[玉溪市房地产业发展现状及完善住房保障体系的思考]山东城镇体系规划 2030

时间：2019-04-09 03:14:04　来源：雅意学习网本文已影响人

　　中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：　　随着玉溪市生态城市建设工作的推进，房地产业在国民经济中的支柱作用日益彰显。“十五”以来，房价逐年上涨，舆论导向及公众的口诛笔伐，让房地产业背负着“暴利”的亚健康形象，国家宏观调控政策逐渐向房地产业倾斜，且调控力度逐年增加。2007年以国务院发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）为标志，国家调控方向发生标志性转变，形成加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的梯级住房保障体系。2008年开始，宏观调控的效果初步显现，受金融危机的影响，市场不断传出趋冷的信号，房地产业发展将面临极其严峻的形势。如何落实“促进居民合理住房消费，保持房地产投资规模适度增长”的工作目标，保持经济平稳较快发展，借学习实践科学发展观活动之机， 2009年4月16日至17日，我局一行六人到华宁、澄江两县开展专题调研，以期通过调查分析摸索出特殊时期适合玉溪市房地产业发展的新思路，完善住房保障体系的新办法，辨证地将科学发展观贯彻落实到房地产领域。
　　一、房地产业发展及保障性住房建设情况
　　（一）房地产业发展情况
　　房地产业涉及领域广、产业关联度高、带动系数较大，是实践科学发展观，落实中央、省、市拉动消费需求，保民生、保稳定、保增长的关键产业，房地产投资有效地促进了社会固定资产投资增长，是我市国民经济的重要组成部分。
　　 1、固定资产投资情况。2006年以来，玉溪市房地产业处于迅速上升时期，房地产开发投资总量及开发建设规模屡创新高，2008年更是达到历史巅峰，成为房地产开发投资增速超过云南省平均增速的十个州市之一，“十一五”中期完成投资总量已远远高于“十五”期间总投资规模，巩固了房地产业在国民经济中的支柱地位。
　　 2006年我市完成房地产投资13.001亿元，房屋施工面积148.9228万平方米，商品房销售面积52.9332万平方米，现房平均销售价格1885元/㎡,期房销售价格1543元/㎡。
　　 2007年我市完成房地产投资21.2932亿元，占全社会固定资产投资14%。房屋施工面积298.6021万平方米，商品房销售面积90.4295万平方米，现房平均销售价格1440元/㎡,期房销售价格1827元/㎡。
　　 2008年我市完成房地产投资30.3亿元，占全社会固定资产投资16.6%。房屋施工面积381.4万平方米，现房平均销售价格1844元/㎡,期房销售价格2393元/㎡。
　　 2006年至2008年，共累计完成房地产固定资产投资64.59亿元，是“十五”期间完成投资31.95亿元的2.02倍。
　　
　　 2009年一季度以来，全市房地产开发投资较同期明显下滑。2009年一季度，全市房地产开发投资完成5.18亿元，同比下降37.9%；全市商品房施工面积为84.87万平方米，同比下降62.1%，其中商品住宅施工面积为76.42万平方米，同比下降61.7%。新建住房现房平均价格2914元/㎡，较去年同期有一定的增幅，但较去年年底增幅不大，期房销售平均价格较去年有一定的下降，整体房价基本保持稳定。
　　 2、房地产行业发展情况。上世纪80年代，我市首家房地产开发企业诞生，历经二十多年的培育和发展，房地产业队伍逐渐发展壮大，物业服务、房地产中介等衍生产业应势而生，为实现行业全面发展、协调发展、可持续发展夯实基础。目前我市共有房地产开发企业111家（其中一级资质企业1家，二级资质企业6家，三级资质企业8家，四级资质企业33家），物业服务企业34家，房地产估价机构6家，经纪机构44家。
　　 3、中心城区房地产开发项目预售情况。2006年预售项目14个，预售项目总面积56.5万平方米；2007年预售项目24个，预售项目总面积67.9万平方米；2008年预售项目24个，预售项目总面积188.8万平方米；2009年一季度预售项目1个，预售项目总面积7757.05平方米。
　　
　　（二）保障性住房建设情况
　　 2006年年底196套廉租住房竣工交付，标志着我市保障性住房工作正式拉开序幕。2007年国家从低收入家庭最关注的住房政策着手，加大保障性住房建设力度。我局从完善住房保障制度入手，编制了《玉溪市中心城区“十一五”期间住房建设规划》、《玉溪市2008年—2012年城镇住房保障发展规划》，发布了《玉溪市城镇低收入住房困难家庭资格认定办法（试行）》，初步摸清了我市低收入家庭情况，截止2008年12月31日，共对5534户家庭、15828人实施廉租住房保障。其中：5338户家庭，15338人实行租赁补贴，累计发放租赁补贴资金485.37万元。196户家庭、490人实行实物配租。
　　 2008年共建设7万平方米廉租住房，建设项目82个，建设套数1612套。提前到2008年四季度开工的1.97万平方米（7个廉租住房建设项目）以及2009年15万平方米廉租住房建设项目正在进行前期准备工作。
　　二、影响房地产业发展及保障性住房建设的因素分析
　　 2008年我国遭遇了百年罕见的雪灾、震灾，由全球金融危机引发的经济衰退、工业萎缩以及失业、购买力下降等连锁反应逐渐显现，我市房地产投资压力增大，发展步伐减缓，保障性住房建设问题多、难度大，整个行业面临着严峻考验。目前，举国上下掀起学习实践科学发展活动高潮，就是要求我们本着科学的态度，用发展的眼观分析出不利于全面发展、协调发展和可持续发展的因素，为特殊时期的科学决策提供依据。
　　（一）影响房地产业发展的因素。
　　 1、房地产市场活跃度降低。受国内舆论影响，开发商信心不足，消费者心理预期均向观望转化。从中心城区去年下半年新开盘的几个项目来看，到今年1季度，商品房销售率低于60%，无法与前几年项目楼花现象相比；二手房市场同样呈现了有价无市，销量下降的趋势。商品房销售量锐减，直接影响到房地产开发投资效益的实现以及投资资金的回笼，房地产紧缩信贷政策的实施，开发投资资金链普遍紧张，房地产开发企业投资信心明显不足。部分房地产开发企业调整投资战略，放慢投资节奏，少数企业项目已经审批的情况下，一直未办理建设的相关手续，保持观望态度。
　　 2、土地招拍挂，开发商投资难。自土地供应方式转化为挂牌出让制度后，土地的有限供给及倍增的出让价格是房价上涨的最主要因素。全国工商联房地产商会2008年对我国9个城市62家房地产企业的82个开发项目调查统计结果显示，房地产开发企业项目开发中土地成本占直接成本的比例最高可达58.2%，土地成本过高增加了企业的资金压力，也是造成房价上涨的根本原因。与省内其他地州，特别是省会昆明相比，我市房价上涨属于成本推动型上涨，房价在省内处于中间水平，开发商利润空间有限，资本积累步履维艰，不利于龙头企业的培植，难以开发出高档次、高品位的房地产项目。
　　 3、住房需求市场向多元化发展。随着居民可支配收入的增加，绝大多数消费者购房已从满足生存、安全需要向享受型、舒适型需要转变，更多考虑的是住房的综合品质，人性化、科技化、环境、绿化成为人们选择的新标准。另外，投资型购房、小户型住房也成为都市新宠，所占比例不大。住房户型结构比例的限制，从一定程度上压缩了消费群体。
　　 4、各级政府和主管部门对房地产宏观的调控的能力有待提高。随着国家和各级政府对人民群众住房问题的关注程度不断增强，房地产业呈现出多元化发展的特点，房地产管理机构承担的工作日益繁重，管理难度与日俱增。但目前全市房地产管理机构力量薄弱，管理信息化、一体化建设工作滞后，难于适应现代化房地产管理工作的需要。全市普遍存在人员编制不足、工作经费短缺、管理模式明显滞后新形势下房地产业发展的现象。

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