经济法视野下对房价偏热的适度干预
时间：2021-03-24 12:06:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要：随着我国经济快速增长，城市房地产业也经历了前所未有的热度。各城市房价曾一度居高不下，政府屡出调控措施，房价增幅虽有所控制，但依然超过普通百姓的承受能力。通过对房地产市场存在的症结进行分析，抑制房价最终还应该在经济法视野下由国家运用经济法赋予的手段从对其进行适当干预，这样才能实现平衡供求矛盾和社会总体利益的最大化。
关键词：房价 政府 经济法 干预
中图分类号:F293.30 文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2008)10-080-03
进入2008年以来全国房地产价格走势趋于回落，但依然偏热，人们预期的房地产市场拐点还未出现。根据国家发改委、国家统计局公布的最新数据显示，一季度70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.0%（3月份上涨10.7%），比上年同期高5.4个百分点；5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%。分类型看，经济适用房销售价格同比上涨3.8%，环比上涨0.1%。普通商品住房和高档商品住房销售价格同比分别上涨10.6%和12.3%，环比分别上涨0.2%和0.4%。房价上涨偏快加剧了地区之间和居民之间的贫富差距，同时，房价上涨偏快正成为我国经济运行中的突出问题，导致了居民购房负担过重，抑制了其他方面的消费。长此以往，房价的偏热势必给我国经济、政治等各方面带来巨大的负面影响，为此研究建立抑制房价有效机制对加快经济发展、维护社会稳定有着积极的意义。
一、对房价偏热的原因剖析
目前我国房价过热作为房地产市场突出的矛盾和问题，是经济发展阶段性特征、住房改革进程以及市场发育水平的集中反映，也与当前宏观经济乃至全球经济的影响密切相关。造成房价偏热的原因是多方面的，笔者认为应该从以下几个方面分析：
1.其他行业及境外资本注入造成房地产投资过热。目前，房地产业利润的高回报已经成为众人皆知的事实。房地产利润远高于社会投资的平均值，几乎不存在技术壁垒，必然吸引众多其他行业纷纷进入房地产业。而且房地产投资已占整个城镇固定资产投资20％以上，挤占了其他产业的发展空间，由此带来经济结构发展极度不均衡。为此，中央紧缩“银根”、紧缩“地根”双重政策出台后，有相当一部分国内房地产商面临着资金链断裂的危机。而实力雄厚的境外投资公司恰恰把国内房地产企业的“利空”视为自身进入的“利好”，极力规避《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》中的禁止规定，进入中国房地产业。从资金流入的正式渠道来看，尽管利用外资进入国内房地产的资金所占的比重还处于较低水平上，但是其快速增长态势已经显现，对国内房价的上涨有着不可忽视的影响。
2.房地产市场信息不对称，房价往往由开发商说了算。从市场及资源配置方面看，我国的市场机制正在不断地完善，但还不成熟，存在许多缺陷。在房地产行业，房价的制定由开发商说了算，而不是像其他商品根据成本及利润来定价，而在房地产行业，成本相当不透明，政府不清楚开发商真实确切的开发成本，加之房地产开发商恶性竞争，导致在房价制定方面主要是开放商说了算，因而政府也就无法主导房价，只能通过宏观调控来维持房价或是减慢房价上涨的速度。而由于政府的调控行为往往具有滞后性，很难在第一时间抑制房价上涨，最终由普通消费者承担了压力。
3.房地产市场供求结构失衡，市场需求将继续保持旺盛。潜在的市场需求成为房地产业持续发展的巨大动力。目前我国城市化进程加快，如果在未来十几年中，我国人口自然增长率仍保持在9.6‰左右，城市化平均以每年1％的速度增长，到2010年达到46％，城市人口将达到6.4亿，净增加1.9亿人，每年新增人口1852万。新增城市人口的迅速增长无疑会对住房建设带来更多需求。然而目前的情况是，商品房空置量日益增加，经济适用房出现供不应求的局面，有效供给严重不足，市场供求结构严重失衡。
4.政府调控缺位与越位并存成为楼市的“经纪人”。市场机制被称为“看不见的手”，而政府管制则被称为“看得见的手”，但在我们的房地产市场上，“看不见的手”让我们为房地产商们提供着超额利润，而“看得见的手”，在这一市场上却存在着既越位又缺位的问题。政府的缺位表现在：一是政府没有对垄断进行管制；二是政府没有提供足够的安居房这类具有社会保障性质的住房，而是寄希望于开发商身上；三是政府没有提供实物地租、房屋质量安全这类具有公共产品性质的产品。政府的越位表现在：一是限制中小企业进入房地产市场。这不仅扼杀了人们创业的激情，而且还大大降低了市场的竞争。二是人为地划分三个不同供应体系。实际上，提供何种产品是开发商根据市场自己决定的，而不是由政府决定的。还有的地方政府对经济事务干预过多，甚至直接投资参与赢利，成为楼市的“经纪人”。政府角色错位、职能紊乱是目前房价居高不下的重要原因。
二、我国现有调整房地产相关法律制度存在的问题
1.房地产立法体系不完整，法律规范不配套。房地产立法体系应该是由调整房地产关系各方面的法律与法规汇集而成的、门类齐全、结构合理、层次分明、内外协调的有机整体。我国近年来虽已形成了以《土地管理法》和《城市房地产管理法》为核心、系列单行法规并举、诸多规章相补充的法律体系框架，但问题仍然不少。尤其在管理职能法规方面，彼此关联的部门法及其实施细则等难相呼应，不易自纵向、横向汇合成一个统一系统。原有土地法偏重于农村土地和建设用地的管理，而对城市土地管理却少有相应的规定；执行手段主要为行政处置，忽视了法律制裁措施，引起违法而处罚不力的失控现象。新土地法增大了对土地违法行为的惩治强度，弥补了原土地法中法律责任规定之缺，但在城市土地管理方面则依然不足，且未明确规定该法的适用范围。这无益于房地产市场的有序发展和依法行政的思路统一性，实际操作时弹性颇大。再者，《城市房地产管理法》对房地产的租售服务等物业管理内容未作规定，致使实践中无以为据、随意性大，很多地方仅有物业公司或大厦管理处自己订立的“公约”、“手册”,纠纷不断。
2.立法层次偏低，法规、规章居多。我国房地产立法层次较低，大多是部门规章以及“报告”、“意见”、“暂行规定”和司法解释等，实践中易将房地产政策和房地产法规相混淆。立法规范性差、执法空间大，难以操作，大大降低了房地产法律的权威性。
3.房地产立法主体多元化，立法标准不一。受传统立法习惯的影响，不论是政府规章还是地方法规，通常均由相应的职能部门负责起草，涉及房产方面的，有房管部门草拟；涉及城市规划方面的，有城建部门草拟，从而使立法主体产生多元性。在立法标准上，大多侧重于各自不同的工作之需和经济利益，部门利己意识难以克服，全局观念较差。而房地产市场机制不健全，给法律的实施带来许多空档，一些方面无法可依，管理脱节；而且往往因法律相对人的合法权益得不到充分保障，致使法律的权威性、公正性大打折扣，执法与守法难度增加。这种情况引发了一系列问题，导致国有资产流失。简言之，多元化的立法造成法规之间的不统一、欠协调，同层次的法律规范在内容上标准不一、宽严失调。如作为国家一级的城市规划法，虽然赋予规划主管部门具有查处违法建设的处罚权，但却无强制执行(拆除)权。而作为次一级的城市房屋拆迁管理条例，却赋予县级以上人民政府具有对应拆迁房屋的强制拆除执行权，况且被强制拆迁的房屋不一定就是违法建筑。
