第二套房首付提高之辩
时间：2021-01-12 00:07:13 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
央行9月27日发文，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含以上)住房的，贷款首付款比例不得低于40％。盛传一时的有关购买第二套房的首付比例可能提高至四成的说法，终于从传言变为事实。但坊间对“何为第二套房”衍生出了众多版本：个人购买第二套有贷款的住房，个人第二次贷款购房。一个家庭购买的第二套贷款的住房，一个家庭第二次贷款购房……第二套房的认定成为了悬疑。那么，到底以哪种方式界定第二套房更为合适?此举对开发商、买房人将产生什么影响?市场价格未来走向又会如何?……
本期“楼市论坛”邀请北京万年长兴置业有限责任公司总经理黄玺庆、北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜、北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱、北京链家房地产经纪有限公司副总经理金育松、上海五合智库总经理邹毅进行探讨。
业界内外就“第二套房如何界定一事”争论不休，目前争论较大的是到底以“户”还是以“个人”为簟位界定。您觉得以哪种为单位界定好呢?
正方：以个人为单位界定
代表人物：张坤昱
以宽松的方式即以个人为单位界定较为合适：首先，消费者已越来越趋于理性，购房者对自己的资产现状了解，对未来收入有预计；其次，消费者富有后寻找投资渠道无可厚非。目前资金流动渠道的选择只有股市和楼市等几种，而股市投资风险大，楼市便成了承载资金流动的最佳去处；再次，对个人来说，资产的沉淀使其越来越富有，富裕起来的人或者家庭一生中购买多次住房逐步改善与提高生活质量应该得到认可。也正是因有随着家庭人口结构、工作位置和收入与消费能力的从旧到新、从租到购、从小到大的不断梯次升级过程，才需要国家从政策上鼓励与支持形成多梯次换购的行为。历史上和世界各国都在鼓励人们进行适度的梯次消费。难道中国人在生活逐渐富起来的过程中不可以拥有第二套住房的消费行为吗?因此只要把购买第二套房的其他相关要求界定了，选择相对宽松的以个人为单位界定是否为第二套房无妨。
反方：以户为单位界定
代表人物：冀玺庆，邹毅
本次新政策出台的基本出发点，不仅是想以此抑制房价，另外一个目的可能是减少银行风险。现在房地产行业，无论是开发还是买房，绝大部分贷款来源都是银行，银行可以说给整个行业买单。可是这样一来，大量资金流入房地产市场，一方面对其它行业发展不利；另一方面对房地产市场本身降温也不利；再者房地产作为资本密集型产业，从投资到消费备环节都离不开金融的支持。我国近年房地产市场的迅猛发展带动银行房地产信贷业务的快速扩张，成为银行业改善资产质量、提高利润率的一大途径。然而在理性不足的房地产市场条件下，过度的信贷扩张必将使银行承担的风险越来越大。因此选择相对严格的以户为单位的界定方式，打击力度更大，更能达到政策出台的预期效果。
以户为单位界定，最大的难度在于银行系统内部其执行力是否到位。如中国出现如此多的“房奴”，很大原因在于各银行没有把自行制定的规章落实到位，在执行按揭贷款时对于贷款申请人资信的考核还是不够严格。很多时候借款人根本没有足够的偿还能力，比如借款人偿还住房贷款的月支出已经高于其月收入的50％。
▲应该允许各银行有各自界定方式
代表人物：薹炜
第二套房的界定以个人还是以家庭为单位，都没有关系。选择宽松的界定方式，个人贷款还清了，再贷款买房的，说明买房者已经有一定的资金实力，相应的其信用反而会更好，对银行的风险比较低，央行的目的之一也是降低银行风险。那些本来已身负贷款的买房者，再次贷款购房进行投资，承担双份甚至更多月供，才是银行风险所在，政策调控的对象也正是这个群体。按家庭为单位界定尚可。这两种方式的前提是购买者的实际收入符合贷款要求。
到底选用哪种界定方式，正如央行的文件中所示“具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定”，权利应该在银行。央行出台此政策的原则按宏观层面来讲，是抑制房价上涨。但银行本身是企业，是企业就有风险控制意识，本身也是市场利益的争食者和分享者。每一家银行对整个房价走势都有不同的判断和认识，考虑到各自的利益、风险控制能力，在当前资产价格持续高涨，银行信贷规模持续扩大，银行出台紧缩信贷的政策也是银行本身防范风险、自我保护的本能行为。只要银行自己愿意承担风险，就可以允许每家银行的界定标准不同。
正方：对开发商影响有限
代表人物：黄玺庆、奠炜量玺庆：对市场保持乐观
对开发商而言，理论上讲，首付比例提高直接导致购买力下降，其销售压力应该会增大，但实际上不会有很大影响。从长期看，由于买房的需求大，目前楼市供应总量仍然偏少。土地供应计划中指出70％的土地供应用于建设保障性住房，只有30％用作市场化土地，而对第二套房有需求的群体肯定是购买市场化土地提供的项目，因此供不应求的局面仍然不会缓解。 另外市场对房地产预期仍然看涨，虽然在某种程度上对二次或者多次购房行为产生一定的抑制作用，有真实自住需求的买家即便难以支付四成首付，靠借钱也会买房。目前北京商品房总价动辄上百万元，有实力在当前的房价下买房的购房者往往资金充裕，手头的购房资金普遍超过三成首付，对投资者而言，如果没有好的投资渠道，未来还会把资金继续投到房地产市场中去。因此销售量短时间内有可能出现放缓甚至下滑，但从长远和全局来看，由于供需关系没有改变市场前景还很不错。
买房人会出现截然不同的两种反应，一是认为房价会降，从而持币待购；二是造成恐慌性购房，因为买房人考虑到今年首付提高40％，有可能明年会提高至50％或者更高，因此急于买房。提高首付对楼市的主要影响在于心理上而非价格上。
■羹炜：促进市场健康发晨，对开发商有利
短期内对开发商产生不利影响，抑制需求，影响到开发商的项目销售。但从长远看，会促使市场健康发展，而市场的健康发展对开发商是有利的。
不同的买房人群中，受影响较大的群体，应该是那些比较依赖银行的中小投资者，而他们正是房贷风险的头号制造者。本次提高第二套房首付，依靠个人申报与数据库查询，若无房贷者则不受此限，因此个人购买自住用房大可不必受此影响。对于投资机构或有实力的投资散户，他们对银行贷款的依赖度本来就不大，部分投资者甚至根本不用贷款，另外对于投资者来说，第一要看房子是否还有投资收益，其次是看利率，是否还有利可图，如果房子还是有利可图，还是会选择投资房产，否则就会转移投资品。
反方：冲击开发商资金链
代表人物：张坤昱，邹毅
此举对开发商是负面消息，最明显的是会抑制消费者的需求。房地产作为资本密集型产业，从投资到消费各环节都离不开金融的支持，获得资金的渠道对开发商显得尤为重要。目前国家严控对开发商发放贷
