简论相邻关系对租赁权的适用相邻关系权

时间：2019-01-23 03:30:00　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：《物权法》于第七章规定了相邻关系，相邻关系在不动产所有权的适用上我国学者不谋而合，而本文作者就学界对不动产租赁权人是否适用不动产权利人的观点予以肯定。本文从租赁权人应该适用相邻关系的稍许方面作简要论述。
　　关键词：物权；租赁权；相邻关系
　　中图分类号：D9 文献标识码：B文章编号：1009-9166（2011）017(C)-0244-01
　　
　　一、相邻关系简述。相邻关系，又称“不动产相邻关系”，我国台湾地区学者又有称“相邻权”者
　　本文不区分两者概念在学术上的差异，适方便涉及。《物权法》第七章第84条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。该条是《物权法》对相邻关系作出的总括性规定。对该条稍作分析可发现要点有二：其一是不动产，即适用不动产上的权利；其二是四项适用该原则的生活依据。此条就相邻关系适用的主体对象上有争议，按《物权法》体现的旨趣为物权性权利人。但笔者亦认为此权利人可为债权性利用权人，下文仅以租赁权人示例论述。租赁权人适用相邻关系，作者认为有以下几点原因。
　　（一）社会需要：首先，社会发展的趋势、市场经济的发展为租赁权人适用相邻关系奠定了物质基础。社会经济的发展今非昔比，昔日以所有为中心的物权观念向以利用为中心转变。物尽其用的体现响应了《物权法》的基本原则，随着利用性权利人与日俱增，对利用性权利人的保护迫在眉睫。很难想象这么一个例子，因为否认租赁权人的适用性而处于多么尴尬的境地：A、B均为不同不动产的租赁权人，如果两者产生使用权纠纷，就会涉及至少4位当事人，这是何其的复杂；其次是相邻关系的实质是人与人的关系，体现一种动态的弹性平衡。债权性权利人比不动产所有权人更期待一种动态平衡，因为他们是真正的不动产利用主体。倘若仅仅因为不动产所有关系的静态存在而忽略了租赁权人的动态使用权，这是难以让人接受的。相邻关系并不解决所有权归属问题，而是解决不动产使用纠纷问题。
　　（二）法理基础：其一，租赁权人是不动产所有权人的直接占有人。占有人具有权利人的外观，便允许占有人以占有身份出现，相邻关系适用于相邻不动产的占有人之间的关系。举例佐证，若租赁权人甲与租赁权人乙使用相邻不动产，那么两者出现生活上的不动产使用纠纷，在此允许租赁权人以占有人的身份提起诉讼是非常合理且有必要的。该理论为德国民法采取。其次，租赁权人可以代不动产所有权人行使相邻权。这里的代而行使相邻权并非是以代理人的身份出现，因为租赁人是实在的纠纷主体，笔者认为可以将这种“代行”理解为不动产权利人相邻权的让渡，该种让渡可附属于占有者身份而存在。此处与第一种法理基础的区别是，此处租赁权人须经不动产权利人的同意或者法定。综上，笔者认为租赁权人对相邻关系的适用有必要采用。
　　二、租赁权人适用相邻权可能涉及的问题及解决方案
　　（一）不动产所有人与相邻不动产权利人之间无权利冲突，而租赁权人与相邻不动产权利人之间有冲突。首先，租赁权人与相邻不动产权利人之间的纠纷萌芽完全可以扼杀在租赁权人与不动产权利人签订租赁合同期间。因为相邻权无非涉及相邻排水、相邻采光和相邻通行等因素，而这些因素在租赁权人签订租赁合同期间就有可能发现或因不动产权利人故意隐藏而未能注意，这也可以由《合同法》之过失责任解决，故这种情况完全可以在不引用相邻关系的情况下解决；其次，租赁权人作为类推相邻权人应该尊重法定相邻权人在不动产使用上的态度，故租赁权人可以与不动产所有权人协商，在不动产所有权人同意的情况下行使相邻权，这与租赁权人代不动产权利人行使相邻权紧密衔接；因为本文论述债权性权利人与相邻不动产权利人之间的不动产使用关系，故笔者不再论述由不动产租赁权人请求不动产所有人提起相邻权之诉的情形。
　　（二）相邻关系对租赁权的适用性是否会动摇债权的相对性原则？在债权相对性原则情况下，如果租赁权人与相邻不动产权利人有冲突，租赁权人完全可以租赁合同标的的瑕疵起诉不动产权利人，上文已经论述。但租赁权人按理不可以突破债权相对性原则直接起诉相邻不动产权利人。倘若否定租赁权人起诉相邻不动产权利人的原告主体的适格性，会使得租赁权人对不动产的使用涉及三方诉讼，这不但复杂法律关系，还会消耗诉讼资源。但租赁权人代不动产权利人行使租赁权完全可以解决这个问题。此其一。租赁权与一般的债权是有区别的，在学术界，学者都把不动产租赁权视为物权化的债权。笔者不对租赁权是否丧失债权的本性予以讨论，仅凭其具有物权的外观，我们就可以给租赁权以类似买卖不破租赁般适用相邻关系的特权！
　　总结：租赁权作为一种债权，其是否适用相邻关系，在学术界受到一定的非议。但就其生活的实用性是显而易见的，我们应该作出有利于社会生活发展的类推。类推的适用应该以有益与社会大众的要求为基础，然而租赁权人适用相邻关系在这一点上是非常符合的。
　　
　　作者单位：陕西省西安市西北政法大学
　　参考文献：
　　[1]崔建远.《物权法》（第二版）.2011年1月.法律出版社.
　　[2]梁慧星,陈华彬.《物权法》（第五版）.2010年9月.法律出版社.

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