浅析中小房地产企业融资问题
时间：2021-01-17 00:00:22 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：据了解，长期以来，融资难、融资贵的问题一直困扰着中小房地产企业的发展，虽然现在有所改善，但仍然是制约中小房地产企业发展的瓶颈。文章在搜集相关研究材料发现我国中小房地产企业融资存在的问题主要有融资渠道选择不合理，房地产金融体系不健全等，并提出合理的完善建议。
关键词：中小房地产企业；融资；融资方式
一、研究背景与意义
这些年来，房地产企业推动着我国经济的发展，逐渐发展成为我国经济的支柱。然而由于新政策的实行使得投资者对房地产投资产生忧虑，从而使得房地产企业在融资上越来越受制于银行。虽然现今有许多创新型金融工具的产生，但是中小房地产企业由于自身条件受限，在金融工具和融资方式的选择上也因此受到约束，所以制约中小房地产企业发展的关键原因就是资金的缺乏。
为了促使中小房地产企业能够健康发展，本文必须通过对中小房地产企业融资的实际情况和融资的特点进行研究，从中分析出如何突破融资瓶颈，为企业开拓出更多的融资渠道，让企业拥有充足的资金来源，解决企业缺乏资金的问题。使中国房地产市场得到更好的发展，逐渐走向成熟，从而促进整个国民经济的发展。
二、我国中小房地产企业融资存在的问题分析
（一）融资渠道选择不合理
目前我国虽然有许多新型的资金获取方式的兴起，例如，通过资本市场发行有价证券来取得资金，或者通过房地产信托投资来获得资金。但是房地产企业在获取资金的时候仍然过度的偏爱选择通过向银行借款来获取资金的方式，企业通过各种方式获取到的资金总额中有50%左右是通过向银行借款的方式取得的。从对2011年与2015年的资金来源可以看出，资金总额从57799.04亿元增长到122122.47亿元，资金总额的增长率是111.29%，虽然资金总额增长许多，但是资金的来源主要是通过预收定金和向银行借款，而通过新的资金获取方式取得资金较少。从这一现象表现出中小房地产企业资金来源相对单一。
（二）房地产金融市场体系不健全
1. 房地产金融二级市场不健全
在发展已经完善的房地产金融市场上，房地产开发和经营的获取资金的方式不仅有通过举债的方式融资和让渡企业部分所有权融资的一级市场基本形式，而且存在着完善的通过发行证券来获取资金的二级市场。而目前我国房地产金融二级市场不健全，难以通过实行住房抵押贷款证券化来为企业获取更多的资金，使得贷款机构的资产在周转上没有得到充分的发挥。在二级市场不健全的情况下，中小房地产企业无法通过住房抵押贷款证券化来实现融资，从而无法获取大量的资金来促进企业的发展。
2. 房地产金融机构体系不健全
通常一个发展趋于完善的房地产金融市场，它的金融机构体系是由专业的住房金融机构、非专门的住房金融机构和向住房融资提供担保或保险的机构组成的。当下我国唯有以商业银行为代表的非专业的住房金融机构，而专业住房金融机构和担保机构的缺失。使得房地产金融组织构架单一，房地产开发贷款来源单一，使得国内商业银行金融风险增大。
三、解决我国中小房地产企业融资问题的对策
面对这么多年困扰着中小房地产企业获取资金的难题，通过对企业在获取资金时面临的各种问题及产生的原因进行分析。为了使得中小房地产企业在获取资金的过程中变得更加快捷，使企业能够获得充足的资金，能有更好的发展，提出如下对策。
（一）完善企业管理，提高企业竞争力
在当前的环境下，中小房地产企业在获取资金的过程中依旧受到各种问题的限制。但是，在这样的环境中，通过对自身企业内部管理进行完善，将会使得中小房地产企业在获取资金的过程中更加有利。通过加强资金控制使得企业在资金的周转更为轻松。为了良好的信用评价，需要对企业的信用管理进行加强。只有通过对企业内部管理制度的完善，才能让中小房地产企业在面对众多融资竞争者时更具有竞争力。
企业首先要做到的是将企业的管理制度进行优化，用现代化的管理经营来完善它。然后房地产企业要对企业自身的结构进行优化，同时提高企业素质，最后企业为了使得经营管理水平得到提升，必须借鉴优秀的经营管理经营来完善自己。房地产企业要在对外报出的信息保证其真实性，对企业财务制度做好规划，使其规范化，从而使得金融机构对企业信用的评价得到提升，为企业在资金获取方面制造优势，使得金融投资机构对自己的认可，从而获得更多获取资金的机会。
（二）加强信用管理
中小房地产企业的通过银行信贷获取资金数额的大小是由企业在银行的信用等级决定的。我国中小房地产企业一直以来处在高负债率的运营模式中，因此企业拥有一个良好的信用等级是十分必要的，这样企业无论是通过银行借款来获取资金，还是通过债券融资、信托融资等融资方式来获取资金都会变得更加的容易。对于银行给与的授信额度企业应该好好运用，这样将使得企业获得的银行长期贷款所占比例得到增长，政府通过对负债管理实行松懈式管理，使得中小房地产企业能够最大限度的发展公司债券融资、信托融资等新型融资方式。
（三）开拓新渠道，走多元化融资道路
目前我国中小房地产企业都是通过金融中介机构来获取资金，以向银行贷款来获取资金的方式为主，银行贷款获取资金的方式具有还款时间短的特点，时间到了无法归还本金和利息的财务风险比较大，同时使得中小房地产企业在融资结构上 存在巨大的隐患。所以应该努力寻找多元化的筹资方式，使得企业的资金来源能够多种多样。因此本文就来对这些创新的资金获取方式进行探讨。
1. 房地产信托融资
房地产信托融资其本质是一种信托基金，它是通过发行收益凭证来收集大部分具有某些特质的投资，并且由专业的金融机构对房地产项目进行投资，最后将投资收益按投资比例分发给投资者。房地产信托所具有的优势就是其在实现资产变现的速度快，进入房地产信托市场所需要的资金成本低。中小房地产企业可以通过对房地产信托进行投资，这样即可以实现获取大量资金的目的，又可以合理的规避企业财务风险。同时通过房地产信托可以将中小房地产企业的投资收益以较快的速度变现，使得中小房地产企业的资金周转更加快速。房地产信托这种新兴的资金获取方式的发展和运用，使得房地产市场在面对那些银行与融资有关的政策的突然改变所带来的影响时能更加轻松的应对。因为行业自身所具有的特性，使得该基金在投资持有的过程中，它的价值不但可以保持而且具有较大的升值空间。
2. 房地产证券化融资
房地产证券化是指在形式上从直接对房地产项目进行投资转换为通过有价证券的形式，它将投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证。这既是一次金融方面的创新，又是一次企业资金获取方式上的创新。这种新兴的资金获取方式，是通过企业或专业的投资机构发行证券，然后通过人们从资本市场对该证券进行投资来收集资金，然后将这些资金运用到中小房地产企业的发展上。这种新兴的资金获取方式就是，中小房地产企业可以在企业负债不增长的情况下取得资金，使得企业即获得充足的资金又使得企业的财务结构得到优化降低了企业财务上的风险。
四、结语
本文通过对国内外房地产企业融资理论及其如何运用到中小房地产融资方面进行研究，对我国中小房地产企业融资的实际情况和其特点进行论述，分析我国中小房地产企业融资面临的问题。在此基础上，进一步对那些影响我国中小房地产企业融资的因素进行研究，在凭借国际上对融资问题的研究经验的理解，同时结合我国实际情况，提出一些对策使得我国中小房地产企业能够更好的解决融资问题。
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（作者单位：江西财经大学）
