地产新政利好房产信托
时间：2021-02-17 08:00:06 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
近日，地产新政“国五条”细则出台，引起社会各界关注与讨论。地产调控加码给初步呈回暖态势的房地产市场带来更多不确定因素。
征收二手房转让差价20%的税收，无疑给二手房市场带来了一个重磅炸弹。随着二手房价格的上涨，购房者将会更多地转向一手房市场。这对开发商而言无疑是一大利好消息，加快了其新房的销售和回款。而对于房地产信托而言，项目投资几乎是在建工程，其风险因此会降低，相对应的房地产信托项目也将会增多。
当然，信托与银行仍是房企的主要融资渠道，若房企通过银行渠道融资的难度提升，那么房企将会更多地通过信托渠道融资。因此，国五条对信托的实质性利好程度，仍需要视银监会和银行对房地产贷款的相关细则而定。
虽然房企信托融资的动力提升了，房地产信托项目数量将会有所增多，但信托资金募集方面却遇到了一定困难。近年来，房地产信托收益率呈现不断下滑态势，特别是2012年中以来，房地产信托收益率在9%左右徘徊，已经无法回到2011年动辄10%以上的收益率，投资者对房地产信托的热情也因此逐渐下滑。
房地产信托收益率的下滑主要受两方面的因素影响：其一，货币政策逐渐宽松，资金成本下滑，开发商的资金来源向好；其二，房地产市场开始逐渐回暖，房价止跌回升，房地产投资风险下降，相对应的风险溢价开始下滑，房地产与其他领域的信托融资成本差距减小。在风险控制的前提下，选择购买其他领域信托产品的投资者增多。
此外，房地产信托的兑付风险也值得密切关注。2012年以来，已经发生了多起房地产信托产品到期无法兑付事件，而不得不进行债务重组或者提前清盘处理。房地产信托在2010年、2011年迎来发行高峰，期限在1-2年左右，2012年和2013年是房地产信托到期兑付的主要阶段，季均500亿-600亿的到期本息规模让人担心，“保兑付”成为行业共识。
长期以来，国家对房地产市场的从紧调控是制约房地产信托发展、提升房地产信托兑付风险的重要原因。具体来看，单个房地产信托项目的风险主要有以下几方面：其一，项目无法如期完工，无法产生销售回款；其二，房企拿地、融资成本高企，标价高导致购买人少；其三，项目区位不好，供过于求，造成资金回笼困难等。
总体而言，信托仍是房地产融资的重要渠道。新政后，在银行惜贷的情况下，房企信托融资的冲动将增加，房地产信托规模或将有一定幅度提升。但收益率逐渐下滑以及高企的兑付风险意味着房地产信托无法回到2011年以前高增长的态势。基于成本与风险的考虑，房企和信托公司都将会对房地产信托项目慎之又慎。
