海外炒房又大热 炒房热

　　如果画一条房价等高线，世界上哪些地方跟北京、上海等地在一条线上？伦敦，东京，温哥华，悉尼……几乎能把大都市一网打尽。国内节节上升的房价让先富起来的中国人有了“睥睨天下”的投资豪情，再加上国外永久产权，“净面积”计算等诱惑，不少人琢磨着“私奔”海外当房东。
　　2011年陆家嘴金融论坛上透露，上海已申请个人境外直接投资项目，一旦获批，意味着老百姓手上把钱投向海外再无枷锁。炎炎夏日，掘金海外楼市热潮又起。
　　
　　有华人处必有高房价？
　　
　　“没想到在国外也能感受‘限购令’的蝴蝶效应。”林宁（化名）显得很无奈。
　　林宁久居温哥华，家乡在民营资本充盈的宁波，每个月要接待几拨父母或亲戚介绍过来看房的朋友。自从国内“限购令”出台，她的接待频率就更高了。
　　“宁波同一个小区的居民，在温哥华碰面的就有五户人家，还不算之前在小区内不认识的。这个小区估计也就十几、二十栋楼吧，而且还不是宁波特别高档的小区。”林宁感叹，国内高端住宅成交低迷的新闻铺天盖地，敢情有实力的主儿都跑国外买房子来了。
　　这让很多在温哥华混不下去的华人有了着落，至少可以找到一条出路――考房产经纪。林宁的一个朋友投身掮客行当，只管接宁波的客人就“过上中产生活”了。“你想一套40万加元的房子他就能拿到1.5万的佣金啊！”
　　热钱凶猛，于今为烈。房地产被限购，股市老是颤颤巍巍地摸着3000点的边儿，白银刚坐了一回过山车，摆着指头数数，投资者不得不感慨“生活在别处”。海外地产成了香饽饽，有人戏言，“哪里有华人，哪里就有坚挺的楼市。”
　　“温哥华的整个楼市几乎是靠华人支撑。”林宁说，而这种现象在全球其他的华人移民热门城市并不鲜见。
　　温哥华的建筑开发商热衷聘用华人设计师，一个习惯无油烟烹饪的国家，却有不少楼盘标榜“大厅小卧、封闭式厨房、超强抽油烟机、全不锈钢厨具”。而在占比90%的庞大二手房市场，香港人、日本人的房子特别容易出手――因为符合华人居住习惯。
　　林宁丰富的“陪看”经验印证了这一点，“我们会看房主是谁，印度人的房子我们就坚决不要，咖喱味让人受不了，房子本身和里面的装修品位、质量都比较差。加拿大人的房子虽然里面一般保养得特别好，但是习惯跟中国人不一样。比较理想的就是早年过去的香港人的住宅。”
　　每次陪看房，林宁总会提醒客户，温哥华房价比北美其他城市高得多，不适合抄底。对方往往反问：“房价是不是在涨？”得到肯定答案后，又催着她发动汽车。
　　一拨又一拨的投资者前赴后继，炒热了温哥华楼市。以房价最贵的温哥华西区为例，“使用面积在330平方米，基本上都在200万加元以上，稍微好点的可能超过300万加元。我姐姐2009年花170万加元买了一个独栋，现在价格接近260万加元。”
　　“温哥华西区售出的房子，90%以上都是华人接手。”林宁说，“华人重视教育，西区是老外传统的中产聚居区，所以那边有很好的学校。华人就愿意住在有好学校的地方。”
　　意识到了华人的财力和背后的商机，温哥华对黄面孔黑眼睛露出了迷人笑脸，只差用灯光把海港大厦打上“中国红”了。
　　林宁从不担心不懂外语的父母来看她时会在机场迷路，温哥华机场的中文标志总是醒目地列在英语和法语下面。“如果海关官员用英语问你，你就摇头，会说中文的海关官员就会出现。”
　　林宁在市区逛一圈，满大街的银行门口标着“我们会讲普通话、广东话、上海话、闽南话……”所有的百货商店门口都写着“如果你需要中文服务，请找身上有××标记的店员”。更令她印象深刻的是，考汽车驾照时笔试居然有中文。“路考的时候如果你不会讲英文，也可以带翻译。”
　　华人手上的选票换取了当地官员的笑容。大温地区的几个市长都会讲一点中文，原温哥华市的市长苏利文还会讲很流利的粤语。
　　加拿大人孜孜不倦营造的亲善环境吸引了大批华人置业，在北美大部分城市房价企稳甚至稳中有降时，温哥华每年保持10%以上的年均增长。
　　当然，本地人对此只有羡慕嫉妒恨。
　　“本地人如果不是经商，即使是收入比较好的中产家庭，都买不起这样的房子。加拿大每户的平均家庭收入一年大概是在5万多加元吧，买200万加元的房子是很累的。”
　　这样的例子林宁身边比比皆是。“我大学时有个教授，70年代就到温哥华教书，靠自己的力量在西区海边拥有一套海景房。但他儿子前年结婚，夫妻俩出钱给儿子买了套房子。如果按他儿子的收入水平买房的话，可能要买到离他们一个半小时车程的地方去了。”
　　国内一线城市的居民看到这一幕，心情想必很复杂。当年海外热钱来中国添了一把柴，当地中国人被硬生生逼成“房奴”，年轻人被逼上“啃老”之路。
　　除了加拿大以外，澳大利亚、美国、新西兰、新加坡等置业热门国家，到处都有中国投资客的身影。当地知名的房产公司忙着进军中国市场，早一步抢滩的戴德梁行、高力国际等国际代理机构也纷纷在内地设立海外物业部门。
　　
　　从留学移民到纯投资
　　
　　林宁步入“房奴”一族是在2008年，正赶上北美楼市低谷。
　　从UBC大学毕业不久，她花42万加元在温哥华东面的本拿比市买了一栋三层的联排，约合人民币270多万，首付20%。从这套房子到市中心只要坐半小时地铁。“相当于上海的龙阳路。”使用面积约120平方米，带一个地下车位和一个地下储藏室。如今已升到50多万。
　　她自言出手不算早，先知先觉的家长在孩子跨进大学校门前就物色好房子，坐等涨价。
　　“子女在海外求学，有能力的父母会在当地购置一套房子，将多余的房间出租作为孩子的生活费，如果孩子毕业后将房子卖掉，上涨的这部分收益几乎可以抵上学费。”最重要的是，好学区附近的住宅不愁找不到华人接盘。
　　海外楼市另一大需求来自移民。据招商银行与贝恩资本早前联合公布的“2011中国私人财富报告”，资产在千万以上的富豪有六成已经或者正在考虑办理海外移民。
　　“买套房子，坐三年‘移民监’，申请的公民身份就办下来了，你把房子卖了回国，这三年的费用靠房子涨幅就可以赚回来。”林宁感觉，这笔账怎么算都不亏。而在新加坡等国家，投资房地产可以换移民身份，更是“一房多得”。
　　“在海外买房子，纯投资的客户考虑周期会比较长，目前大部分还是以投资移民还有留学需求为主。三种情况的客户各占1/3左右。”霍克佳房地产高级项目经理严小姐告诉记者，她刚刚接待了一位40多岁的客户，孩子准备赴澳州读高中，母亲陪读顺带坐满“移民监”。她在悉尼老区帕拉马塔看好一套带装修的两房，约合人民币300多万元。
　　不过近两年，纯投资需求比例明显上升，海外华人吃起了第一只螃蟹。“我朋友原来有一套独栋，另外又买了一套之后，就拿第一套房子的租金来还第二套房子的月供。”
　　林宁替他算了一笔账，房子月供在1700多加元，每个月交200多加元物业费，每年4月份交一次水电费，再加上市政费用几百加元，地税每年在1600到2000加元左右，七七八八算下来，平均一个月的成本在2100加元左右，租金基本上能抵消成本。
　　国内投资者也蠢蠢欲动。早在2008年金融危机，海外购房就曾在国内热过一阵，那时流行的说法是“抄帝国主义的底”。然而投资者雄心勃勃出发，拎回来的LV不少，出手买房的不多。毕竟，没人乐意三天两头打“飞的”出国管理物业，而且房源信息不对称，租金收益“看上去很美”，实则“坑爹”的不少，再加上外国税费较高，海外购房慢慢沉寂下来。
　　自从国内限购令出台，海外楼市投资又卷土重来。
　　戴德梁行海外物业经理张永恒介绍，他接触投资海外房产的客户以香港人居多，但最近内地客户日渐增加。“香港人退休了，有一些公积金、退休金，他们选择投资方向就是希望有一些平稳的回报。所以往往投资英国的房子作为晚年收入的稳定来源。”
　　“以前国内的客户比较多是为了移民或者孩子在那边读书，在海外纯投资他们觉得有点不靠谱。但是现在越来越多的人有了这方面经验，可能有亲戚朋友在那边，了解的信息比较多，他们不介意在海外投资。”
　　据统计，在伦敦的新房市场，来自中国内地和香港的投资客已占据了10.8%的份额。
　　与全资买房的传统购房者不同，纯投资客户会向当地银行贷款。“银行要看你在中国的资产和收入证明，如果你是打工的，你要提供税单还有雇主的信息。如果你是老板，就要提供过去三年的财务报表。”英国最多可以贷款40%，最长贷25年。澳大利亚贷款比例更高，最多达80%。
　　
　　何时打开最后一道锁？
　　
　　“热钱要出笼，就像儿女要私奔，拦也拦不住。”有人戏言。
　　最近有机构统计显示，不包括香港在内，去年内地投资者购买海外房产达4000套，涉及资金20亿美元，换句话说，有130亿人民币流到了海外楼市。
　　“手中有钱，心中有忧。”这种说法放在当下并不是矫情。忧什么？资产收益率跑不过通胀。A股20年涨不过GDP，国企靠股市实现了脱贫致富，股民却还在为经济腾飞做贡献。偏股型基金屡屡跑输大盘，基民宁愿花钱买鸡精。国内住宅地产被限购，商业地产水深不可测。不想“坐以待毙”的投资者，只得把目光投向国外。
　　“日本家庭妇女什么经济金融未必很懂，就会把日元换成美元到纽约证券交易所买股票，中国人的理财渠道还太匮乏。”上海交大公共政策研究所所长顾建光表示。
　　以理性经济人的角度看，把钱投资到海外符合分散风险的原则。“理性的中国人应该把很大一部分货币财富投资到国外，因为他最大的财富，也就是他的人力资本，是在中国的，跟中国经济正相关――中国经济好他当然过得好，但中国经济差他就要跟着差。因此为了对冲风险，中国人有很强烈的投资国外的需求。”交大经济学院讲师钱军辉分析。
　　如果说热钱如出笼的猛虎，待挣脱的枷锁只有最后一道――换汇限制。按照目前个人购汇额度管理政策，每人每年最多可以购买5万美元外汇――这笔钱大概只够在海外买个露台。
　　不过，换汇限制更像是一把塑料锁。“外汇管制这方面肯定是有影响的，但现有很多国内的有钱人，在过去这些年，他们可能已经把资金陆陆续续放到香港那边去了，可以很方便地投到其他国家。”
　　因此很多人相信，正式开放口子只是时间问题。2011年陆家嘴论坛上，上海市金融服务办公室副主任徐权透露，个人境外直接投资方案已在去年以上海市政府名义上报国务院。如果试点获批，意味着上海的居民将可直接利用手中外汇对外投资。
　　“早就该做这件事了。现在资本项目没有开放，个人可以拿外汇投资就是资本项目开了一个小口子。资本项目不能一下子开放，让个人境外投资做一点尝试，口子开得小一点，随时可以监管。”
　　顾建光认为，开放个人境外直投，把政府手上攥着的外储转移到老百姓手上，是缓解外储过多的重要一环。目前我国对外资产4万多亿，外汇储备3万多亿，也就是有3/4的外汇在官方手上。
　　他列了一组数据，去年我国外汇资产2万多亿，外汇储备1.95万亿；日本外汇资产6.5万亿，其中外汇储备1.1万亿，海外资产5.36万亿。海外资产包括居民持有外汇资产1.84万亿企业持有外汇资产1.35万亿，还有国际投资2.2万亿。
　　“我们的外汇储备比他们多，但日本外汇总资产是我们的3倍，这里面差额是什么？都是企业、居民手里的海外资产。差别在哪里？我们的外汇都在官方手里，他们的有很大部分在民间。”
　　“藏汇于民”有哪些好处？顾建光给出三个理由：分散风险，遏制投机，调节出口。
　　“居民拿着外汇在海外投资，可以减少官方外储压力，风险分散。而官方拿着这些外汇储备买外国国债，回报率是很低的。”
　　有学者和机构调查发现，外商在华投资年平均收益率在20%左右。但2002-2009 年间中国外储投资的平均名义收益率5.72%。“居民和企业海外投资的话，我看拿个10%的海外回报都是没有问题的。”
　　国内投机泡沫泛滥的根本原因在于投资渠道太窄。“老百姓没地方投，所以炒房地产炒股票，要给他留个出去的口子。以前没有这个问题，是因为以前民间资本的实力不大，外汇储备不多。现在水到渠成，经济政策要顺势而为。”
　　庞大的外汇储备加大人民币升值压力，首当其冲的就是出口企业。顾建光认为，如果允许个人境外投资，官方外汇可以储备下降，人民币升值压力减小了，有利于提高出口企业的国际竞争力。
　　“外汇储备，主要是官方的外汇储备降下来，政策就活了，现在没法调节沿海地区的出口企业，政府很紧张，出口一多万一外汇储备升到5万亿美元怎么办？如果官方外汇储备降下来就放心了，可以鼓励沿海地区再出口，推动经济良性循环。”
　　然而，没有3万亿外汇储备的屏障，中国会不会沦为国际空头的盘中餐？这是很多人担忧的。
　　前不久，世界最大空头对冲基金尼克斯联合基金公司总裁查诺斯放言对赌中国房地产泡沫破裂。国际上做空中国的声音历来不绝于耳，更引人关注的是，被斥为“亚洲金融危机纵火犯”的索罗斯也加入了空头阵营。
　　顾建光对此不以为然，“他为什么来投机？经济失衡了他来投机，经济很平衡监管又好的话他干嘛来投机？亚洲金融危机，根本问题是泰国还有东南亚国家本身经济失衡，不能倒因为果。”
　　国内劳动力成本上升，通胀居高不下，房地产市场泡沫堆积，对于这些可能造成经济失衡的困扰，顾建光表示，开放个人外汇资金到海外投资，官方外汇储备下降，减少外汇占款，正可以减少投放货币，把通货膨胀拉下来。
　　“开放个人境外直投对国内楼市会有影响，但是现在国内楼市泡沫严重，资金抽离一些，在可控范围内反而是健康的。”
　　
　　海外有风险，投资需谨慎
　　
　　一旦口子开放，内地居民该不该抢搭头班车？
　　“这不是临时性的办法，外汇储备多了释放掉一点，是一项制度建设。制度建设是什么？就是人民币国际化，人民币国际化有个前提是什么？货币要逐渐能自由兑换，现在人民币国际化最大障碍就是资本项下不可兑换，个人境外换汇投资是个小口子，如果做得好，资本项可以逐步放开。”顾建光言道。
　　既然车门不会急着关上，投资者不必急着登车，不妨多琢磨琢磨，在海外当寓公有没有想象中那么惬意。
　　“在国外投资房地产风险很大，不是像国内那种拿一蛇皮袋的钱买一栋楼。”房产专家李小宁2008年开始多次组织海外看房团，近两年却偃旗息鼓。“风险”是他在接受采访中反复提及的两个字。毕竟，有太多海外置业没有兑现的“财富梦”。
　　“国内买房和国外买房最大区别在于你对房产不了解。国外交易的大部分是二手房，旧房子差异非常大，而且有很多手续。买房子先要调房屋档案审核，了解房屋历史情况，比如房子的维修记录，曾经发生过什么情况，住过什么人，交易过几次，档案非常详细。下一步是验房，通过专业机构找验房师帮你验一下，看看这房子是不是有什么问题，是不是有白蚁，着火记录，大维修记录等。”
　　“经营你是很难把控的，有的人考虑出租，但怎么租？怎么管理？国外房产很多位于人口很散的郊区，出租是很困难的。大学区或移民聚集区比较热门，但回报也不固定。对门的房子租金很高，你的也可能只能租得很便宜，差异非常大。”
　　张永恒也认为，投资不同地段收益差异会很大，“伦敦西边是老的市中心，在东边有个金丝雀码头，是一个新的金融中心。国内投资者买房子比较热门的都是围绕这两个地方，因为方便租客去上班嘛。别墅的话偏远一点，租金回报率会差一点，出租率也比较低。”
　　海外房产增值非常缓慢，甚至可能下跌，很难比照一劳永逸稳赚不赔的“中国模式”。李小宁提醒，买完要耐得住寂寞，可能要放相当长一段时间才能升值。但是即便房子没有升值，复杂的税费却是逃不掉的“不可承受之重”。
　　以美国为例，经纪人买卖收取房款6%的服务费，两边经纪人各拿3%，验房费用每个州不一样，几百到几千美元不等。英国成交额500万人民币以内，律师费大概是1.5万元人民币，另要支付一次性印花税，大概是房款3%。
　　这只是开始。
　　美国每年收取1%到1.5%房产税，还有物业管理费用，“你如果不剪草坪，邻居都会投诉你，越是在高档社区，环境维护越是花钱多。”在澳大利亚投资房产也有四大费用：物业管理费、水务费用、市政费、土地税。在英国投资的客户会委托物业公司打理住宅和收租金，物业公司收取一个月的租金作为服务费。“英国那边租金是每个星期来交的，你可以委托物业公司来帮你收租金，它会按你的指示把钱打到银行账户里。另外，物业管理公司还可以帮你看护房子。”
　　“国外房产的物业费用和公共服务费用比较多，投资前要考虑支付了这么大一笔钱，房产能否升值带来收益。”
　　即便房产升值了，投资客也未必就能高枕无忧，房价上涨的这部分收益在很多国家是要收取个人所得税，美国的税率在20%到30%不等，澳大利亚则高达45%。
　　海外楼市前途未卜，个人投资者的蛋糕在哪里？想去纽股基金试试身手的投资者开始期待个人直投金融项目开禁。的确，提着菜篮的日本家庭主妇已经走在前头了。▲

推荐访问:炒房 海外 又大热 海外炒房又大热 海外炒房 中国海外炒房族