离婚诉讼中婚前按揭房的分割问题研究
时间：2021-03-20 16:03:53 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要 在离婚诉讼中，以房产为代表的财产分割是当事人争议的焦点内容。城市中房产昂贵，人们在婚前购买房屋、婚后继续支付按揭款已为常态。面对司法实践中越来越多的离婚房产纠纷，《中华人民共和国婚姻法司法解释（三）》第十条对离婚时婚前按揭房的归属、补偿等问题进行了较为明确的规范。但是也衍生出房产“增值”金额的计算、“贬值”时如何处理等诸多问题。本文结合法律实践和已有学说，尝试对该问题进行较为全面的分析。
关键词 婚前 按揭房 所有权 归属 增值补偿
作者简介：徐礼鹏，贵州师范大学2015级民商法学硕士研究生。
中图分类号：D923.9 文献标识码：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.04.197
一、婚前按揭房的法律性质及所有权归属
（一）按揭的定义及其法律性质
按揭是指当事人不能一次性支付钱款，通过银行等金融机构发放贷款实现购房目的，借款方不能如期偿还债务时，银行将把房产进行变卖以进行清偿。在实际的按揭合同中，银行会主张若房产变卖款不足以清偿欠款时，也会要求购房者以其他财产继续清偿债务，以保证银行利益的最大化。这其中也暗含了银行对房屋持续上涨的不确定。
按揭作为从英美法系的舶来品，不少学者认为按揭与大陆法系中的“让与担保”相类似。笔者也赞同这一观点，在此不作展开。
（二）婚前按揭房的所有权归属
《婚姻法司法解释（三）》第十条对婚前按揭房作出了规定，必须同时满足以下几项条件：第一，婚前由一方当事人支付首付款；第二，以首付款出资人个人名义办理贷款；第三，以夫妻共同财产清偿贷款；第四，房产登记在首付款出资人名下。只有同时满足这几项条件婚前按揭房在权属上可认定为首付款出资方所有。由此可见婚姻法司法解释对于婚前按揭房的归属有着严格的限定，也是权衡各方面因素做出的合适之举。
婚前按揭房所有权归属在实践中有些问题争议较大，笔者尝试从以下方面进行分析：
1.房产登记时间：
根据司法解释的规定，认定房产归于首付款方所有的要件之一就是房产登记在出资人名下。房产登记涉及行政审批事项，在时间上可能会跨度到结婚登记之后。那么首付款方此时可否享有《司法解释（三）》第十条规定的权益？笔者认为虽然我国在《物权法》上规定了房屋所有权奉行登记生效主义，只有经过登记才能取得所有权。倘若因为登记延后至结婚登记之后，而使得当事人不能享有权利，笔者认为此举并不妥当。婚前按揭购房的一方在没有进行产权登记以前，并没有取得房屋的产权，但其已经基于房屋买卖合同的有效成立取得了不动产的物权期待权，而基于此期待权可现实地预见到在将来的某段时间会取得不动产的所有权。 从保护首付款方利益的角度衡量，不能以房产登记时间节点来确定房产归属。
2.夫妻婚后共同还贷比例：
从各地的房地产现状来看，首套房首付款占全部房款的比率并不高，一般在30%上下浮动。因而有学者指出：夫妻婚后共同还贷的比率较高，且女方可能丧失购房的最佳时机，有损女方利益，可以按照婚后夫妻双方共同还贷比例来确定。笔者认为这一说法并不可靠。第一，都市单身女性婚前买房的并不在少数，她们的按揭贷款期限也很可能跨度到婚姻存续期间，由夫妻双方共同偿还。第二，《司法解释（三）》第十条第二款用语较为谨慎： 是“可以”判决给产权登记方，而不是“应当”判决给产权登记方。显然司法解释赋予了法官较大程度上的自由裁量权。最高人民法院法官撰文认为：“婚后房屋物权的取得是依据婚前签订的房屋买卖合同，是由婚前的债权转化而来的，因此离婚时判决归产权登记方较为公平”。 第三，笔者认为即便婚前一方的首付款比例不高，婚后共同还贷比率较高，但从总体来看婚前购房者在房屋支出占比依旧最大。以婚后共同还贷占比多少作为房产归属的重要指标并不可靠。此外，不少首付方在签订房屋买卖合同至结婚时，以个人财产或依靠父母偿还贷款，所以，婚前首付方实际支付的数额占比最大，将房产归购房者所有较为合适。
3.对弱势方的保护问题：
《婚姻法司法解释（三）》出台之后，曾引发广泛热议。争议焦点在于有人认为有些条文忽视对弱势方的保护，特别是中国传统上是男方买房、女方装修，而房产通常增值，而装修却随时间流逝不断贬值，因此有观点认为可能损害女方利益。对于装修款问题，司法解释并未给出明确答案。笔者认为应当从如下角度来分析：若婚前产权人已经就房产进行装修，虽然婚后夫妻双方共同享受装修成果，但离婚时房产归属婚前按揭贷款人，其不得就装修款进行主张；若婚前另一方当事人提供一定数额装修款，离婚时房产归按购房者，对方可就装修款主张补偿；若婚后夫妻共同财产支付装修款，离婚时房产归按揭贷款人，房产主也应就装修款按比例返还对方。
二、婚前按揭房“增值”部分的法律处理
我国房地产市场的蓬勃发展使得房产“增值”部分相当可观。那么“增值”部分的法律性质如何？“增值”部分应当如何计算较为合适？倘若房地产泡沫破碎，部分涉诉房产出现贬值现象该如何处理？笔者结合法理学说和司法实践提供如下见解。
（一）“增值”部分的法律性质
对于房产的“增值”向来有以下几种说法：认定“增值”性质上是孳息、自然增值、投资收益等说法，笔者认为增值收益为自然增值较为合理。
孳息从民法角度來看分为自然孳息和法定孳息。自然孳息在现实中是指植物种子、果树果实、牲畜幼崽等等。法定孳息指房屋租赁产生的租金、银行存款利息等等。判断孳息的重要标准就是能与原物相分离。婚前按揭房产生的增值收益并不能独立于房产本身，而且与房产所在的城市、交通位置、学区、居住环境等密不可分，所以从性质上来看婚前按揭房所产生的增值收益不是孳息。
投资收益一说有其合理性，但也存在明显不足。笔者认为房产“增值”数额从某种程度上说与一个人投资判断有关系，婚前按揭房选择的交通位置、学区等因素与未来房产“增值”有着紧密的联系，因此投资收益有其合理性。但其不足之处在于，婚前按揭房从需求上属于房地产行业所说的“刚需”，投资属性并不明显。因此从购房目的来看，婚前按揭房是今后家庭生活需要的安身之所，满足家庭日常的生活需要。若将日后“增值”定义为投资收益并不恰当。
