[商品房买卖合同霸王条款的法律规制]商品房买卖合同(预售)

时间：2019-04-17 03:21:24　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：由于房地产市场的不完全竞争性，房地产商处于垄断强势地位，房地产市场信息的不对称，商品房销售合同中的霸王条款普遍存在，严重损害购房者的利益。于是对该类合　　同中的霸王条款进行法律规制就显得尤为重要。本文重点对商品房买卖合同监管制度进行阐述，以求完善房地产买卖市场。
　　关键词：霸王条款、法律规制、合同监管制度
　　一、商品房买卖合同监管制度的必要性
　　房地产市场的不完全竞争性决定了我们不能放任其自由发展，国家立法机关、行政机关应通过制定相关法律法规对处于优势地方的房地产商的行为加以规制，即进行法律规制
　　，从而实现房地产市场的规范化和合理化并保护购房者的合法权益。所谓法律规制，简言之，即通过法律手段对格式合同制定者和提供者的行为进行规范和制约，以避免霸王条款
　　的涉入。［1］其中行政规制发挥日益显著的作用。其中商品房销售合同备案制度是行政规制的主要手段。
　　建立商品房买卖合同备案制度相对于其他制度而言具有事先预防性、主动性和经济性的优点。［2］工商行政部门通过商品房买卖合同进行备案登记对合同内容进行审核和监
　　督，防范于未然有效的防止霸王条款的涉入，从而达到规范房地产市场的目的。目前各省行政机关归纳总结商品房买卖合同中霸王条款的具体表现形式并对外公布，让社会公众提
　　高自身法律知识，增强自身维权意识和防范意识。但是此种方法涉及面小，购房者在购房关系中处于劣势地位如果真的发现有上述霸王条款的存在有时候为了解决住房问题的迫切
　　需要不得以只能签订。就算以后发现该霸王条款及其不公平严重损害自身利益，也只能通过诉讼方式加以解决，而通过起诉的司法方式具有事后性、被动性和低效率性，因此合同
　　监管机关对商品房买卖合同进行事前备案监督是十分必要的。
　　二、商品房买卖合同监管制度的法律规定
　　我国目前对商品房买卖合同等合同违法行为的监管主要依据是国家工商行政管理总局于2010年11月13日开始实施《合同违法行为监督处理办法》(以下简称《办法》)。该《办
　　法》是由国家工商行政管理总局制定通过并颁布实施的，其性质属于行政部门规章，也就是目前我国对合同备案制度还没有由国家立法机关即全国人大及其常委会通过立法制定法
　　律加以规定。
　　在2008年之前，工商行政管理部门对合同违法行为的监管，主要依据《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》。2008年，由于《投机倒把行政处罚暂行条例》的废止
　　，《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》也被废止，因而形成了工商行政管理部门对合同违法行为的监督处理既无法律、法规的规范，也无规章进行规范的状况于是国
　　家工商行政管理总局制定通过了《合同违法行为监督处理办法》并于2010年11月13日开始实施。
　　根据《合同法》的立法结构，合同监管已不再是《合同法》体系的组成部分，在国家尚未制定合同监管法律、法规的情况下，及时制定合同监管地方性法规，明确监管方式
　　极有必要。否则，不足以防范和遏制利用合同危害国家利益、社会公共利益和扰乱市场经济秩序的违法行为。因此省在《合同违法行为监督处理办法》颁布实施之前就根据各省经
　　济发展需要以及在合同经济中出现的相关问题制定了合同监管条例。如安徽省和湖北省早在04年就分别颁布实施了《安徽省合同监管条例》《湖北省合同监管条例》，也有的省是
　　在国家工商行政管理总局颁布实施《合同违法行为监督处理办法》后为具体实施该《办法》中的相关规定并结合自身发展需要颁布实施合同监管条例，如《四川省合同监管条例》
　　《贵州省合同监管条例》。上述各省的条例是由各省人大常委会制定通过的，其性质上属于地方性法规，同时合同监管条例强调的是工商行政部门在合同制定旅行中的作用，即具
　　有行政法规的色彩。
　　三、商品房买卖合同监管制度中的不足之处
　　就由工商行政管理总局制定实施的《合同违法行为监督处理办法》而言，没有关于合同备案制度的具体规定，就其中第四条、第五条规定工商行政管理机关在其职权范围内，
　　依照有关法律法规及本办法的规定，负责监督处理合同违法行为。此规定较为笼统，不具有可行性。地方各省的合同监管条例中关于合同备案制度的规定相对而言较为详细，如《
　　四川省合同监管条例》第二十一条规定房屋买卖合同文本含有格式条款的，格式条款提供方应当在首次使用30日前报所在地县级以上工商行政管理部门备案。同时第四十五条规定
　　了违反备案规定的处罚措施，即处以1万元以上5万元以下的罚款。这是地方合同监管条例中关于格式合同事前备案制度的具体规定，虽较于《办法》中的备案制度规定更为详细和
　　具体，但是不难发现这种备案制度更多依赖企业的自主性而监管部门多为被动等待房地产商自行备案，关于未备案的处罚也规定过低，对于财大气粗的房地产商而言不具有威慑力
　　。
　　在我国现行合同法框架内，在可预期的范围内，房地产经营者在合同中订入“霸王条款”的收益总会大于成本。［3］也就是说，制定法律的目的一定程度上是为了对行为人
　　的行为进行事前预防，因此只有在一定程度上加大对预期行为的惩罚力度，加大其违法成本才能从根本来对行为人的行为产生威慑力。就商品房买卖合同而言，则在制定相关法律
　　法规时要让房地产商在写入霸王条款之前，明确地知道其这样做的后果只能是他预期收益将会等于或小于成本。具体而言，就是要在合同法中增加对“霸王条款”的禁止性规定，
　　加大对霸王条款的惩罚力度，并使这种处罚足以抑制行为人的这种行为的冲动，从而达到其制定格式合同时能够自觉地剔出损害行为相对人利益的条款。从而才能从根本意义上对
　　商品房市场进行规范。
　　因此地方工商机关应对涉及商品房销售的房地产相关企业的合同进行主动检查和抽查，加大对为应进行合同备案而未进行备案的企业的处罚力度，真正的做到防范于未然。同
　　时合同监管条例中应增加关于合同备案审查过程中对于发现有霸王条款的处罚规定，同时，为防止房地产商在真正履行中变更使用另外的合同，合同监管机关应对该类企业的合同
　　进行定期检查。(作者单位：西南民族大学法学院)
　　参考文献
　　［1］格贾庆余.式合同中霸王条款规制［J］.合作经济与科技.2006,(25);
　　［2］李慧英.霸王格式条款的法律规制［J］.商场现代化，2010,(20）.
　　［3］刘春霖.“霸王条款”及其法律规制［J］.人民法院报,2007,(20)

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