2022浅谈房地产资产证券化—REITs（全文）

下面是小编为大家整理的2022浅谈房地产资产证券化—REITs（全文）,供大家参考。希望对大家写作有帮助!

浅谈房地产资产证券化—REITs4篇

第一篇: 浅谈房地产资产证券化—REITs

一、单项选择题

1. 用于判断基础资产产生的现金流是否可用于正常还贷的指标是（ ）。

A. 净现金流（NCF）

B. 贷款价值比例（LTV）

C. 收入贷款倍数（DSCR）

D. 资本化率（CAP rate）

描述：null

您的答案：C

题目分数：10

此题得分：10.0

2. 用于预测违约情况下贷款损失严重程度的指标是（ ）。

A. 净现金流（NCF）

B. 贷款价值比例（LTV）

C. 收入贷款倍数（DSCR）

D. 资本化率（CAP rate）

描述：null

您的答案：B

题目分数：10

此题得分：10.0

3. CMBS交易结构中，负责违约贷款处置的是（ ）。

A. 主服务商

B. 副服务商

C. 特殊服务商

D. 资产管理机构

描述：null

您的答案：C

题目分数：10

此题得分：10.0

二、多项选择题

4. 以下属于CMBS与RMBS的基础资产的区别的是（ ）。

A. 资产池质量评估的难易性

B. 有无追索权

C. 单笔贷款违约的重要性

D. 单笔贷款金额大小

描述：null

您的答案：A,C,D,B

题目分数：10

此题得分：10.0

第二篇: 浅谈房地产资产证券化—REITs

我国房地产资产证券化相关问题研究

吴 玲

【摘 要】[摘 要]党的十九大报告提出“房住不炒”后各项房地产调控政策加严、金融去杠杆力度持续加大，现行房地产行业无论是经营模式还是融资方式都发生了较大变化。房企的传统融资渠道大幅收缩、融资压力加大，而以房地产资产为核心的资产证券化业务得到了快速推进，成为房地产创新融资的突破。越来越多的房地产企业通过发行资产证券化产品实现了降低融资成本和轻资产运营等目的，为房地产的经营模式转变和理念创新带来了新的思考。文章从房地产资产证券化内涵、优势及种类，目前面临的困难及相关建议做出了详细的论述，对推动我国房地产资产证券化有一定的现实意义。

【期刊名称】中国市场

【年(卷),期】2019(000)022

【总页数】2

【关键词】[关键词]房地产；
资产证券化；
风险控制

1 房地产资产证券化的内涵、优势及分类

1.1 房地产资产证券化的内涵

房地产资产证券化，是指以房地产所产生的现金流为偿付支持，通过结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。房地产资产证券化将房地产进行资产重组、优化和隔离后设立资产支持证券，依赖房地产产生的现金流对资产支持证券进行偿付。对房地产进行重新配置、组合形成新的资产池，并通过新的资产池的真实销售实现基础资产与原始权益人的风险隔离。

1.2 房地产资产证券化的优势

(1)有利于拓宽融资渠道。对房地产企业而言，面对目前严厉的监管政策，银行信贷等融资方式严重受限，而房地产资产证券化成为房地产企业一种新的融资渠道。

(2)不受净资产的限制和不占用发债额度。房地产企业资产证券化产品的发行规模不受净资产规模40%的限制，主要取决于基础资产的现金流规模。同时，房地产企业资产证券化产品不属于主体信用债券，不占用母公司的发债额度。

(3)降低融资成本。房地产资产证券化目前的期限较长，比如类REITs产品和CMBS产品基本上期限可以达到10～20年。通过拉长融资期限、提高信用评级，从而使不动产资产证券化取得更低的融资成本。

第三篇: 浅谈房地产资产证券化—REITs

房地产信托投资基金报告
目录：
一，概述房地产信托投资基金.......................................................................................................2
（一），房地产信托投资基金的含义.....................................................................................2（二），REITs的分类...............................................................................................................2（三），我国发展REITs的意义..............................................................................................4二，房地产投资信托基金的运作方式及优势...............................................................................5
（一），REITs的运作流程.......................................................................................................5（二），REITs运行阶段...........................................................................................................5（三），发展REITs的优势......................................................................................................6三，越秀REITs案例分析................................................................................................................6
（一），越秀REITs的成功发行..............................................................................................7
1，越秀集团简介.............................................................................................................7
2，越秀REITs成立背景..................................................................................................73，越秀REITs的结构..............................................................................................................9
4，越秀REITs的全球发售............................................................................................10（二），越秀REITs发行获益分析........................................................................................10（三），越秀REITs运行的启示............................................................................................11
1，越秀REITs成功的原因............................................................................................11
2，越秀案例对我国REITs发展的启示........................................................................12




一，概述房地产信托投资基金
（一），房地产信托投资基金的含义
房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。尤其是在美国，REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。
从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，例如在香港，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。
（二），REITs的分类
从不同角度来分析，REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：
1，根据组织形式的

说明


不同分类公司型REITS
公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型REITs
契约型REITs则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。

2，根据投资人能否赎回的不同分类封闭式REITs开放式REITs
3，根据基金募集方式的不同分类
公募REITs公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要
经过监管机构严格的审批，可以进行大量宣传。公募型基金的投资者对于决策的影响力相对于私募较小，且其受到的法律限制和监管通常较多。
私募REITs私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且
不允许公开宣传，一般不上市交易。私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少。说明
封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份。
开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。说明




4，根据REITs的投资类型不同分类权益型REITs
权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
抵押型REITs混合型REITs
抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。
混合型REITs是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。说明
（三），我国发展REITs的意义
首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散与降低系统性风险，提高金融安全。
再次，发展REITs是适应房地产行业自身发展的需要。房地产行业具有周期性，根据房地产周期理论，当房地产行业处于衰退期或者出现相关预期时，市场主体对未来房地产市场预期开始变得悲观，房价预期越来越低，市场需求者开始持观望态度，成交量逐步萎缩，房地产行业销售工作和资金回流压力加大，此时房地产开发企业面临着资金周转上的困境。而与此同时银行往往会逐步收紧对房地产行业的信贷投放，提高贷款门槛，使得很多房地产企业的资金链“雪上加霜”。房地产行业属于资金密集型行业，房地产投资周期长、规模大，因此房地产行业需要有长期的、稳定的融资渠道作保证，有更为广泛的金融主体的支持，例如发展REITs，对于房地产行业的健康和稳定发展将会起到积极的作用。



二，房地产投资信托基金的运作方式及优势
（一），REITs的运作流程
REITs的操作流程一般可以分为：1、由房地产投资信托公司发行REITs信托产品，投资者在市场上购买该产品，REITs筹集资金。2、REITs将资金交给信托公司管理，信托公司作为资金的托管人，只保证资产的安全，不提供管理方面的信息。3、REITs委托房地产基金管理公司对REITs进行管理，基金管理公司负责做出投资决策，进行市场研究，在有具体交易操作时，将指令发给托管人，由托管人进行资金收付。4、房地产基金管理公司代表REITs购买房地产后，委托专业的物业管理公司进行管理，将扣除管理费用后的所得收益支付给REITs的投资者，管理费用主要包括基金管理公司、信托公司(托管人、物业管理公司的服务费用。其一般操作流程如图1所示：

图1：房地产信托的一般操作流程图
（二），REITs运行阶段
REITs的运行可分为四个阶段：1、成立阶段：REITs成立，并向特定投资者



或公众投资者进行融资，将所得资金交给托管人托管。2、运营阶段：REITs将资金投资于房地产项目或提供房地产贷款，以获取收益。在运营过程中，房地产基金管理公司负责资产的管理，提供投资决策；
托管人负责资金的安全；
物业管理公司负责购买的物业的管理和收租。在扣除各种费用后，将资金交给REITs。3、利润分配阶段：房地产基金管理公司负责安排分红，将所得红利按REITs的要求发给投资者。,
（三），发展REITs的优势
从REITs的运作流程和运行阶段可以看出REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上，管理上及投资策略的制定上都具有优势。对于投资者而言，REITs风险低，回报稳定。
首先，因为REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的，能够合理地选择投资的项目，并能对其进行科学的管理，所以，相对于我国的由信托投资公司发起的房地产信托而言，从经营管理上大降低了投资风险。
其次，由于REITs投资于房地产,可获得稳定的租金收入，有一笔持续稳定的现金流，而且收益率也比较可观。对于房地产企业而言，与债务融资相比，REITs是以股权形式的投资，不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款，房地产企业要按借款合同约定的还款，财务压力大,而且房地产企业也难以就那些短期内回报低的项目向银行申请贷款；
同时，由于REITs的规模比较大，因而能广泛投资于各种类型的房地产项目,从而分散了投资风险。
三，越秀REITs案例分析
虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市。成为国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我



国房地产行业具有划时代意义的事件之一。越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs。
（一），越秀REITs的成功发行1，越秀集团简介
1984年12月，越秀企业(集团有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”在香港上市。1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK分拆上市。2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司进行资产重组，组成新的越秀集团。2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK在香港上市。
2，越秀REITs成立背景
（1），越秀集团与广州城建资产重组
1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。由于投资于商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36％升至43％；
而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5％。与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40％，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20％以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95％股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场的股权，另一优质资产白马大厦则由广州市城建开发总公司



的BVI（GCCDBVI）旗下的白马合营公司持有。通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。
2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。这样，越秀投资就通过GCCDBVI公司而间接持有了白马大厦100％的股权以及GCCD95％的股权。通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3．5倍。（2），重组后的越秀投资财务及经营状况
虽然“越秀投资”仅以六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：1、总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12％；
2、总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52．2696；
3、净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5％。由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52．26％的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。（3）越秀REITs筹备上市过程
香港最初的REITs条例规定只允许由香港本地的物业组成的REITs才能在香港上市交易。但在2005年6月，香港证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非香港的物业组合在香港上市交易。这位越秀REITs在香港上市扫除了政策上的障碍。
为满足越秀REITs在香港上市的条件，越秀投资分拆的旗下的内地商业物业注入越秀REITs，包括其在广州的4处物业:财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。这4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜



力都较强的优质资产。以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入了越秀REITs，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。
3，越秀REITs的结构
越秀REITs的组织结构，是典型的香港REITs结构，其管理人、信托人及租赁代理的基本架构和合约关系如图2所示。

图2：越秀REITs组织结构图
基金管理人：越秀房托基金（越秀REITs），负责基金的投资及融资策略、资产增值、收购及发售政策，以及旗下物业的整体管理。
信托人：汇丰机构信托服务(亚洲有限公司，是香港上海汇丰银行有限公司的全资附属公司。信托人受托对基金资金进行管理，保证资金的安全。
租赁代理：广州白马物业管理有限公司及广州怡城物业管理有限公司。这二家租赁公司将独家向越秀REITs提供租赁、市场推广及租赁管理服务。
物业顾问：仲量联行有限公司。当管理人有要求时，物业顾问就以下各项提供意见：物色及评估，并协助执行物业买卖；
向管理人的职员提供资产管理及物业管理相关事项的培训；
发展管理人的资讯科技实力及基础设施。



4，越秀REITs的全球发售
全球发售基金单位数量：583，000,000(或会调整
香港公开发售基金单位60,000,000（或会调整或重新分配）数目
国际发售基金单位数目：523,000，000（或会调整或重新分配）最高发售价：
每个基金单位3.075港元（须于申请时交足，另加1%经纪佣金、0.005%香港联交所交易费及0.005%证券交易征费，可予退还）
股份代码：上市代理人
405
香港上海汇丰银行有限公司，越秀投资有限公司财务顾问，星展银行有限公司
联席全球协调人
花旗全球金融亚洲有限公司，香港上海汇丰银行有限公司，星展银行有限公司
越秀REITs承诺
每个财政年度分派相等于可分派最少90%的经审核税后收入净额
表1，越秀REITs全球发售
（二），越秀REITs发行获益分析
发行REITs后，越秀投资一共获得了现金约33亿港元，并且仍持有越秀REITs30%的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于越秀REITs上市后的业务发展。越秀投资在其公告中也提到，从越秀REITs得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与越秀REITs并账，也就是说，越秀REITs因收购资产而产生的巨额债务不会影响越秀投资的负债水平。因此，发行REITs极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况。
通过表2越秀投资发行REITs后的资产负债情况，可以看出，“越秀投资”发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。其资产负债状况获得了较大的改善。不仅如此，越秀REITs



未来还将继续发挥盘活越秀投资资产，增强流动性的作用。
2005年6月30日发行REITs后（千用所得现金归还（千港元）
总资产

港元）
借款后（千港元）
总负债（含少数股东权益）股东权益总资本负债率
41%
35%
14%
表2：越秀投资发行REITs后的资产负债情况
在获得大量资金，改善财务状况的情况下，越秀REITs的发行还享受着税收的优惠。因为越秀投资通过下属的BVI公司持有四项物业(TheBritishVirginIslands,BVI：英属维尔京群岛海外离岸公司,如图2所示，柏达、金峰、富达和京澳这四家有限公司均是BVI，BVI公司在中国内地和香港都享有税收优惠,给REITs带来了长期获益。
（三），越秀REITs运行的启示1，越秀REITs成功的原因
通过对越秀REITs案例的分析，可以得出越秀REITs成功上市的主要因素有以下几个：1，选取优质物业上市。像白马大厦，财富广场、城建大厦和维多利广场，这4个商场项目均是收租租金稳定，租金升值的潜力的优质物业资产。2，所有上市物业均通过BVI公司间接持有，为REITs带来了税收优惠和简单的结构，便于管理。3，选取的管理人为REITs内部聘请，减少管理人与投资人的利益冲突。越秀REITs的管理人为越秀房托资产管理有限公司，是由REITs的持有人自己管理资产，而不是从外部聘请管理人。可以有效的防止管理人与REITs之间的利益冲突。4，尽早筹备，缩短上市时间。越秀投资在资产重组完成之后，就开始筹备REITs上市。而且越秀投资在重组期间就为REITs的上市进行股权结构的调整，产权清晰，透过一些BVI公司间接持有物业，这都为上市筹备节省了时间。
通过此次越秀REITs的成功上市，越秀投资开辟了一条商业物业便捷套现的



通道，为以后向商业地产战略转型提供了较为清晰的业务模式，并将继续得益于越秀REITs上市后的业务发展。此外，营运及财务透明度提高后，越秀投资的企业架构更为清晰，使市值更为接近内在价值。越秀投资下一步还将通过“优先收购权”的安排，即越秀REITs对越秀投资旗下的商业物业项目有优先购买的权利，以增发基金份额的方式，将旗下商业物业项目逐步注入到越秀REITs，继续发挥REITs这一通道的关键作用。
2，越秀案例对国内REITs发展的启示
虽然越秀REITs在香港上市，并且获得成功。但是REITs在国内推行的过程可谓是波折重重。2008年3月银监会召集五家信托公司共同起草《信托公司房地产投资信托业务管理办法（草案）》征求意见稿是REITs第一次在中国被提上决策层面推进。2008年12月，国务院出台“金融国九条”，房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓展企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年初，国务院批准的三个保障性住房REITs的试点城市（北京、上海、天津）中，天津和上海率先将各自的保障性REITs方案交付央行，并提交国务院等待审批。但直到现在，以保障房作为REITs中主要资产的国内首支REITs仍未获得批准。2013年8月，一则关于国投瑞银REITs即将获批的新闻流传甚广，但由于法规政策方面的空白，REITs“梦想照进现实”仍需要时日。
为尽快推动国内REITs的发展，在提出以下四条建议。1，完善相关的配套法规。REITs的推出需要符合相关法律规章，应该进一步完善《公司法》、《信托法》、《投资基金法》等相关法律。而且相关法律规章的出台还需要中国人民银行、国家税务总局、证监会等部门的协调配合。2，制定税收优惠政策。从国外的发展经验来看，REITs的发展与税收优惠息息相关。如果没有税收优惠，国内REITs很难发展起来，还可能迫使国内REITs选择在香港或新加坡等海外地域上市，不能让国内投资者享受房地产市场成长的收益。3，推动试点运行，选择优秀的商业地产作为试点，试点上市的商业地产一定要具备稳定的现金流，相对成熟的物业以及固定的租金收入。4，加快房地产信托专门人才的培养,着重培养专业性的复合型人才。REITs基本上是权益类产品，而这类产品的收益率并不是固定的，基本上取决于REITs的管理团队能力。它的运作复杂，专业性强，需要有一个能



既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。同时还需防范运作中的道德风险。

第四篇: 浅谈房地产资产证券化—REITs

房地产资产证券化系列（二）——购房尾款ABS
2017-03-23

本文为西政资本原创，转载请注明出处
导读2014年底，证监会和银监会分别就企业资产证券化业务和信贷资产证券化业务发布了备案制管理办法，加大了对资产证券化的引导力度。进入2015年，资产证券化步入快速发展的轨道。房地产行业ABS产品发行快速增长，2015年11月13日，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”发行成功标志着国内市场上首单购房尾款资产证券化项目（以下简称购房尾款ABS）正式出炉。2016年，碧桂园、融信、金科等房地产企业均先后发行了购房尾款ABS产品。购房尾款ABS产品成为房地产企业提前将资产变现，降低回款压力，加快资金回笼速度，提高资金利用率的有利融资途径。目录
一、购房尾款ABS概述1.定义
2.发行购房尾款ABS的意义
3.购房尾款ABS的一般交易结构及流程4.购房尾款的法律性质及相关法律风险
二、购房尾款ABS的法律实务操作1.基础资产的入池标准及赎回2.循环购买解决现金流的期限错配3.现金流的隔离处置
.

4.现金流归集、分配与监管5.交易结构可引入的增信方式
三、与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展
一、购房尾款ABS概述1定义

购房尾款，是指在商品房销售过程中，购房人与房地产企业项目公司签订《商品房买卖合同（预售）》（期房）或《商品房买卖合同》（现房）后，根据上述购房合同的约定，购房人支付部分首付款及剩余部分的购房款。根据购房人选择的付款方式不同，购房尾款的来源可分为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款）。购房尾款作为房地产企业房屋销售后应予以取得的款项，归属于房地产企业的应收账款。
购房尾款ABS是以购房尾款作为基础资产，房地产企业通过将上述应收账款通过筛选后进行打包，出售给特殊目的载体（SPV，SPV作为发行人以购房尾款产生的后续可预测的、持续现金流作为本息偿付来源，发行资产支持证券的一种证券化产品。
2发行购房尾款ABS的意义


房地产行业属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，房地产企业往往面临较大的资金压力，只有在楼盘开盘销售后，开发资金才能逐步回笼。由于商品房买卖标的额大，普通购房者无法一次性支付大额的购房款，需要借助银行按
.

揭或分期付款的方式购房。在房地产企业与购房人正式签署完购房合同后，后续的购房尾款需要等待银行贷款审批及购房人的分期支付。银行或住房公积金中心根据购房人的资质等相关贷款申请资料对贷款申请进行审核,贷款审批流程大概需要3个月到6个月左右的时间。因此楼盘在开盘销售后，即使销售的业绩良好，房地产企业想要拿到全部的购房资金却实实在在需要等待3个月甚至更长的时间。同时，进行新一轮的开发建设又有大量的资金需求，需要迫切解决资金回笼问题。
通过发行购房尾款ABS产品，由SPV将发行资产支持证券得到的认购资金一次性购买购房尾款基础资产，房地产企业得到一次性出售基础资产的对价，获得原本需要长时间回笼的资金，大大减轻了回款压力，有力保证了后续的开发建设。
2.2获得更高的信用评级，降低融资成本
房地产企业的融资途径一般有银行贷款、发行企业债券、中票、公司债券等债务融资工具。通过上述方式进行债务融资时，均需要对融资主体进行信用评级，发债的实质信用基础为房地产企业主体信用。发行资产证券化产品，不需要依赖于房地产企业本身的信用等级，其信用基础可根据基础资产真实出售的情况及风险隔离程度的不同，而采取单独对资产进行信用评级决定资产证券化产品信用等级，或采取资产信用加主体信用的方式增加资产证券化产品的信用等级。
公司债融资和资产证券化融资的区别
公司债券
发行主体
所有公司制法人
资产证券化
不限，符合国家政策的融资主体均可，包括国民所有制企业、事业单位及其他融资主体原始权益人
资产信用/资产信用、主体信用基础资产真实出售、风险（破产）隔离结构化设计：内、外增信措施
融资主体信用基础法律关系产品类型
发行人公司信用债权债务单层设计
.

信息披露披露发行人财务信息
一般原始权益人，不披露财务信息；
特殊原始权益人，披露财务信息

除上述基础区别外，上海证券交易所关于《试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》最新规定房地产企业发行债券主要采取基础范围和综合遴选两项指标，首先用基础指标对所有房地产企业进行初选，再进一步用综合指标进行甄别。无主体评级的房地产企业未来发债将受到影响，在有主体评级的企业中，分类监管考核实施“基础+综合”指标两个门槛。短时间内，基础条件较差的企业将更加难以发债，而目前未有明确限制房地产企业发行资产支持证券的监管限制，产品发行通道依然畅通。
2.3优化财务状况，改变商业模式
房地产企业通过资产证券化产品的发行，可以增强企业资金的流动性，优化企业的资产结构。根据真实出售的情况不同，针对表内的固定资产，可以达到轻资产模式的表外运营目的，同时募集到的资金也可不受用途限制，对房地产企业来说，是盘活资产，改善现金流状况的最好方式。
3购房尾款ABS的一般交易结构及流程


.



汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项交易结构图
3.2交易流程（请放大观看）

.


4购房尾款的法律性质及相关法律风险

购房尾款ABS的基础资产为房地产企业的应收账款，即为基础交易中的债权，因此基础交易合同即商品房买卖合同的有效成立、正常无争议地履行是基础资产能否产生稳定持续的现金流以及资产支持证券能否按时兑付的重要基础。基础交易中的各项法律问题及风险需要加以特别注意。
从前述的购房尾款的概念可知，购房尾款ABS的基础资产为商业银行按揭贷款、住房公积金贷款、分期付款尾款或组合贷款（商业银行按揭贷款+住房公积金贷款，上述基础资产的形成取决于两个不可分割的环节：?商品房买卖交易?按揭贷款的办理。通常办理公积金贷款也好，商业按揭贷款也好，均需要符合一定的贷款申请标准。在办理按揭贷款中常见的法律风险有：
1.首付贷问题
购房人在正常购买商品房中申请商业按揭贷款或住房公积金贷款时，需要满足首付比例、自有资金来源，贷款担保等一系列要求。如果购房人不能满足首付比例要求则无法办理按揭贷款。
为了促成交易，快速去化，在楼市低迷的时期，房地产企业联合金融机构为购房者提供首付贷。但首付比例及首付资金真实性是个人住房贷款中用来审核申请人偿债能力的重要指标，如果没有实际购房能力的个人通过申请首付贷来补充自有资金的不足，从银行套取购房贷款，购房者除了要承担个人住房贷款的还款压力同时也要承担首付贷款的本息偿付压力，将会使购房者的违约风险加大。
同时，提供首付贷产品的公司涉及范围不仅包括房地产企业自营小贷公司、地产中介自营小贷公司，还包括P2P平台或众筹平台等风险性较高的行业及通道，由此更加大购房人后续还款压力。虽然银行的按揭贷款已经一次性支付给
.

开发商，但银行并不是基础交易即商品房买卖合同的当事人，购房人才是与房地产企业签署商品房买卖合同并承担支付购房尾款付款义务的债务人。但需注意，一旦购房人无法按时履行按揭贷款的本息偿付义务，将导致银行或住房公积金中心解除按揭贷款合同。另外，首付贷产品自诞生以来就一直被业内人士担心是否涉嫌骗贷，而根据最新银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，使用首付贷资金申请个人住房贷款的行为易会被银行直接认定为骗贷行为，银行将拒绝发放贷款。购房人、房地产企业、银行会面临涉诉风险。
上述情况一旦发生，将影响购房人与房地产企业的商品房买卖合同的正常履行，终将影响基础资产是否能够产生持续稳定的现金流。因此在对基础资产进行筛选时，应仔细核查购房人自有资金的来源，对涉嫌使用首付贷而产生的基础资产，将严格限制其进入到资产池。
2.按揭资料真实性问题
为了套取购房贷款，增大销售业绩，各地产中介机构往往存在各种违规操作行为。在银监会《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》
中，也提及对涉嫌违规操作的房地产中介要停止合作，对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产企业，应及时采取相关措施，如停止拨付后续授信与增加新的授信并纠正整改。
这将意味着假的按揭资料将无法获得银行授信，将直接影响基础资产未来现金流状况，因此房地产企业应根据银行的相关政策对按揭资料的真实性予以审核，保证按揭贷款申办合规合法。对有按揭资料存在瑕疵，无法判断是否可以成功申请按揭贷款的此类基础资产应严格限制其入池。
1.一房二卖
房地产企业在商品房买卖交易中由于操作不规范、违规操作等原因往往会存在一房二卖的情况。一房二卖的情况往往会引发大量的诉讼纠纷。
因此《城市商品房预售管理办法》第十条第二项规定,“房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》也规
.

定,“各地要完善商品住房买卖合同示范文本,积极推行商品住房买卖合同网上签订和备案制度。”基于上述要求,房地产企业与购房人签订购房合同后将办理网签备案手续,备案程序并非购房合同生效的要件,对应收账款债权法律关系的设立并无影响，但实践操作中却可以避免一房二卖情况的发生,因此通常要求入池资产的相关商品房买卖合同均已办理网签备案手续。
2.退房问题
房地产企业在商品房销售过程中由于过度承诺问题，后续建设过程中设计更改等问题容易引发购房人要求房地产开发企业承担相应的违约责任，进而引发退房纠纷。尤其对以分期付款方式产生的购房尾款影响尤为重大。因此一旦有此类情况发生，该基础资产应被及时剔除至基础资产池之外，并要求房地产企业及时补充合格资产入池。
二、购房尾款ABS的法律实务操作
1基础资产的入池标准及赎回


《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》中对购房尾款ABS的基础资产的定义为“基础资产清单所列的由原始权益人在专项计划设立日、循环购买日转让给管理人的、原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款和其他权利。为避免歧义，基础资产应包括初始基础资产及新增基础资产。”
通过上述定义，需要明确的是?基础资产为“原始权益人依据购房合同自基准日（含该日）起对购房人享有的应收账款和其他权利”?基础资产应包括初始基础资产及新增基础资产。?需要列制基础资产清单除上述需要注意的问题外，还需要划定代表基础资产的相关资料文件范围：
“基础资产文件：就一项基础资产而言，系指在《资产买卖协议》签署日或循环购买日后由资产服务机构或其代理人，持有或维护的、为支持或担保基础资产支付的或与基础资产有关的、以实物形式或电子形式存在的所有文
.

档、表单、凭证和其他任何性质的协议，包括但不限于商品房买卖合同及商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、资产服务机构为提供服务而支出的费用的记录、凭证等。”
通过上文对购房尾款的法律性质及相关法律风险的分析，基础资产的入池标准应符合：
（1）基础资产对应的全部商品房买卖合同适中国法律且均合法有效，并构成相关购房人该合同项下合法、有效和有约束力的义务，原始权益人（房地产企业）可根据其条款向购房人主张权利（商品房买卖合同均已办理网签备案手续）；

（2）房地产企业已经履行并遵守了基础资产所对应的任一份商品房买卖合同项下应尽义务；

（3）商品房买卖合同中的购房人系依据中国法律在中国境内设立且合法存续的企业法人、事业单位法人、自然人或其他组织，且未发生申请停业整顿、申请解散、申请破产、停产、歇业、注销登记、被吊销营业执照或涉及重大诉讼或仲裁；

（4）原始权益人（房地产企业）合法拥有基础资产，且基础资产上未设定抵押权、质权或其他担保物权；

（5）基础资产可以进行合法有效的转让，且无需取得委托人或其他第三方的同意；

（6）购房人在商品房买卖合同中不享有任何主张扣减或减免应付款项的权利；

.

（7）基础资产不涉及诉讼、仲裁、执行、破产程序或被强制执行司法程序。
根据上文分析，在商品房销售环节，购房人因房地产企业违约或银行按揭审批未通过等原因，通常会要求解除商品房买卖合同。若在专项计划存续期间购房人要求解除合同,相应的应收账款基础资产将会存在灭失风险。为了保证专项计划本息偿付现金流的稳定性,需要将该类资产纳入不合格基础资产的范围,当管理人或者资产服务机构发现不合格基础资产,管理人通知原始权益人对不合格基础资产予以赎回。
2循环购买解决现金流的期限错配
由于购房尾款应收账款的账龄通常为3-6个月，而专项计划存续期限一般为2-3年，期限明显不匹配，由此产生了期限错配问题。因此需要设置循环购买机制解决期限错配问题。
循环购买是指基础资产池中的资产产生的现金流可以持续购买符合要求的基础资产，从而使基础资产池形成动态的循环池。采用循环购买的资产证券化产品都设计有循环期和摊还期（还款期）。在循环期内，基础资产产生的现金流只向投资者支付利息而不支付本金，剩余的现金流用来持续购买符合要求的新的基础资产；
还款期内，基础资产产生的现金流不再购买新的基础资产，而是累计后按照计划向投资者支付本金及利息。
如在《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》即规定“循环购买：系指本专项计划的循环购买期内，原始权益人向管理人持续提供符合合格标准的基础资产，由管理人以专项计划账户项下可支配资金作为对价于循环购买日持续买入符合合格标准的新增基础资产的行
为。”“循环购买条件：系指一下全部事项于循环购买日前的第×个工作日均得到满足：（a）循环购买期尚未届满；
（b）未发生任何违约事件。”“循环购买期：系指管理人以专项计划资金向原始权益人循环购买新的基础资产的期间，循环购买期届满后，管理人不再向原始权益人购买新的基础资产。循环购买期自初始基准日起（不含该日）至下述较早日期止（含该日）：（a）×年×月×日；
（b）发生提前结束循环购买期事件之日。”同时为了在发生特殊事件时不影响计划向投资者足额支付本金及利息，计划规定“提前结束循环购买期事件”包括发生管理人解任事件、资产服务机构解任事件、托管人解任事件；
发生差额支付启动事件；
发生任何一起权利完善事件；
有控制权的资产支
.

持证券持有人大会合理认为已经发生或可能发生重大不利变化，决定提前结束循环购买期的；
发生任何一起提前终止事件。
通过循环购买的设计，一方面实现了资产支持证券的期限与资产期限的匹配,另一方面提高资金利用效率，充分保证投资人的利益。
3现金流的隔离处置
根据国际经验，对基础资产产生的现金流进行隔离处置通常有三种模式：美国模式、欧洲模式、澳大利亚模式。美国模式：也称表外模式、出表模式，即设立特殊机构SPC或SPV，实现基础资产的真实出售。欧洲模式：也称表内模式，即基础资产仍属于发起人，体现在发起人资产负债表中。澳大利亚模式：也称准表外模式，即发起人成立全资或控股SPC，然后将资产“真实出售”给SPC。
出表模式特点
对发起人而言，可以优化发起人资产负债结构、降低发行成本、满足监管要求等对投资者而言，基础资产法律权属关系更加清晰
基础资产往往为现金流比较稳定的优质资产，资产真实出售将使发起人失去控制基础资产需专业化管理，SPC、SPT可能难以承担管理责任涉及发起人、SPT、投资人之间多次资产交易，涉及多重征税问题
在企业资产证券化中，应收账款类的证券化产品多数采取的是出表模式，但涉及到收益权类的证券化产品，由于其基础资产的底层资产并未实际转移，因此很难做到真正的表外模式。
不出表模式特点
发行人与投资者约定以基础资产现金流支持发行资产支持证券；
同时，发行人与承销商签订《资金监管协议》，开立资金监管账户，基础资产产生的现金流全部入监管账户，优先用于偿还资产支持证券本息，并且约定基础资产现金流恶化、
.

足以偿付的应对措施，例如由发行人补足。该模式具有操作简便、监管边界清晰等优势
发行于银行间债券市场的资产支持票据多为不出表模式，因为银行间交易商协会发布的《非金融企业资产支持票据指引》（2016年12月12日）修订稿中并未强制规定需设置特殊目的载体用于购买基础资产以达到真实出表，同时发行资产支持票据的大多数原始权益人(发行人）均为大型国有企业或城投企业，以基础设施收费收入、市政公共事业收入等作为基础资产发行产品的情况居多。
对于购房尾款ABS来说，其属于应收账款类的ABS产品，可以做到真实出售，应采用出表模式，保证基础资产与原始权益人的有效风险隔离，同时优化发起人资产负债结构、降低发行成本、满足监管要求现金流的归集与监管。但需要注意，因基础资产持续现金流的产生需要专业管理，因此需将基础资产委托给富有管理经验的原始权益人做资产管理，也即需要和原始权益人签订《资产管理服务协议》，约定原始权益人对基础资产的后续情况采取跟踪、预警、出险等管理措施以保障基础资产现金流的持续稳定。如《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》即针对上述情况进行了相关规定。另外，值得注意的是，在采取原始权益人管理基础资产的同时，需要单独委托银行作为托管人对资产计划的专项账户进行管理，监督资产管理人将收取的基础资产产生的现金流及时支付至专项账户中。
4现金流归集、分配与监管
现金流的归集、分配和监管是资产证券化产品交易结构的核心，基础资产产生的现金流如何能够安全转付至投资人是交易结构设计应该围绕的核心问题。
基础资产产生现金流最好沉淀在专项计划账户（监管账户）中，发起人理论上对其不再享有支配权。经协议约定投资人认可，专项计划账户沉淀资金仅可投资于协议存款、国债等无风险高流动性资产或根据交易安排循环购买基础资产。
.

要求管理人对账户设置作出有效安排。原始权益人应设置收款账户用于接收基础资产所对应的应收账款回收款收入的人民币资金。管理人在托管人开立的专用于接收、存放发行期投资者交付的认购资金的人民币资金账户和以专项计划的名义在托管人开立的人民币资金账户。专项计划账户应用于专项计划的一切货币收支活动，包括但不限于接收专项计划募集资金、支付基础资产购买价款、存放专项计划资产中的现金部分、进行合格投资、支付专项计划利益及专项计划费用，也即上述均必须通过专项计划账户进行。
以《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》为例，规定正常情况下的现金流归集流程及特殊情况下的处理措施。（请横屏观看）


流分配安排
专项计划资产收益构成
基础资产产生的现金收益及其孳息等；

•原始权益人履行差额补足义务或采取其他增信措施所支付的现金及其孳
息；

•按《计划说明书》约定方式进行投资产生的其他金融资产及其收益。
•
分配原则
同一类别下每份资产支持证券享有同等分配权；

•除另有约定外，优先级资产支持证券优先于次级资产支持证券分配；

•
.

扣除相关税费后的可分配资金100%向全体资产支持证券投资者进行分配；

•法律、法规或监管机关另有规定的，从其规定。
•
以《汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划说明书》为例：现金流分配顺序对比
未发生违约事件或加速清偿事件1.专项计划承担的税收、执行费用；

2.登记托管机构的资产支持证券上市、登记、资金划付等相关费用；
3.支托管人的托管费（如该分配日所对应的兑付日为托管费支付日）、跟踪评级费、审计费，并在10万元限额内支付其他专项计划费用；

4.同顺序且按应付预期收益的比例支付应付的优先级的全部预期收益；

5.资产服务机构的服务费；
6.在循环购买日支付购买新增基础资产的购买价款；

7.所有剩余资金支付次级资产支持证券的全部预期收益；

8.本专项计划的存续期内，在剩余优先级资产支持证券到期日，支付剩余优先
级资产支持证券的全部本金，直至该期优先级资产支持证券未尝本金余额清偿完毕。
9.优先级资产支持证券本金全部偿付完毕后，在本专项计划的终止日前，支付剩余次级资产支持证券的全部本金，直至该期次级资产支持证券未偿本金余额清偿完毕；

10.剩余资金及其他专项计划剩余资产原状作为盈余管理费支付给管理人。
.
发生违约事件或加速清偿事件1.专项计划应承担的税收、执行费用；

2.登记托管机构的资产支持证券上市、记、资金划付等相关费用；
3.托管人的托管费（如该管理人分配日对应的兑付日为托管费支付日）、跟踪级费、审计费、管理人垫付的任何费用4.同顺序且按未受偿的预期收益的比例
付优先级持有人未受偿的预期收益；
5.同顺序且按未受偿的本金的比例支付
先级持有人未受偿的本金；
6.资产服务机构的服务费；
7.次级资产支持证券所有累计未支付的
期收益；
8.次级资产支持证券的本金，直至支付
毕；
9.剩余资金及其他专项计划剩余资产原分配给管理人。

5交易结构可引入的增信方式


由第三方对资产证券化产品提供信用支持，或提供抵押资产或现金抵押账户等外部信用支持提供方和流动性支持提供方是资产证券化产品提升信用等级最为直接有效的手段之一。外部信用增级手段效果明显，但成本可能偏高，是否引入应看具体交易情况综合考虑。目前证券化产品中会涉及到的外部增信方式包括担保、差额支付承诺。
差额支付承诺的主要内容是差额支付承诺人作为原始权益人或原始权益人的控股股东或母公司，在差额支付启动事件发生时，应按约定承担差额补足责任。关于差额支付承诺的法律性质，笔者认为其并不是法律规定的一项法定担保类型，根据其所保障的主权利义务关系之不同，应做具体的细化分析，在本文不予详细开展，后续笔者将针对资产证券化产品中的差额支付措施加以多方总结分析。
在“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”中就体现了原始权益人的差额支付承诺义务。根据碧桂园应收账款资产支持计划的相关披露文件，在该计划中也启用了差额支付承诺此项增信措施。
同时，值得注意的是，“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项计划”中，世茂房地产控股有限公司出具《维好承诺函》，“承诺其在知晓世茂建设于承诺期间内任何时候确定其流动资产将不足以如期履行其在任何专项计划文件项下的支付义务后，以一切适当方式（包括但不限于协调境内子公司）为世茂建设提供足够资金使世茂建设可以如期履行其在专项计划文件项下的有关支付义务。”
维好承诺(有时也称“维好协议”通常是中国企业在发行境外债券中常见的信用增级手段。就《维好承诺函》的法律性质,笔者认为,应根据《中华人民共和国担保法》的相关要求并结合《维好承诺函》的名称和内容进行分析，看其函件内容是否符合《中华人民共和国担保法》有关保证的规定,是否能够构成法律意义上的保证。如不能形成保证合同关系，《维好承诺函》仅算作是安慰函件。至于是否能够达到增信作用，应结合实际情况综合判断。
.


资产证券化产品内部增级手段可引入包括但不限于：优先次级支付结构、基础资产超额抵押、储备金账户设置、触发和加速清偿条款等。内部增级手段是通过基础资产产生的现金流自身来实现对产品的增级，核心是增加基础资产产生现金流对产品本息支付总和的保护倍数，完善现金流监控机制，保证产品持有人能够完整有效地获得基础资产产生的全部现金流。内部增级手段固化在交易结构设计中，几乎没有额外成本，相对简单易行。在引入SPV的交易结构中，基础资产能够实现“破产隔离”前提下，全面引入内部增级手段可脱离发起人主体信用，凭借基础资产支持获得更高的信用评级。
1.优先次级结构
优先级次级结构是最为常见的证券化内部增级手段，通过对信用风险分割，设计具有不同风险的债券品种，次级债券通过劣后获得本息的偿付为优先级债券提供一定的违约损失吸收，从而提升优先级债券的信用等级。在这种结构下，需关注如原始权益人自身持有次级债券，其结构实际等同于基础资产超额抵押。
在由多笔基础资产构成的资产池交易中，由于单笔资产违约的分散性，优先次级结构对最终的债券信用级别提升更具显著效果。在引入特殊SPV的交易结构中，结合基础资产违约率和现金流分析,可以灵活调整优先级次级债券结构和比例,使优先级债券获得预期的高信用评级。碧桂园发行的几单购房尾款ABS多采用了优先次级结构为产品本身增信。
2.基础资产超额抵押
基础资产在约定时间内产生现金流如果大于资产证券化产品本息偿付金额之和，超过的部分即视为基础资产的超额抵押，应视作是内部信用增级手段。超额抵押部分越大则提供的信用支持越高。基础资产超额抵押广泛适用于收益权类基础资产，如公路收费权和水电气收入等。
3.触发机制与加速清偿
触发机制的根本是通过一系列的指标和信用事件的约定，改变票据本息偿还计划，改变资金转付的频率，甚至改变基础资产质量，以提高
.

债券持有人权益的保障力度。触发机制还可以包括设定发起人的财务比率、经营状况、重要参与机构的信用等级变动等。
一旦触发机制启动，交易结构倾向于进入加速清偿阶段。即，专项计划账户中沉淀资金全部用于优先偿付债券剩余未偿还本息，不再按照原约定本金摊还计划执行。同时启动抵质押资产处置程序，处置资产的收益将优先用于偿付债券还本付息的不足部分。
碧桂园应收账款资产支持计划中规定的加速清偿机制。
与房地产企业相关的应收账款类ABS模式拓展

根据笔者对相关房地产企业的关注搜集，发现房地产企业除可利用购房尾款发行ABS产品外，还可将其上游供应商针对房地产企业的应收账款转让给保理公司，由保理公司就其受让的应收账款为基础资产发行ABS产品（代表产品案例招商资管-前海一方恒融第一期资产管理计划。上述模式实际属于对供应链金融和资产证券化产品的融合。该模式一方面扩宽了供应商的融资途径，帮助房地产企业的供应商盘活资产，另一方面给予房地产企业（核心企业）合理的账期，相当于为核心企业做流动性支持与补充。上述案例是以万科作为核心企业，万科作为上述案例产品的付款承诺人，除解决了上游供应商的融资问题，又利用供应链金融与资产证券化的有效结合为自身解决了流动性问题。未来通过房地产企业对应收账款类ABS模式的不断探索，及对多种金融产品的应用，将会产生更多有创新性的融资模式，需要大家给予不断的关注和总结。


.

推荐访问:浅谈 资产证券化 房地产 浅谈房地产资产证券化—reits 房地产的资产证券化