各国倒按揭式以房养老后房产处置方式的评析与借鉴
时间：2021-01-10 20:03:39 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】倒按揭式以房养老风险很重要一方面来自于老人去世后房产的处置问题，在美、英、日、加、荷兰、新加坡及我国部分地区的以房养老实践中，对处置房产做出了不同的规定。我国在全面推行倒按揭式以房养老阶段应借鉴其成功的经验，以完善我国的养老保障体系。
【关键词】倒按揭;房产处置;借鉴
1.各国倒按揭以房养老后房产处置的规定和我国的实践
1.1各国以房养老后房产处置的规定
倒按揭源于荷兰，荷兰年轻人购买老年人的住房，老年人有生之年仍有权利免费居住该住房，待老年人过世后由购买人收回该住房。
20世纪60年代美国开始出现了倒按揭， 1989年房利美公司对住房倒按揭贷款进行资产证券化并在二级市场上出售，很大程度上降低了住房倒按揭的流动性风险，消除了其周期长、占用资金多的弊端。随后，公共保险部门也对倒按揭提供了保险，为更多人加入提供了保障。
英国的资产释放计划即住房倒按揭，几乎与美国同时期产生。在资产释放计划下借款人去世后，开办机构对抵押房屋拥有处置权和增值部分的收益权，这两项权利与其拥有的抵押权比例相当。
日本要求申请人为65岁以上拥有房屋全部产权且无同住子女的老人，且房产必须是土地价值在1500万日元以上的独门独户建筑。申请通过后，开办机构每月发放不高于30万日元的生活费，且发放总额度不超过抵押房产土地价值的70%。申请人去世后三个月内，由担保人负责一次性偿还全部的贷款。
加拿大规定，62岁以上的老年人可将居住房产抵押给银行，获得15到30万加元不等的贷款，老人可居住在房屋内直到亡故，由其后人处理房产时折还贷款。
新加坡规定，60岁以上的老年人可把房产抵押给有政府背景的公益性机构，由机构一次性或分期支付养老金并获得老人房屋的处分权，老人去世后，房屋处分所得偿还养老金的“剩余价值”返还给继承人。
1.2我国各地以房养老的实践
南京、上海、北京是中国最早试点“以房养老”的城市。2005年南京汤山的温泉留园老年公寓，在全国率先创立“以房养老南京模式”：对拥有60平方米以上产权房、年满60岁以上的孤残老人，健康状况不论，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，以后终身免交一切费用，待老人去世，房屋产权归养老院所有。2011年，南京中信银行也推出“养老按揭”业务，贷款最长为10年，身体健康良好，并提供银行认可的医疗机构出具的体检报告，借款为养老用途，借款人应有两套或以上自有住房，如果只有一套自有房的，该借款人必须增加一名亲属，作为共同借款人。
上海市公积金管理中心曾试推过“以房养老”模式：一种是“以房自助养老”，即65岁以上的老人将自有产权房屋出售给市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房产租金、保证金和相关交易费用后全部由老人自由支配；另一种是倒按揭式，即老人将房屋产权作抵押，按月从金融机构领取现金直到亡故，相当于金融机构通过按月付款的方式，购买抵押人的房屋产权。
2007年10月，北京中大恒基房地产经纪有限公司和北京寿山福海国际养老服务中心联合推出“养老房产银行”业务。该项目规定：60岁以上老人只要向养老机构提出养老需求，公司将原住房进行出租，老人入住养老服务中心，租金用于抵扣老人在养老中心的费用，房屋产权不变更。
2.倒按揭后房产处置方式的评析与借鉴
2.1获得房屋产权
荷兰、英国模式下，银行因为倒按揭而直接获得老人房屋的产权，这种方式相当于老人将房产出卖而不是抵押。按照我国《担保法》第53条规定，有抵押的债权人以抵押物折价、拍卖、变卖抵押物所得的价款受偿，抵押物价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《担保法》不允许抵押权人因抵押人不能偿还借款而取得抵押物的所有权，因此如果是抵押那么权利人不能直接取得房屋的产权。那么界定为买卖呢？这个在观念层面上，与中国人的“但存方寸地，留与子孙耕”的思想相冲突，不容易被老人所接受。而且考虑到老人继续居住的年限、房产预期增值幅度、房产变现、房产折旧等因素，银行往往只愿意付出相当于房产价值的50%-60%资金，这种“不平等买卖”很难让人接受。这种方式在现今情况下不适合为我国所借鉴。
2.2银行变现房产获得贷款收益和房产增值收益
这种方式从本质上就是银行直接获得了房屋的产权，同样有着第一点提到的法律、观念、利益瓶颈。且这种模式是建立在房价上涨预期的基础上的，房价的波动性是不确定因素，且在房价理性回归的大环境下，银行更不愿以大量的流动资金换取风险较大的不动产。
2.3发生保单承保的事由，保险机构支付银行贷款损失后，保险机构取得房屋产权
从各国的实践看，引入相应的保险机制是通常的作法，也可以为我国所借鉴。但保险公司取得抵押房屋的产权是违背保险基本原理的，保险是转移风险、补偿损失的手段，因此，如果投保人是银行，那么保险公司赔偿后以债权人的身份向借款人追偿而不是当然取得房屋的产权；如果投保人是借款人承保事由如：继承人丧失劳动能力且除必要的生活物品外无其他可以用于偿还的财产。这种情况发生，正是体现保险精神和保险优势的地方，保险人怎么能再去取得房屋产权呢？
2.4房产证券化
美国房利美将房产证券化在二级市场上销售，事实上消除了倒按揭占用银行大量流动资金的弊端，促进了美国住房倒按揭市场的发展。但笔者认为在我国倒按揭发展的初期，在金融衍生品还不太成熟的时期，引入需要谨慎。如何使其发挥积极作用，降低新的风险，应当是证券业及相关行业需要深入研究的问题。
2.5由老人的继承人或担保人支付借款收益，房屋产权不变
这种方式相当于老人为养老而借贷，由其继承人或者其他人提供还款的保证，保证当老人去世后会偿还银行借款的本利，同时以老人的房屋作为还债的抵押担保。很明显，老人最终去世不可能实际还款，那么银行能否顺利行驶担保权获得收益呢？这种方式看似在银行行驶抵押权之前多了一重保证，但《担保法》第28条规定“物的担保优先”，银行不能直接找保证人要求还款，而是要行驶抵押权后不能清偿的部分才能要求保证人承担，显而易见这样的保证对于银行失去了实际的意义，银行还是面临着要先处置房产的风险。但从法律、利益、观念和现实层面看，赋予老人的继承人赎回房产的权利是有必要的。将赎回房产作为老人继承人的权利而不是保证人的义务，符合中国传统的继承观念，也能避免法律的瓶颈保障银行的利益。这样从观念上看，老人倒按揭房产并不是卖掉房产，只是借钱用于养老消费，房产还是可以优先由老人的后人继承的，这符合中国人的“继承观念”和“房子情结”。从现实上来说，老人去世时，子女的家庭事业进入了相对稳定期，较年轻时也有了一定的经济能力赎回房产。
2.6变现房产获得贷款收益，增值部分由老人的继承人享有
这种方式需要将房产变现获益，那么银行等机构相当于充当了房产中介的角色，从南京的实践看，银行并不愿意充当这种角色。但这种方式仍然会成为银行获利的主要途径，美国、日本、加拿大、新加坡等国家以房养老的规定都将这作为房产处置的方式之一。
笔者总结认为，在中国的现实情况下，赋予老人的继承人赎回的权利，并以银行拍卖房产获得收益后增值部分返还老人的继承人的方式为补充，加入相应的保险机制的方式较为可行。[科]
【参考文献】
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