中小房企路在何方
时间：2021-01-10 16:03:49 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
2010年，贵阳商品房年度开发建筑面积达1351.98万平方米，其中12家大型房企的开发总建筑面积占到1010.8万平方米，在销售收入方面，12家大型房企全年销售总额达242.9亿元，其他千家中小房企销售总额仅为67.78亿元，这只是贵阳中小房企艰难生存的一个缩影，贵阳楼市正上演一出强者愈强，弱者愈弱的生存竞争大戏，贵阳中小房企目前面临生死决择，最后生存的机会来自于找准位置的战略转变。为了解目前贵阳市中小房地产企业的发展状况，从2011年4月开始。由贵阳市住建局、贵阳市房协、贵州商业高等专科学校共同成立了《当前形势下贵阳中小房企生存与发展研究》科研课题组，进行了4个多月实际调查，调查方式主要采用问卷和访谈，调查结论：“土地少、规模小、融资难成为中小房企发展的主要障碍”。
一、现状：蚂蚁再多也撼不动大象
截止2011年底，在贵阳市进行注册的房地产企业共1013家，根据房企大小分类，调查后得出：贵阳符合大型房企定义的有12家，中型房企有16家，剩下的均为小型房企。在12家大型房企中，贵阳本地房企仅有中天城投集团和宏立城集团两家，在2010年房地产宏观调控以来，贵阳新增房企近百家，而新增的基本为中小房企。
虽然中小房企在数量上占据了绝对优势，但这并不代表他们在销售上和开发规模上占据有利位置，从2011年上半年销售统计中不难发现，贵阳房地产销售面积前十强企业占全市销售总量约72%，较2010年上涨了2%，十强企业优势日益加大，本地中小房地产企业的市场份额不断持续缩小，2011年上半年销售统计数据中，宏立城花果园项目以约27%的市场销售量占据榜首，与其他中小房企市场总计约27%基本持平，待中天未来方舟下半年开盘后，本地中小房企总计销售量所占百分比将进一步压缩。
事实上，自2000年以来，中天城投、宏立城的崛起，保利、新世界、世纪金源等房企大鳄进入贵阳房地产市场，千亩级土地交易、建筑面积百万平方米级大盘陆续亮相贵阳，他们以雄厚的资金实力、优越的资本平台、先进的开发管理理念、优质的人力资源配置、科学的营销组合策略和手段，极大带动和提高了贵阳房地产整体开发和建设水平、繁荣了贵阳的房地产市场，为贵阳房地产业的发展做出了巨大贡献；但在市场繁荣背后引发了新的思考，贵阳大多数房开企业长期处于不健康或亚健康生存状态，而在近期出台的宏观调控下，本地房开企业的生存和发展更显艰难。
贵阳中小房开市场份额已经从2003年70%下降到2011年不足30%，贵阳中小房开企业市场化占有率正越来越小，市场话语权已向大型房开集中，中天、宏立城、保利等大型房开已占有贵阳市场半壁江山。在对贵阳房地产企业销量研究显示，2007年，新世界、世纪金源等12家大型房企销量为建筑面积650万平方米，占据市场52.1%，到2008年，世纪城销量突破300万平方米，占市场销售总量的33%，2009年、2010年、12家大型企业的市场占有率分别突破68.3%和72.1%，本地中小房企的市场空间越来越窄，贵阳中小房企生存形势十分严峻。
二、透视：土地少、规模小、融资难成为中小房企发展障碍
1 中小房企无土地储备
调查显示：目前贵阳中小房地产企业的年开发规模主要集中在10万平方米以内（占86%），年开发规模在1万平方米以下的占12%，而目前贵阳大型房企年开发规模都在100万平方米以上，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房企平均开发规模的1—5%，近70%的中小企业无项目或无土地储备。
近年来，随着国家对土地市场调控力度的不断加大，作为一级市场的土地供应量受到严格限制，导致土地供应量减少，另一方面由于土地使用权出让“招、拍、挂”制度的实施及房地产市场价格不断上涨，导致土地出让价格不断攀升，近来的土地市场热衷于一次性大面积出让土地，同时在土地“招、拍、挂”出让中常常竞买条件过高，导致中小房企无力参与竞投，因此目前中小房企在获取土地方面正面临前所未有的挑战，举牌中难见中小房企身影。
难从一级市场获取开发用地、土地储备不足是制约中小房企发展的主要困境之一，难以从一级市场获取开发用地的原因是地价高，导致中小房企难以承受，加之企业资金不足、自身缺乏竞争力、无法与大企业抗衡，土地出让规模大、竞买条件设置过高，致使企业无法参与竞投。贵阳市有28%的中小房企目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况；有15%的中小房企目前土地储备基本充分，能够满足未来三年以上的开发；仅有7%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发；另有50%的中小房企无新开发用地，处于倒闭边缘。
2 中小房企融资难
房地产行业是资金密集型行业，是融资最大的行业，因此企业融资对于房地产企业来说至关重要。从2003年中国人民银行“121”文件开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻；此次调查显示，90%以上的房企有银行贷款或其他借款，80%的企业开发的流动资本金严重不足，中小房地产企业银行贷款总额占债务总额20%以下的占10%，贷款总额占债务总额20%-40%的占15%，贷款总额占债务总额60%-80%占27%，贷款总额占债务总额在80%以上的占61%，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达79%，这些数据表明目前中小房地产企业融资渠道单一，其融资渠道主要是通过银行贷款。
另外，国有商业银行在2010年正不断紧缩银根，收紧信贷，提高贷款门槛的授信，其授信门槛已从原来的三级房企提升到二级房企，很少有中小企业能够获取开发类贷款，另外银行从贷款资金回收的安全考虑，对大项目和回收型较强的项目关注度很高，“嫌贫爱富”现象较普遍，贷款普遍向大型企业倾斜；据了解，在2010年国有银行对贵阳房地产企业授信时，不仅授信门槛提高到二级房企，而且对抵押物要求非常苛刻，在同批授信的22家企业中，本地房企只有一家，且是贷款额度最小的一家。进入2011年，银行对房地产信贷及房地产消费信贷的风险控制进一步提升，中小企业融资将更为艰难。
