以登记机关不动产登记性质的角度分析其损害赔偿制度的构建
时间：2021-04-12 16:03:18 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要对不动产登记中真实权利人的保护是现实中提出的迫切需要解决的问题。不动产登记行为是国家对现实生活中不动产权移转双方当事人间物权行为的一种确认方式。要想对不动产登记错误的损害赔偿制度进行深入分析,就必须真正把握不动产登记行为的性质,否则对其救济手段之损害赔偿制度的研究必将陷入混乱。本文通过分析研究不动产登记机关登记行为的性质,以此为切入点对我国不动产登记错误损害赔偿制度的构建提出了相关见解。
关键词不动产登记 不动产登记立法模式 损害赔偿制度
中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2010)06-034-02
我国物权法是以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的原则,不动产登记制度是世界各国物权法领域的重要制度,是大陆法系物权公信原则的法律基础。在不动产登记过程中,审查登记申请人是否为真实权利人,是登记机关应尽的法定义务,但现实社会的错综复杂,各种主观或客观的原因常导致登记产生错误,从而损害权利人的利益,为此必须建立相应的制度,以保护权利人的合法权利。我国《物权法》以第十九条和二十一条,确立了更正登记、异议登记制度和不动产登记当事人及登记机构的损害赔偿制度,以对不动产物权登记错误进行法律救济,而这些新设的制度却未能在理论界有充分地认识,尤其是登记行为是民事行为还是行政行为或者二者兼而有之,认识还不清楚,但这却是采用民事救济还是行政救济制度设计的关键,也关系到损害赔偿制度在实践中如何适用的问题。
一、不动产登记行为立法模式分析
不动产登记行为是国家对现实生活中不动产权移转双方当事人间物权行为的一种确认方式。要想对不动产登记错误的损害赔偿制度进行深入分析,就必须真正把握了不动产登记行为的性质,否则对其救济手段之损害赔偿制度的研究必将陷入混乱。世界各国不动产登记立法模式千差万别,而所采立法模式不同自然对于登记行为性质有不同的理解。
我国现行《物权法》对于到底是采“登记生效主义”变动模式,即“物权合意加公示”模式,还是“折中主义”登记模式,即“债权合意加公示”模式,并没有明确规定。理论界对此问题也有不同意见。
“登记生效主义”这种物权变动模式以德国为代表,日本、瑞士等大陆法系国家此后相继选择这一立法模式,而德国民法关于物权变动问题有其独特的理论体系,即物权行为理论。所谓物权行为,指的就是以物权的设立、移转、变更和废止为目的的法律行为,如所有权的让与、担保物权的设定等行为就是物权行为。物权行为理论为19世纪初德国著名法学家萨维尼所创立,他认为,以履行买卖合同或其他以所有权移转为目的的交付,并不仅仅是一个纯粹的事实履行行为,而是一个特别的以所有权移转为目的的“物的契约”(物权契约、物权合同、物权行为)根据这一理论,通过法律行为设立、移转、变更和消灭不动产物权,仅仅当事人间仅仅设立一个债权合同是不够的,只有当当事人双方在债权契约的基础上达成一个物权合意,并完成了法定的公示手段后,物权才发生变动。不动产物权的变动需要的是物权合意加登记,这种登记是对抽象的物权行为的确认,而非对于债的确认。
“折中主义”模式其实就是“债权合意加公示”模式,也有学者称之为“债权形式主义”模式,这种物权变动模式以奥地利为代表。根据折中主义,当物权因法律行为发生变动时,除当事人之间必须有债权合意(债权行为)外,还需另行践行登记或交付的法定方式,才可以产生物权变动之效力。然而,这种模式虽认定交付或登记为物权变动所必需,却不承认有物权行为之存在。这种模式下的登记行为乃是国家对于当事人间债权契约的肯定,并使物权因这种肯定而变动。
笔者认为,在我国《物权法》的现行框架下,并不能得出采“登记生效主义”这种物权变动模式,要将德国这种逻辑如此严密、如此抽象的制度引入我国,没有一部完善的成文法无法真正发挥这一制度的优势。我国的物权法虽然已经生效实施,但是其中的不完善还是有目共睹的,理论上贸然采用“登记生效主义”未必能在实践上带来好处。而反观“折中主义”,虽然也未在我国物权法中明确规定,但其与现有的条文规定不谋而合。采用这一简单易懂的立法模式将便于现实登记活动的展开,故在现有的制度上,如何发展完善这一立法模式才是研究的重点。
二、不动产登记行为的性质
就不动产登记的性质,现在大体有三种学说较为流行:公法行为说、证明行为说以及私法行为说。在采“折中主义”的立法模式背景下,对于登记行为性质的认识必须与之相适应。
(一)公法行为说
该说认为:“从登记行为看,房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权而实施的行政行为。”不动产登记是一种行政行为,理由之一,不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为;理由之二,不动产登记行为是国家行政权力的一部分,体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是来源于国家行政权,申请人必须依法向登记机关申请登记,否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护;理由之三,不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告,是根据客观事实和法律规定决定的行为,必须要严格按照法律规定和有关规范进行。
(二)证明行为说
该说避免了公、私法性质上的判断,认为“房屋产权管理机关的职责范围只是审查買卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准”。更有学者认为:“不动产登记在本质上是国家证明行为,而不是批准行为。
(三)私法行为说
该说认为登记行为中,真正由当事人参与的行为包括登记申请和登记请求两方面,考察登记行为的性质应从这两项权利去考察。登记效力之发生脱离申请人之意思则难以发生效力,登记行为本质上是一种事实行为,登记并不能赋予任何人权利。登记行为是产生私法效果的行为,就登记制度而言,预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权,并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。还有学者认为我国房屋权属登记的行政管理模式是立法上的混乱和定性不准确造成的,是作为限制权力的公法的行政法对私法领域渗透严重的又一佐证。登记作为不动产物权变动的公示手段,其首要的定位就是私法性。登记机关登记人员的错误登记应承担的是民事责任,进而主张建立相应合理的民事责任赔偿机制。
笔者认为,对于登记行为的性质,不能仅仅因为其存在于私法领域内,即认为这就是一种私法。私法行为的核心在于意思自治,行为人具有行为能力,能够承担相应的责任,故其可在法律允许的范围内自由决定如何行为。如果说登记行为乃一种私法行为,显然就使登记机关拥有了独立的意思,恰恰相反,登记机关即使拥有一定的意思,这种意识也是国家意志的表现。在“折中主义”的立法模式下,不动产登记行为影响当事人的权利甚巨,如果登记机关不给于正确登记,必将使当事人受到严重损害。因此,登记机关的登记行为不能随意而为,必需严格地遵从法律规定,其行为必不具备任何一丝自治意思。
既然不动产登记行为非私法行为,那其是否即为公法行政行为呢?对于证明行为说,其实就是行政确认行为而已,并没有独立成为一种行为的必要。在将实体法分为公法行为与私法行为的背景下,实体法律行为也即应做此分类,不动产登记行为已如上述,非私法行为,其为公法行为自然顺理成章。那么,不动产登记是属于行政许可行为还是行政确认行为?行政确认一般是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别,给予确定、认定、证明或否定,并予以宣告的具体行政行为。它包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式,其中,行政登记确认是指特定的行政主体根据行政相对人的申请,对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记,从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。行政许可是指在法律一般禁止的情况下,根据行政相对人的申请,通过颁发许可证等形式,依法赋予特定的行政相对人从事某种活动或实施某种行为的权利或资格的行政行为。据此,不动产登记行为并非是赋予权利资格的许可行为,而是行政确认行为。因为:首先,不动产登记是对不动产权属法律关系的确认,是对权利人合法拥有不动产权利的证明,而行政确认正是对行政相对人法律地位或权利义务的确定或否定。行政确认行为的直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。而行政许可指的却是一种解禁授权行为,是对没有权利的人赋予权利,不动产登记行为与此不符。其次,在不动产登记中,不动产登记部门通过向权利申请人颁发不动产证书证明其合法权利,这一行为再次体现了行政确认的特点,因为行政确认的法律后果是相对人获得某一事物的真实性、合法性并且能够在实践中具对世效力的有效证明,而其权利证书正是“证明”申请人权利并予之以对世效力的凭证。
