C D E 数量 28 10 26 26 14 比例 26.9% 9.6% 25% 25% 13.5%

　33%23.30%4.80%17.50%7.80% 7.80%12.60%0%10%20%30%40%A B C D E F G 启示：项目所处地区居民未来几年资金出路主要为购房且较大(这为我们选择调查地点并公开)、子女教育、投资、结婚，如 A+D 则为一半以上，这并增强了这次调查的针对性的难度。

　3、近期，您有无投资购买铺位的打算？

　A、有

　 B、无

　C、不一定 分类 A B C 数量 20 52 22 比例 21.2% 55.37% 23.4% 21.20%55.37%23.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%A B C

　4、若考虑投资购买铺位 您对铺位面积的要求：

　A、20 ㎡以下

　B、20-50 ㎡

　C、50-100

　D100-150 ㎡

　E、150 ㎡以上

　分类 A B C D E 数量 1 10 10 3 3 比例 3.7% 37% 37% 11.1% 11.1% 3.70%37% 37%11.10% 11.10%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D E 对铺位单位的要求：

　A、 5000 以下一步 B、500-1 万

　C、1 万-2 万

　D、2 万-3 万

　E、3 万以上 分类 A B C D E 数量 11 7 4 6 1 比例 37.9% 24.1% 13.8% 20.7% 3.5% 37.90%24.10%13.80%20.70%3.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D E

　对铺位总价的要求：

　A、10 万以

　B、10-20 万

　C、20-40 万

　D、4-60 万 E、60-80 万

　F、80-100 万

　G、100 万以上 分类 A B C D E F G 数量 6 12 1 5 0 0 1 比例 24% 48% 4% 20% 0 0 4% 24%48%4%20%0 04%0%10%20%30%40%50%60%A B C D E F G 对付款方式的要求：

　A、 一次性付款

　B、五成十年按揭

　C、六成十年按揭

　D、分期付款 分类 A B C D 数量 4 7 1 13 比例 16% 28% 4% 52% 16%28%4%52%ABCD

　启示：亦有 16%选择一次性付款

　5、那您有无购买房的打算 A、有

　 B、无

　C、不一定 分类 A B C 数量 70 22 4 比例 72.9% 22.9% 4.1% 72.90%22.90%4.10%ABC 6、预计购房时间 A、一年内

　B、2-3 年内

　C、5 年内

　D、不一定 分类 A B C D 数量 16 25 22 9 比例 22.2% 34.7% 30.6% 12.5% 22.20%34.70%30.60%12.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D

　7、拟购房支出 A、15 万以下

　B、15-20 万

　C、20-25 万

　D、25-30 万 E、30-35 万

　F、35-40 万

　G、40 万以上 分类 A B C D E F G 数量 14 25 20 11 0 2 1 比例 19.2% 34.2% 27.4% 15.1% 0 2.7% 1.4%

　19.20%34.20%27.40%15.10%02.70% 1.40%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D E F G

　8、您会选择什么价位的住宅 A、2000 以下

　B、2000-2500

　C、2500-3000

　D、3000-3300 E、3300-3500F、3500-4000G、4000 以上 分类 A B C D E F G 数量 20 22 12 9 4 0 2 比例 29% 31.9% 17.4% 13% 5.8% 0 2.9% 29%31.90%17.40%13%5.80%02.90%0%5%10%15%20%25%30%35%A B C D E F G

　9、您会选择以下哪种付款方式 A、一次性付款

　B、银行按揭

　C、分期付款

　D、零首期

　E、其它 分类 A B C D E 数量 16 33 21 0 0 比例 22.9% 47.1% 30% 0 0 22.90%47.10%30%0 00.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%A B C D E 10、房子内部，最看重的部分是：

　A、客厅

　B、餐厅

　C、卧室

　D、卫生间

　E、书房 分类 A B C D E 数量 33 6 18 0 0 比例 57.9% 10.5% 31.6% 0 0 57.90%10.50%31.60%0 00.00%20.00%40.00%60.00%80.00%A B C D E

　11、您购买住房将用于 A、自住

　B、度假

　C、投资

　D、出租

　E、其它 分类 A B C D E 数量 59 1 8 0 1 比例 85.5% 1.4% 11.7% 0 1.4% 85.50%1.40%11.70%01.40%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%A B C D E

　13、您认为楼盘最需要什么样的配套 A、小区环境 B、超市 C、集贸市场 D、银行 E、幼儿园 F、会所 G、其它生活设施 分类 A B C D E F G 数量 48 13 6 1 6 5 1 比例 60% 16.25% 7.5% 1.25% 7.5% 6.25% 1.25% 60%16.25%7.50%1.25%7.50% 6.25%1.25%0%20%40%60%80%A B C D E F G

　14、如果购买住房，你首先会选择以下哪此区域 A、岳麓区

　B、芙蓉区

　C、天心区

　D、雨花区

　E、开福区

　F、其它 分类 A B C D E F 数量 21 29 16 19 4 8 比例 21.6% 29.9% 16.5% 19.6% 4.1% 8.2% 21.60%29.90%16.50%19.60%4.10%8.20%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D E F

　15、小户型的酒店式公寓，您怎么看这个现象 A、很好，我都要买一套

　 B、市场短暂现象，热不了多久 C、有一定的市场需求，还能热几年

　D、不知道 分类 A B C D 数量 19 14 31 33 比例 19.6% 14.4% 32% 34% 19.60%14.40%32%34%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%A B C D

　二、业主调查统计

　随机抽样调查**家园业主有效问卷 20 份，调查表格附后，统计如下：

　被调查业主个人基本资料：

　a) 婚姻状况

　未婚55%已婚40%独身5%

　b) 年龄构成

　 40岁-50岁25%60岁以上25%50岁-60岁20%30岁-40岁15%30岁以下15%

　c) 文化程度

　大专40%中专高中25%本科以上25%初中以下10%

　d) 家庭人口

　三口50%四口以上25%四口15%两口10%

　e) 职业

　企管人员25%干部25%普通职工20%经商5%不详25%

　f)性别

　男性80%女性20%

　问卷调查统计：

　1. 业主原来居住的地方离**花园有多远：

　2公里以外40%500米以内40%500-1000米10%1-2公里10%

　 2. 业主原来住的房子

　自购商品房20%自建房15%单位住房45%租赁房5%集资福利房10%父母家5%

　 3. 业主是第几次买楼

　第1次70%第2次30%

　4. 业主认为买楼因素重要性分析

　小区环境发展商实力地理位置付款方式物业管理 交通外围环境户型结构价格

　配套入伙日期交楼标准0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

　 5. 业主认为**花园缺点统计

　小区环境户型结构外围环境物业管理价格交通 发展商实力地理位置0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

　6. 业主认为**花园优点

　地理位置交通物业管理天心公园发展商实力价格 户型结构小区环境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

　 7. 业主会不会推荐亲朋好友买**花园

　会80%不会0%无所谓20%

　8. 业主买**花园的主要原因

　地理位置交通朋友推荐价格物业管理 发展商 户型结构 小区环境0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

　 9. 业主认为**花园需要什么样的配套

　65%55%30% 30%10%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%超市 健身房 幼儿园 书报亭 泳池

　第四部分：宏观环境研究

　 一、地产市场现状与发展趋势

　1）

　湖南省情况

　1、湖南一季度地产投资额居全国 11 位，呈现良好发展态势 今年一季度湖南房地产业增势强劲投资额居全国第十一位(在中部地区居第二位)，投资增速居全国第十二位(在中部地区居第五位)。

　 一季度全省商品房施工面积 1762 万平方米，比去年同期增长 42.7%，新开工面积 389.9 万平方米，比去年同期增长 10.3%；竣工面积 150.5万平方米，比去年同期增长 112.1%。经济适用住房建设逐步趋向稳定。一季度全省经济适用住房建设完成投资 8.4 亿元，比去年同期增长58.3%；施工面积 284.8 万平方米，比去年同期减少 7%；竣工面积 23.7万平方米，比去年同期增长 1.2%。

　 随着湖南省对房地产市场的宏观调控力度的不断加大，以及湖南省人民政府《关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》的出台，湖南省房地产开发渐趋理性，房地产市场不断走向成熟。2004 年一季度湖南省房地产开发继续承接上年快速增长态势，呈现出投资高速增长、产销两旺、空置面积增幅下降等良好局面。

　2、2004 年一季度湖南省房地产开发呈现以下特点：

　 房地产开发投资强劲增长，外商投资力度加大。

　今年一季度，湖南省房地产开发完成投资 51.11 亿元，同比增长 50.6%，房地产开发投资增速高于同期全社会固定资产投资增速 11.5 个百分点。在本年完成投资中，外商投资力度不断加大。今年一季度，外商投资 2.32 亿元，同比增长 3 倍，比上月提高 52.8 个百分点；其中，外商独资 1.5 亿元，同比增长 2.9 倍，比上月提高 164.1 个百分点。

　 房地产开发投资发生地域性变化。

　原来有过半的投资集中在省会长沙，长沙市房地产开发投资也一直保持在高位运行。随着房地产市场竞争的日趋激烈，开发空间渐趋缩小，加上长沙作为湖南省的省会，开发成本相对来说较高，长沙市房地产开发投资呈稳中趋降态势，越来越多的房地产开发商开始瞄准省会长沙以外的其它中小城市。今年以来，长沙市房地产开发投资增速保持在 30%左右，而邵阳、郴州、永州、张家界、怀化、湘西自治州等中小城市房地产开发投资增幅均在 60%以上甚至更多。

　  开发仍以住宅为主。

　今年 1—3 月全省住宅开发投资 32.07 亿元，比上年同期增长 78.5%，占全省房地产开发投资的 62.7%；住宅施工面积 1273.3 万平方米，同比增长 44.3%，占房屋施工面积的 72.3%；新开工住宅面积 276.33 万平方米，增长 5.4%，占新开工房屋面积的 70.9%。在今年省委、省政府为民办 8 件实事的工作中，其中有一项是在全省新建城镇经济适用

　房３００万平方米，解决３.７５万户城镇低收入家庭的住房问题，该项造福于民的举措促使湖南省经济适用房投资大幅增长。今年一季度，全省经济适用房完成投资 7.17 亿元，同比增长 1.2 倍。

　 商品房竣工面积与销售面积不断增加，个人购房成为绝对主体。

　今年一季度，全省商品房屋竣工面积达 150.53 万平方米，同比增长 1.1倍，其中，住宅竣工面积 120.1 万平方米，比上年同期增长 91%。商品房屋销售面积 132.67 万平方米，同比增长 39.1%，其中，住宅销售面积 108.44 万平方米，占整个销售面积的 81.7%，同比增长 28.7%。在商品房屋销售面积中，销售给个人的为 125.8 万平方米，所占比例达94.8%；其中销售给个人的住宅面积为 102.84 万平方米，占 94.8%。

　 湖南省房地产市场受到外商青睐。

　一季度全省房地产开发共筹集开发资金 85.21 亿元，比上年同期增长41.3%，虽然本年资金来源格局依旧以国内贷款、企业自筹资金和其它资金为主，但国内贷款的增长速度明显趋缓，外资投资力度日益加强。今年一季度，全省房地产开发资金来源中，国内贷款为 22.12 亿元，同比增长 15.3%，增幅比上月下降 30.6 个百分点，比去年同期增幅下降241.7 个百分点；利用外商和外商直接投资分别为 2.24 亿元和 1.63 亿元，分别比上年同期增长 83.8%和 64%。虽然所占比重并不是很大，但利用外资以及企业自筹资金的大幅增长对湖南省房地产企业的长远发展以及对促进湖南省房地产市场健康、快速发展十分有益。

　 空置面积增幅有所下降。

　今年一季度，由于商品房销售势头良好，截至 3 月底，全省商品房空置面积 80.48 万平方米，虽比上年同期增长 36.6%，但增幅比上月回落3.1 个百分点，比去年同期低近 1 个百分点；其中住宅空置 55.55 万平方米，增幅比上月下降了 7.9 个百分点。

　 商品房销售价格持续上扬。

　随着建材等各种原材料及相关行业价格的上涨，湖南省商品房的造价也随之水涨船高，商品房造价从 2002 年同期的 860 元/平方米升至 2003年的 1175 元/平方米，同比增长 36.6%，今年一季度虽有所下降，但每平方米仍达 1073 元。商品房造价的提高直接影响到商品房屋的销售价格，加之商品房配套设施及环境日趋完善，引起商品房屋价格整体上扬。2002 年、2003 年同期商品房售价分别为 1197 元和 1419 元/平方米，今年一季度达到 1910 元/平方米，同比增长 34.6%。

　市 二）长沙市 2003 年房地产开发投资开发与运营状况

　1 、长沙市 2003 年房地产开发完成投资( 按构成分) 据统计,2003 年全市房地产开发完成总投资为 141.73 亿元，比上年同期的81.56亿元增长了73.8%（全国均为20%）,共完成土地开发面积562.14万平方米,比上年同期的 358.58 万平方米增长了 56.8%。

　2 、长沙市 2003 年房地产开发完成投资( 按用途分)

　 用途分析:从表 2（图 2）可看出，在 2003 年全市房地产开发完成总投资额中，按用途分：住宅建设完成投资 69.32 亿元,占总投资的 48.9%,比上年同期的 44.27 亿元增长 56.6%；办公楼建设完成投资 6.79 亿元,占总投资的 4.8%，比上年同期的 3.76 亿元增长 80.6%；商业营业用房建设完成投资 26.78 亿元,占总投资的 18.9%，比上年同期的 7.68 亿元增长 248.7%（是总投资增长速度 73.8%的 3 倍）；其他用房建设完成

　投资 38.84 亿元，占总投资的 27.4%，比上年同期的 25.86 亿元增长50.2%。房地产投资主要集中在住宅建设，住宅投资比例接近全年总投资的 50%。

　 3、 长沙市 2003 年房屋新开工面积( 按用途分)

　 从表 8（图 10）可以看出，2003 年全市商品房新开工面积为 450.12 万平方米,比上年同期的 336.10 万平方米增长了 33.9%。其中:住宅新开工面积 332.4 万平方米,占总新开工面积的 73.8%，比上年同期的 303.67万平方米增长 9.5%；办公楼新开工面积 31.23 万平方米，占总新开工面积的 6.9%，比上年同期的

　 2.29 万平方米增长 1263.8%；商业营业用房新开工面积 57.27 万平方米，占总新开工面积的 12.7%，比上年同期的20.57万平方米增长178.4%；其他用房新开工面积29.22万平方米，占总新开工面积的 6.5%，比上年同期的 9.57 万平方米增长 205.3%。

　4 、长沙市 2003 年房屋新开工面积( 按区域分)

　 从表 9（图 11、图 12）可以看出，城市五区中，雨花区新开工面积多于其他四区，占总新开工面积的 24.30%；四县（市）中，长沙县新开工面积多于其他县（市），占总新开工面积的 13.55%。

　 5 、长沙市 2003 年房房屋销售面积( 按用途分)

　 从表 10 可以看出，2003 年全市商品房实际销售面积为 445.4 万平方米，比去年同期的 232.10 万平方米增长 91.9%。其中：住宅销售面积 399.47万平方米，占总销售面积的 89.6%，比去年同期的 207.78 万平方米增长 92.2%；办公楼销售面积 8.09 万平方米，占总销售面积的 1.8%，比去年同期的 6.09 万平方米增长 32.8%；商业营业用房销售面积 33.82万平方米，占总销售面积的 7.6%，比去年同期的 17.56 万平方米增长92.6%；其他用房销售面积 4.02 万平方米，占总销售面积的 0.9%,比去年同期的 0.67 万平方米增长 500%。

　 由表 10 可以看出，2003 年全市商品房预售面积为 271.35 万平方米，比去年同期的 67.13 万平方米增长 304.2%；其中住宅预售面积为 244.61万平方米，占总预售面积的 90.1%，比去年同期的 59.96 万平方米增长308.0%；办公楼预售面积为 7.64 万平方米，占总预售面积的 2.8%，比去年同期的 1.90 万平方米增长 302.1%；商业营业用房预售面积为 18.72万平方米，占总预售面积的 6.9%，比去年同期的 5.26 万平方米增长255.9%；其他用房预售面积为 0.37 万平方米，占总预售面积的 0.1%，比去年同期的 0.05 万平方米增长 640%。

　6 、长沙市 2003 年房屋竣工、销售及年底空置情况( 按用途分)

　 从表 13（图 17、图 18）可以看出,2003 年年底商品房空置面积为 99.02万平方米,比上年同期的 44.79 万平方米增长 121.1%。其中：住宅空置面积为 60.61 万平方米，占总空置面积的 61.2%，比上年同期的 36.51万平方米增长 66.0%；办公楼空置面积为 6.46 万平方米，占总空置面积的 6.5%，比上年同期的 5.99 万平方米增长 7.8%；商业营业用房空置面积为 26.8 万平方米，占总空置面积的 27.1%,比上年同期的 2.28 万平方米增长 1075.4%；其他用房空置面积为 5.13 万平方米,占总空置面积的 5.2%,比上年同期的 0.40 万平方米增长 1182.5%。

　 在空置面积 99.02 万平方米中，空置一年以内（含一年）的为 67.79 万平方米，占总空置面积的 68.5%；空置一年以上至三年的为 28.14 万平方米，占总空置面积的 28.4%；空置三年以上的为 3.09 万平方米，占总空置面积的 3.1%。

　在住宅空置中，60-100 平方米的户型，很少空置（多为一年以内的），60 平方米以下的户型空置一年内的套数较多，120 平方米以上的户型占了空置面积的 70%以上。

　从空置结构分析：全年空置一年以内（含一年）的待销商品房占 68.5%，空置一年以上至三年的滞销商品房占 28.4%，空置三年以上的积压商品房占 3.1%，说明在竣工后处于正常销售期的待销商品房占绝大多数，

　该部分因处在正常销售周期内，不能算作真正意义上的空置；空置三年以上的积压商品房仅占 3.1%，比例极低，表明难以卖出的商品房极少，销售市场整体处于良好状况。

　从全社会住宅保有量来分析：2003 年全社会住宅保有量为 3500 万平方米左右，各类住宅空置面积占社会总住宅保有量的 2%左右，处于正常水平。

　三）2004 年长沙市房地产市场分析

　1 、2004 年一季度长沙市房地产市场分析  第一季度 35 个城市房价监测显示,"长沙房价"小幅上扬 据 35 个城市价格主观部门对房地产市场的联合监测显示，长沙一季度房屋销售价格比去年同期上涨 1.2%，排名第 31 位，土地交易价格上涨 1.7%，房屋租赁价格上涨 1.7%，涨幅均低于全国平均水平。

　 2004 年一季度我市房地产市场主要呈现以下几个特点：

　1）房地产开发投资快速增长，房屋建设速度加快 2004 年一季度，全市房地产开发完成投资 24.65 亿元，比去年同期增长 30.71%。房屋施工面积 513.09 万平方米，竣工面积 69.78 万平方米，分别比去年同期增长 11.01%和 55.31%。房地产投资和房地产开发规模增幅较大。

　 2）商品房上市量继续扩容,非住宅商品房比重加大

　 2004 年一季度，全市共有 203 栋商品房被批准上市，批准预售总建筑面积为 120.10 万平方米，其中住宅面积为 86.69 万平方米，分别比去年同期增长 43.49%和 30.64%。上市量比去年同期净增36.40 万平方米，增速较快，商品房市场继续扩容。在批准预售商品房中，住宅占总上市量的比重为 72.18%，比去年同期下降 7.21

　个百分点。非住宅商品房的建设比重有所增加。

　3）商品房交易持续升温，市场需求较为旺盛 2004 年一季度，全市共办理商品房交易 8623 起、成交面积 89.6万平方米、成交金额 20.86 亿元。其中商品房期房成交 6129 起、成交面积 70.58 万平方米、成交金额 15.04 亿元，分别比去年同期增长 52.69%、63.76%和 36.20%。房地产市场保持了较为旺盛的需求。

　 4）二手房交易活跃，政策促进作用显著

　 2004 年一季度，全市共办理二手房交易 2665 户、成交面积 37.41万平方米、成交金额 5.34 亿元，分别比去年同期增长 76.84% 、206.39%和 261.64% 。其中房改房上市成交 1471 户、成交面积10.17 万平方米、成交金额 1.27 亿元，分别比去年同期增长97.72 %、108.83%和 124.28%。二手房成交面积比去年同期增长两倍多，交易量翻番。

　5）房地产抵押登记业务量继续增大，个人住房抵押贷款增幅趋缓

　 2004 年一季度，全市共办理房地产抵押登记 7377 起，抵押面积200.81 万平方米，抵押金额 50.10 亿元，分别比去年同期增长6.76%、24.73%和 6.51%。其中个人住房抵押贷款 6965 起，抵押面积 85.77 万平方米，抵押金额 17.87 亿元，分别比去年同期增长5.93%、8.17%和-1.42%。房地产抵押贷款业务在业务总量增长的同时，出现了一个较为显著的特点：增幅趋缓，特别是个人住房

　抵押贷款中的抵押金额出现了自开展房地产抵押业务以来的首次负增长。

　6）旧城改造力度减弱，新区建设速度加快 2004 年一季度，全市共拆迁房屋 1034 户，拆迁房屋面积 17.53 万平方米，拆迁面积较去年同期下降了 16.80%，其中拆迁住宅面积10.42 万平方米，较去年同期增长了 1.52%。

　2 、2004 年长沙房地产开发趋势

　 2003 年地产市场供给大幅增长、建材价格大幅上扬、产品品质大幅提升，明年长沙楼市将怎样走？12 月 26 日，在由长沙晚报报业集团主办的 2003 年地产湘军年度峰会上，政府官员、各路地产人士探讨了明年楼市发展势头。

　看点一：资金

　 ■通胀压力下的市场，开发企业应冷静应对

　 华盛集团董事长罗劲松：由于外来资本的深度介入，竞争平台将整体上升，品质与价格将引领明年长沙楼市，从而造成优势企业互补合作，也加速了中小企业的淘汰过程。投资结构发生明显变化，品牌、规模和差异化将成为房企的三大利器，从而构筑成企业的核心竞争力。

　 2004 年，长沙作为中部地区的中心城市之一，消费主体仍是本地为主。中质低价为主的价格主导市场。由于巨大的存量有待消化，因而即使通胀到来，房价虽然有一定的上行空间，也不会有太多的余地，开发企业应该冷静应对，而不应盲目乐观。

　 看点二：商业地产

　 ■商业地产将出现多个新的商业势力和城市中心

　 国中新城营销总监陈智深：经过时间的推移，早期的长沙商业圈已在不知不觉中被平和堂、黄兴路步行街、东塘商业圈所取代，但仍然没有跳脱原先的散兵游勇单打独斗的商业模式，而有雄厚资金实力、深入了解当地市场的具有国际观、结合国际精英团队联手打造的多元化商业圈，越来越凸现其较强的竞争实力，被大众所接受，形成一股商业新势力。

　■做消费者需要的产品

　 兴威房产董事长邓兴文：今年以来投资型买家的比例也在不断增加，我公司在东塘开发的兴威·名座销售火爆的状况，大大超出了我们的想像。我认为 2004 年房地产市场发展来势很好。

　■产品细分市场

　 马王堆商贸城总经理颜顺：我以为长沙的商业地产绝对没有必要为“狼来了”而恐慌。就马王堆商贸城而言，我们看到，长沙百多家星级以上宾馆、酒店和数以千计的餐饮业，竟没有一个上档次的专业用品批发市场，于是我们通过考察，将其定位为一站式餐饮酒店家居用品批发市场，填补了长沙乃至全省这类市场的空白。

　 建鸿达常务副总经理欧阳亿：如果对 2004 年的楼市走向以词语形象的

　话，可以以“三化”概况，即：金融化、品牌化、专业化。金融化就是开发商不再管金融的事，这些有专门的投资商来管，投资商跟金融挂钩。品牌化就是开发商要开始做品牌化方面的投资。专业化或者职业化就是投资商做投资商的事，开发商做开发商的事。

　看点三

　价格 2004：涨还是降？

　 ■长沙楼市“看涨”

　 长沙市房产局副局长魏建超：2004 年房价要涨，这是非常客观的事实。其一：建材涨价。建材行业的波动必定要增加开发商的成本。其二：长沙市场房屋价格和消费水平不成正比，以前用于住房消费支出不多，今年来大有改变。同时，长株潭地区消费者到长沙置业越来越成为趋势。这会刺激明年长沙房地产市场的发展。其三：长沙楼盘越做越好，企业品牌意识的加强直接影响到楼盘品质的提升和价格的拉升。其四：一系列政策利好的出台，促进了楼市的良性发展。2003 年二手房市场成交量达到了历史新高，这直接促进了商品房市场的发展。长沙的梯级消费逐步形成。

　 长沙房地产开发公司总经理汤以成：2004 年长沙楼市对品牌、品质的提升有了更高的要求。在乐观的形势下，也要提醒开发商，落后就会被清理出局。2004 年开发商不光要把握好楼盘自身品质，也要把握好市场定位，产品才能立于不败之地。

　 ■楼价已经触底

　 水云间销售总监兰克：2004 年长沙房价肯定会涨，我认为涨幅至少在

　7%左右。

　 长沙房价 2230 元/平方米，低于全国平均水平，这与湖南经济发展水平是不相符的，过低的房价阻碍着房地产市场的发展，也影响着人居生活水平的提高，一定程度上挫伤了开发商的积极性。正是由于此中情况，长沙房价一有机会就顺势触底反弹上扬。

　 ■遭遇洗牌的楼盘应该会降价出逃

　 仁和房产常务副总经理焦东方：明年长沙楼市应该涨价。

　 同时，长沙市场在明年应该开始成熟。在外来竞争的压力下，本土产品迅速成熟起来，在品质上有提升，这体现在价格上，也应该会有些微提升。但是一些遭遇洗牌的楼盘应该会降价出逃。

　 ■品牌提升房价

　 阳光 100（湖南）置业执行总经理刘鸿：未来两年，长沙房价肯定会涨，而且涨幅会较大。为什么？其一，房地产开发成本迅猛上扬。长沙市的土地出让已经实行了招拍挂，其直接结果是土地成本增加；再就是水泥、钢材等建筑材料价格一路飚升，已经上涨了 20%以上，现在还没有止涨的迹象；还有就是银行的利率也有上涨的趋势，作为资本密集的房地产业，融资成本也必然提高。由于所有开发成本都迅猛上升，将不可避免地导致房价上涨。

　 与同类城市相比，长沙的房价在全国中心城市排名 30 位左右，而长沙的人均可支配收入却排在 10 位左右。甚至高于他们。实际上，长沙的潜在购买力不值得怀疑，房价上升的空间非常大。

　 ■价格略微上扬

　金鹰城置业总经理鲁园春：我认为长沙楼市 2004 年整体价格将呈现稳中有涨，整体上升的趋势。

　 长沙楼市 2004 年乃至近几年的价格，仍将表现为稳中有升，但是不会出现暴涨的情况。真正的好产品、好房子，将受到市场的欢迎，同时价格上升的空间也越大。材料的上涨、货币的通胀，成本的增加导致的价格波动，并不能看作是真正意义上的房价上涨，只是一种市场自然调控现象而已，水涨船高。

　看点四 2004 楼市关键词:品质提升

　 ■政府制定的宏观发展战略及引导是关键

　 大韵置业总经理彭建国：长沙房地产市场，楼盘的开发数量和开发品质要同步发展，政府制定的宏观的发展战略、对市场发育进行良好的引导是关键。

　目前长沙地价偏高、楼价偏低，使开发商获利空间少，拿不出更多的钱来进行楼宇小环境的配套和完善，也更不能在楼宇的外装饰上采用新颖的构思和高档的材料；有些是在同一区域内新建相同品质的多层和高层楼盘，使低层楼宇的开发单位成本、有效使用空间、后期物管费等都优于高层楼宇，而使高层楼宇迫于销售压力不敢在楼宇的品质上多花钱。

　 ■市场会加速洗牌

　 智邦集团董事长陈平：2004 年是地产市场资源大整合，竞争更激烈的一年。房地产的三大资源土地资源、资金资源和决策资源越来越成为广大地产商生存不可或缺的支柱。拥有土地和资金之后，如何正确决策成

　为开发商占领市场，赢得生机的法宝。

　 ■提高长沙楼市品质要解决几个问题

　 鸿铭(湖南)物业发展有限公司总经理刘光白：长沙楼市自身品质的提高，涉及四方面的问题：

　首先是开发商的品质意识的提高。

　第三是落实在具体每个楼盘开发建设的品质上，这包括了规划设计、工程建设、市场配套、环境工程、建筑质量多方面的硬件要求。

　第四是楼盘经营与管理品质的提高问题。

　 梦泽园房产总经理龙汉文：2004 年长沙楼市应渐入佳境，各楼盘的个性差异将会越来越明显，以满足不同消费群体的不同需求，逐渐出现大打教育牌、体育牌、科技牌、健康牌等各个专题的开发商，在不断满足规模开发、达到“大而全”的条件下，以满足相对圈定的目标客户而造就楼盘鲜明独到的特质，成为房地产营销的利器。

　 ■近郊居住成为可能 湘坤房地产公司董事长彭晓平：城市土地资源的稀缺，市场理性化发展，使得“近郊居住文化”慢慢崛起，这也是国内外大中城市发展的必然结果。长沙随着“西文东市”的城市格局规划发展，特别是省、市政府的搬迁，近郊居住时代的来临，以及明年长沙经济战略的西进，将推动长沙河西楼市的又一个高峰。长沙河西已经成为一个文化、居住的核心板块。近郊楼盘的天然优势正在影响人们的购房观念，房价较市内低、不可复制的自然环境等因素，给予消费者极大的吸引力。特别是在 SARS过后，人们对居住环境的要求不断提高，近郊楼盘将成为人们置业的重

　要选择。

　 ■楼盘品质提升，房价多元化

　 南都房产长沙宏程公司常务副总经理徐小卫：2003 年的长沙楼市出现了以品质楼盘领军市场，领涨房价的现象，市区以及城...

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