日本信托业中的土地信托
时间：2021-02-18 08:01:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
在发达国家，信托品种随着经济的发展不断创新，土地信托是日本信托业务中的一个重要品种。
日本的土地信托始于1984年，是在国家为提高土地使用率，促进经济发展的热潮中兴起的。通过土地信托，政府将民间的活力引入公共事业。1986年日本当局对土地信托的相关法律做了修改，允许国有土地、地方政府的土地作为信托财产进行信托。实践证明，它至少具有4方面优点：一是避免国有土地出售影响周边土地的价格；二是利用信托机构融资和运营、管理的专业技能节省政府人力和财力的投入；三是便于综合利用闲散土地，使分散的多个土地持有者可以联合共同委托给信托银行更有效地运用土地，降低开发成本；四是土地持有者可通过土地信托减少税赋(所得税和财产继承税，如土地买卖的土地税为5％，而通过信托，税率降为0.6％)。至1995年9月，日本信托银行土地信托的受托件数为2242件，约占整个土地开发量的10％。
一、土地信托的特点、类型及业务程序
土地信托是以土地作为信托财产转移给信托机构后，在信托的土地上建立一个房产项目，进行全面、系统的操作，运营和管理。它属于不动产实业型信托。
土地信托可分为出租型土地信托和销售型土地信托两种。出租型土地信托的信托目的(即实现委托人的意愿)是将建成的不动产出租，以取得收益；销售型土地信托的信托目的是将建成的不动产销售出去，以取得收益。在日本，一般土地信托多为出租型。
这两种信托的业务程序可概述为：
1.为有土地信托意愿的客户提供咨询。
2.实地调查。包括土地状况、周边环境、政策法规、市场需求等。
3.在实地调查的基础上，提出能充分体现土地所有者意愿的土地使用计划、方案。
4.缔结基本协议，对项目进展方式、日程等基本事项，信托双方达成一致意见。此协议不是信托合同，有随时终止合作的可能。
5.计划立案。进行项目基本方案的立案，包括研究设计方案、建筑费用预算、收支计划、筹资方案、税务对策，制定项目进度日程表等。
6.签定土地信托合同，进行土地所有权转移登记，信托登记和授予土地所有人土地信托受益权证书。
7.开工。选定设计单位，审定设计图；向主管行政部门申报，办理审批手续；选定建筑商，签定承包合同；确定资金拆借条件，建立专门信托账户。
8.在建设期间，进行出租型土地信托招租，管理施工工程，开拓租房客户，预约签署租赁合同，制定管理原则、方式、细则，与物业管理公司签定管理合同；销售型土地信托则需先制定预销售计划，并开始销售。
9.运营、管理。出租型土地信托需向租户收取保证金、租金、共益费等；处理租户提出的事宜，指导、监督管理公司、明确管理方法；决定中长期修缮计划；向受益者报告结算情况；计算、支付分红金和信托报酬等。
10.信托合同的终结。将土地、建筑物等信托财产交付受益人；制作清算、承接、报告文件；清算承接借款、清算共益费、火灾保险费、管理费等；支付信托分红、信托财产；撤销信托不动产转移登记和信托登记。
日本的土地信托始于1984年，是在国家为提高土地使用率，促进经济发展的热潮中兴起的。通过土地信托，政府将民间的活力引入公共事业。1986年日本当局对土地信托的相关法律做了修改，允许国有土地、地方政府的土地作为信托财产进行信托。实践证明，它至少具有4方面优点：一是避免国有土地出售影响周边土地的价格；二是利用信托机构融资和运营、管理的专业技能节省政府人力和财力的投入；三是便于综合利用闲散土地，使分散的多个土地持有者可以联合共同委托给信托银行更有效地运用土地，降低开发成本；四是土地持有者可通过土地信托减少税赋(所得税和财产继承税，如土地买卖的土地税为5％，而通过信托，税率降为0.6％)。至1995年9月，日本信托银行土地信托的受托件数为2242件，约占整个土地开发量的10％。
一、土地信托的特点、类型及业务程序
土地信托是以土地作为信托财产转移给信托机构后，在信托的土地上建立一个房产项目，进行全面、系统的操作，运营和管理。它属于不动产实业型信托。
土地信托可分为出租型土地信托和销售型土地信托两种。出租型土地信托的信托目的(即实现委托人的意愿)是将建成的不动产出租，以取得收益；销售型土地信托的信托目的是将建成的不动产销售出去，以取得收益。在日本，一般土地信托多为出租型。
这两种信托的业务程序可概述为：
1.为有土地信托意愿的客户提供咨询。
2.实地调查。包括土地状况、周边环境、政策法规、市场需求等。
3.在实地调查的基础上，提出能充分体现土地所有者意愿的土地使用计划、方案。
4.缔结基本协议，对项目进展方式、日程等基本事项，信托双方达成一致意见。此协议不是信托合同，有随时终止合作的可能。
5.计划立案。进行项目基本方案的立案，包括研究设计方案、建筑费用预算、收支计划、筹资方案、税务对策，制定项目进度日程表等。
6.签定土地信托合同，进行土地所有权转移登记，信托登记和授予土地所有人土地信托受益权证书。
7.开工。选定设计单位，审定设计图；向主管行政部门申报，办理审批手续；选定建筑商，签定承包合同；确定资金拆借条件，建立专门信托账户。
8.在建设期间，进行出租型土地信托招租，管理施工工程，开拓租房客户，预约签署租赁合同，制定管理原则、方式、细则，与物业管理公司签定管理合同；销售型土地信托则需先制定预销售计划，并开始销售。
9.运营、管理。出租型土地信托需向租户收取保证金、租金、共益费等；处理租户提出的事宜，指导、监督管理公司、明确管理方法；决定中长期修缮计划；向受益者报告结算情况；计算、支付分红金和信托报酬等。
10.信托合同的终结。将土地、建筑物等信托财产交付受益人；制作清算、承接、报告文件；清算承接借款、清算共益费、火灾保险费、管理费等；支付信托分红、信托财产；撤销信托不动产转移登记和信托登记。
