小产权房依法进入房产流通市场问题探析
时间：2021-03-21 12:03:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】本文探析了小产权房的概念，把小产权房划分为三类，认为土地所有权的二元制、城乡规划建设的分权管理、多重叠加的利益驱动、城市化、工业化进程的加快、法律制度的缺陷是小产权房产生的重要原因，提出了四条解决措施和方法：全面叫停“小产权房”，理顺法律关系、修改土地管理法，建立健全集体所有土地流转体系、调整制度安排，解决存量小产权房确权问题、推进房产资源市场化运转，统一发放产权证书。
【关键词】小产权房；房地产市场；流通市场；城镇化
我国目前在房地产市场合法流通的房屋是城市国有土地上的房屋，但据不完全统计在现实中同时还有大量私下流通的“小产权房”。小产权房的存在虽然有多方面的深层原因甚至是合理因素，但其私下流通严重影响了市场秩序，使房地产交易严重失真，现行法律和政策对其都基本持否定态度。然而，尽管政府部门“叫停”“小产权”房屋，法院在审理此类买卖纠纷中一般确认合同无效，甚至在某些地区被强制拆除；但“小产权房”及其买卖问题却依然无法彻底依法解决，一时成为社会焦点。政府如何依法出台相关法律规定，从根本上彻底解决“小产权房”问题，特别是能否及如何使其依法进入房地产市场正常流通问题，值得深入探讨。
1、小产权房概念
小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中基于此类房屋特性形成的一种约定俗成的称谓。大都是指在集体土地上由集体组织、开发商组织建设或农民自行建造的用于销售的住房。此类房产产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇政府或村委会颁发，亦称“乡产权房”。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证，在市场上转让有条件限制。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见，小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让，而是说其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部进行转让、置换。在众多城市中的城中村和近郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上建设农民住宅楼，常以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。由于该类房产没有国家发放的土地使用证和预售许可证，購房合同在国土房管局不会给予备案，没有合法房屋产权证，一旦遇到征地拆迁，购房者将得不到征用的补偿。
2、小产权房分类
结合多年的房产拆建经历看，目前“小产权房”的类型主要有三种：一是在城市规划区内集体建设用地上建成的房屋，即“宅基地”。这些房屋有土地部门颁发的集体土地使用证，土地使用权只属于该集体组织成员，集体组织以外成员根本不能够购买。二是城中村与开发商合作，进行旧村（棚户区）改造建成的房屋，安置给集体组织成员或廉价卖给非集体组织成员。这些房屋规划、建设、土地、手续齐全，或有部分手续，但土地性质属划拨的国有土地，未交土地出让金，不能直接进入房地产市场进行交易。三是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房屋，即“乡产权房”。这些房屋由乡镇政府按照村镇规划批准建设，但未经土地部门变更土地用途，没有国家颁发产权证，只有乡镇政府颁发的选址意见书即规划许可证，它并不真正构成严格法律意义上的产权。
3、小产权房形成的原因
3.1土地所有权的二元制是小产权房产生的根本原因
在当前国内体制下，农民集体对土地的占有、使用、收益和处分权是有限的，尤其是缺乏对农村集体土地使用权的最终处分权，农用集体所有土地必须通过国家征收转化为建设用地才可投入市场。政府通过低价征收，再通过“招拍挂”等方式，将集体土地高价转让给房地产开发商，从中获取大量高额垄断利益，农民不愿让利益被地方政府垄断，于是小产权房便自然而然地出现了。同时，由于集体组织成员是动态的，不是一成不变的，因考学、就业、参军等许多集体组织成员离开集体，成为城市人口，致使许多城市人口拥有集体建设用地；而集体土地的使用者因结婚生育子女又需要建筑房屋进行生产生活，这也进一步促进了小产权房的产生。
3.2城乡规划建设的分权管理提供了小产权房生存的有利条件
建国以来，城市规划工作是由市以上政府负责管理的。1984年1月5日国务院颁布的《城市规划条例》（中华人民共和国建立后第一部关于城市规划、建设和管理的基本法规）第三章就有关旧城区改建事宜做出了规定。条例相关内容指出，旧城区的改建应当从城市的实际情况出发，遵循加强维护、合理利用、适当调整、逐步改造的原则，统一规划，有计划、有步骤地实施。旧城区改建的重点是危房区、棚户区，以及市政公用设施简陋、交通阻塞、环境污染严重的地区，有条件的城市应当成片改建。改造后土地划为国有。而村庄和集镇的规划工作则是由县和乡镇人民政府按照一九九三年十一月一日国务院通过的《村庄和集镇规划建设管理条例》进行管理。由于村镇规划管理工作人员少而管理的范围又人多地广，因此村镇规划的科学性、规范性、严肃性受到一定的限制。随着城市的发展，城市规划区不断扩大，许多宅基地进入城市，村集体组织成员变成市民，但他们原有宅基地的性质没有变，自然存量形成大量小产权房。小产权房之所以主要集中在城市规划区近郊和城中村正是此中原因。
3.3多重叠加的利益驱动加速了小产权房违规建设的膨胀扩大
改革开放30年，我们国家发生了翻天覆地的变化。大量农民随着城市化进程的加快涌入城市，城市容量不断扩大，对房屋的需求也随之增加，但商品房价格昂贵，一般就业人员难以承受。与一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，没有使用年限概念，价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，自然成为许多普通城镇居民青睐的选择；加之政府限制小产权房所依据的法律不足，买方市场需求旺盛。因此，部分开发商看到有机可乘而投资小产权房建设，基层政府为了创收以补贴财政而支持小产权房建设，从而形成了地方政府、开发商、村集体和农民在利益驱动下顶着风险建设并销售小产权房的局面。
