农村宅基地使用权流转制度探析
时间：2021-03-24 16:05:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：北京通州宋庄“画家村”系列农房买卖纠纷案，曾引起社会广泛关注。《物权法》中虽专章规定了宅基地使用权，页确立了农村宅基地使用权的用益物权性质。但是，法律上严格限制了农村宅基地使用权的流转，与城镇化进程是背道而驰的，也极其不现实。本文从宅基地使用权流转的合法性、必要性、政策导向性以及土地改革试点工作的最新进展分析了农村宅基地使用权流转的现实性可操作性，对于探讨农村宅基地改革具有重要的意义。
关键词：宅基地使用权流转；可行性；土地改革试点
一、典型案例评析
（一）案情梗概
2002年7月，画家李玉兰以4.5万元的价格购得通州宋庄村民马海涛的房屋及院落，并签署协议。2006年10月，房屋升值，马海涛起诉李玉兰，要求撤销合同，收回房子。原审法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。李玉兰系居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房。马海涛要求认定买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，证据充分，应予支持。后李玉兰上诉至北京第二中院，法院审理后认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。李玉兰并非通州区宋庄镇辛店村村民，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至李玉兰名下。因此，原审法院根据我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，对于合同效力的认定是正确的。上诉人李玉兰关于合同有效之上诉请求，本院不予支持。
（二）评析判决
结合上述判例，根据我国《土地法》第63条、《土地管理法》第43条、《物权法》第153条等的规定，不难看出，我国禁止农村宅基地在自由市场流转，如要使用必须经过国家的批准，即通过划拨、出让等方式才能使用。当前由于城市化的趋势不断推进，城市边缘的农村宅基地逐渐进入人们视野，可否向非属于本集体经济组织成员的城市居民出让宅基地使用权日益受到人们的关注。撇开这一政策制度的合理性问题，这是上述案例中所处的大背景。国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，农村住宅用地只能分配给本集体经济组织成员。北京通州宋庄画家村的这个案件，法院的判决也指出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。马海涛与李玉兰所签之《买卖房协议书》的买卖标的物不僅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。笔者认为，法院根据我国现行现有土地管理法律、法规、政策之规定，认定合同无效是有一定道理的。但是，从建设社会主义新农村与现代化城市发展相结合的需求看，宋庄画家村的房屋买卖符合城乡差别缩小的要求，符合城乡一体化建设的新趋势。即使宋庄画家村的房屋买卖从目前看起来或许是一种个别现象，但是从中国市场经济发展趋势来看，诸如此类城市居民与农民之间的房屋买卖将来会成为一种普遍现象，宋庄画家村无非是先走了一步。从现今国家在农村宅基地使用权流转上的试点工作的开展来看，宋庄画家村的房屋买卖不仅应该承认合法，而且应该视为是城乡之间的产权交易制度的可贵创新。
（三）提出问题
由于本案的示范效应，继本案之后，一系列农房买卖纠纷应运而生，法院也作出了类似判决。不可否认，宋庄画家村这一系列农房买卖是我国经济体制改革中农民与城市居民的自发创造，这种自发行为表面上看，没有现行法律规则的完全清晰明确的认可，是对传统农村房屋不能出售给城市居民的产权规则的突破，如果机械地按照传统的法律规则看，这种房屋买卖行为违法。现今，为数不少的农房买卖或“小产权房”如雨后春笋般产生，更多的是一种市场的自发导向机制甚或是对现有法律法规的突破，也随之衍生一系列的买卖纠纷。由此，关于农村宅基地使用权流转问题的探讨已经势在必行。
一直以来，农民权利贫困主要是指农民在从事经济活动中所应拥有的财产权利和市场主体权利等权利的不充分、不完整。农民财产权利贫困只要体现在土地财产权的贫困上，农民的土地财产权利在权属规定上不清晰，而且时常受到不正当的侵害，得不到有效的保护。农村的宅基地一直以“宅基地使用权和地上房屋所有权分离”的模式运行着，农民对宅基地只享有使用权，农村的土地一开始就在法律上规定为是农民集体所有，农民本身并不能自由处分宅基地的使用权。集体所有的土地不允许自由交易，城市居民无法到农村买房，这是与现今市场经济的发展方向相背离的。基于上述案例法院作出的判决，笔者也因此提出相关质疑——是否农民与城市居民签订相应的农房买卖协议只能依据现行法律判定无效，其合法合理性能否依据现今市场经济发展需要得到逆转？因此，本文将在以下探讨农村宅基地使用权流转的相关问题。
二、农村宅基地使用权流转的现实与制度之争
改革开放以来，我国城市化水平也逐渐加快，不少农民选择进城务工，大量的劳动力由此进入城市，农村的土地也随之大量闲置下来，加之城市相对优越的条件，诸如教育、医疗、卫生等，使得一些农民进入城市后，不愿再回到农村，将家里老少全部接到城市住下，家里的房屋便变成“空穴”，此时也并没有了国家一直倡导的对农民的住房保障的担忧。如果农民把自家宅基地卖了就会使全家人流落街头，作为一个正常理性的人也往往不会选择出卖宅基地。因此，笔者可以大胆推知，国家对于农村宅基地的“住房保障性”在当前市场经济发展的条件下仅仅只是在农村尚未全面建立起社会保障制度的情况下的制度设计，担心农民卖房后会流离失所在今天看来大可看成是一个不会成立的伪命题。而且，宅基地的保障功能是对申请权而言的，对申请之后所获得的宅基地物权与其他物权没有两样，应按统一的权利规则来运行。试想，倘若不允许农民自由流转宅基地，势必也会造成农村土地资源的低效利用甚或是浪费。相反，一部分城市居民由于长期生活在城市，对于相对嘈杂、快节奏的生活环境也产生厌恶感，他们也想在城市边缘的郊区或是农村拥有一处住宅，享受农村自在惬意的生活。农村村民与城市居民两者之间，大可是彼此各有所需，各取所需的利益共同体，禁止农村宅基地使用权的流转也无疑是阻隔了生产要素在城乡之间的流动。
