房地产投资信托REITs研究：理论阐述及现实例证
时间：2021-02-18 04:00:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：随着经济全球化进程的加快和我国经济的发展，房地产业呈蓬勃发展趋势。但与此同时，中国的房地产金融领域仍处于起步阶段，作为房地产金融创新的重要产品——房地产投资信托（REITs）也仍处于试水阶段。但可以预计的是，中国REITs市场具有巨大潜力，未来的可证券化资产规模将明显超过美国。本文试图在探究REITs理论基础上，深入研究在REITs运营过程中，经营管理模式及监管发行等问题，并分析其在我国当前的发展现状，以提供现实例证。
关键词：房地产投资信托；经营管理模式；监管发行
中图分类号：F293.3；F831 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）028-000-02
一、理论阐述
1.概念界定
房地产信托投资基金，英文简称为REITs，是一种金融创新产物，其实质是房地产证券化形式的一种。由于是一种证券化的形式，因此提高了资产的流动性，加之房地产的稳定型，能够推动房地产市场乃至资本市场的发展[1]。关于REITs的定义，各地给出的具体定义不尽相同，美国房地产投资信托协会给出的是：REITs是指一家持有房地产物业的公司，该公司能够运营产生持续收入，并且每年将收入通过红利形式发放；而香港将其定义为一种房地产项目的集体投资计划，该计划通过信托方式组成。而单位持有人获得的回报主要是房地产项目的租金以及房地产增值出的利润。本文讨论的房地产投资信托基金是能够在公开市场发行与交易的，即REITs[2]。
由于政策与法律的缺失，我国公开上市的房地产投资信托基金仍处在政府讨论与企业尝试的阶段。我国香港特别行政区在2005年11月25日成立了第一只REITs—LINKREIT，即领汇房地产信托基金，从此香港便开始尝试REITs。我国内地的房地产市场一直紧随香港的脚步，因此，我国内地拖过尝试建立REITs，不论实在市场环境还是企业基础等方面会与香港比較相像[3]。
2.产品分类
依照经营范围的不同，可分为权益型、抵押型以及混合型三种REITs类型[4]。
权益型REITs目前在美国占据主导地位，其直接投资并且持有收益性房地产（购物中心、写字楼、服务式住宅），并以出租获得租金的形式获取稳定的收益，因此，其收入主要来源于租金。
抵押型REITs扮演一种“金融中介”的角色，一般有两种方式：一是募集资金发放房地产抵押贷款；二是购买贷款支持证券间接提供融资。因此，其收益来自贷款利息。
混合型REITs，顾名思义，是上述两种的组合，不仅经营房地产，并且提供抵押贷款，收取利息。
除此之外，按照不同的发行方式，REITs又可分为公开上市型和私募型。公开上市型是公开发行的，并可以在证券交易所公开交易的。而私募型则不能在公开市场进行交易，向少数个人和机构投资者发行的，一般认购门槛较高，因此也具有更高的灵活性。
3.产品特点
作为一种房地产投资工具，REITs具有自己的特点[5]：（1）与一般上市公司将利润转化为股本，并采用送股分红形式不同，REITs为保证投资者可以获得稳定的现金收入，一般都规定了较高的现金股利支付比例，要求将应税收入以现金的的形式分配给投资者；（2）由于将绝大部分经营利润分配给投资者，从而避免了双重交税问题，因为仅需缴纳个人所得税即可。除此之外，REITs在支付股利时的递延纳税功能，也可被看为是税收优惠的一种；（3）REITs投资的标的是房地产，因此具有较好的保值性，同时公开上市型REITs具有很好的流动性，特别是权益型，有充足现金，保值性也特别好。
相较于房地产、股票、债券等，REITs综合了上述三者的优点：（1）相较于房地产的较强周期性波动，REITs价格波动要小很多。因为相较而言，租金的变动则要小的多，而REITs的现金流依靠的就是租金收入，因此可以有效降低房地产价格波动带来的风险。且相较于房地产复杂的转让交易手续，沉重的税费负担，REITs的买卖可随时发生，变现能力强；（2）与股票的巨大风险不同，REITs的投资风险要小的多，也比较能够满足投资者的需求。同时由于其在公司层面免税，利润分配能力不弱与股票[6]；（3）与债券的低收益相比，REITs的收益则要高得多，美国REITs在1993年底到2003年1月平均派息收益率为6.96%，比同期十年政府债券的收益率高出1.2%。
二、经营管理模式
这里提供几例比较经典的经营管理模式：
1.日本公司型REITs
目前在日本上市交易的REITs均属这种类型，公司型REITs是指成立一个特殊目的的公司，该公司募集资金购买并管理房地产，产生收益。一般要求公司自己负责并管理，但是实际上会由第三方实际管理[7]。
（1）投资公司。投资公司是一类特殊机构，其唯一法定业务就是运用投资者的资金，持有和管理房地产。
（2）投资者。投资者向投资公司投资以定期获取股利。
（3）东京证券交易所。东京证券交易所提供交易市场，允许REITs上市交易，并且与股票一样，监管REITs的交易规则。
（4）投资信托管理人。投资信托管理人职责与基金经理人类似，负责代表投资公司管理REITs的资产，追求收益最大化。
（5）资产托管/管理人。
一般由银行代表投资公司托管资产。资产实行分账管理。其他诸如投资凭证持有人的登记新凭证的发行等事务由投资信托和证券公司代表投资公司完成。
（6）房地产管理公司。直接负责管理房地产公司。
2.新加坡模式
新加坡REITs的模式为：发行信托单位，由投资者获得，所融得资金用于投资房地产及相关资产。但是由于REITs没有独立的法人资格，因此，聘请信托管理人来管理REITs，并聘任房地产管理公司管理所购资产[8]。
三、现实例证
REITs能够为房地产企业提供了大量资金，因此众多房地产公司纷纷大胆尝试。虽然目前受到相关政策规则的影响，但是为将来能够成功建立，积累了大量的宝贵的经验教训。
2005年，大连万达首先进行REITs尝试，与澳大利亚麦格里银行合作，在香港发行REITs基金。2006年初获得香港联交所批准，获得了50亿元的启动资金，但最终因种种原因，未实现落地。
2007年，嘉富城率先尝试“产权式REITs”。他们试图与上海快鹿投资集团就快鹿产业港2.1平方公里工业地产，共建一个资产包，规模大概20亿左右。但是由于涉嫌重复抵押土地使用证，最终失败。
2014年，北京、上海、广州、深圳四个特大型一线城市，根据住建部和有关部门的部署要求以及本地实际情况、正在分别编制REITs试点方案。方案完成后，在听取有关部门意见后，将在上述四地先行开展试点工作。
参考文献：
[1]宋志勇，熊璐瑛.房地产投资信托基金的国际经验比较与借鉴.金融与经济，2009（7）：30-31.
[2]孙靖.房地产投资信托基金的海外经验及在中国的适用性探讨.中国房地产金融，2005（3）：45-48.
[3]王仁涛.房地产投资信托基金理论与实践研究.同济大学，2006.
[4]徐可.房地产投资信托基金研究.重庆大学，2008.
[5]王秀玲.房地产投资信托基金在我国内地发展的障碍及对策分析.建筑经济，2007（4）：28-30.
[6]鲁玲玲，周坚.房地产信托与房地产投资信托基金.技术经济与管理研究，2007（4）：118-119.
[7]朱青.我国发展房地产投资信托基金（REITs）的可行性分析.西北大学，2006.
[8]匡国建.香港房地产投资信托基金的运作模式及启示.南方金融，2009（7）：32-36.
作者简介：刘昱辰，女，汉族，山东日照人，山东省日照第一中学高三III部8班。
