《物权法》第74条之评析与完善建议
时间：2021-04-07 20:02:38 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】《物权法》第74条关于车位、车库问题的规定虽然在新时期为我国解决相关纠纷提供了法律依据，但是对该条款的解读和评析学界和理论界的观点却林林种种，笔者通过对该条款解读评析并对该条款的完善提出建议。
【关键词】车位；车库；业主
一、前言
随着城市化进程的不断推进和国民经济水平的提高，私用汽车逐年普及并成为现代社会人们生活的重要工具，据说，到2008年的5月份，北京有300万辆汽车，大概200万到230万辆汽车是私人的，[1]车位、车库权属备受关注，一旦发展为纠纷可能成为社会不安的因素。因此，车位、车库相关问题越来越得到重视。
《物权法》第74条对《物权法》关于车位、车库问题作了规定。该条是我国公民日常生活中确定车位、车库归属的重要法律依据，但对于该条款的理解，理论界与实务界都存有争议，很多学者或者在该法条的实然性制度价值与理论上的应然性制度设计之间寻找契合点或者试图在解释上使该条款达到预期理想的效果。笔者在理解该条款的语义基础上，结合《物权法》的立法价值对该条款进行解读分析，以期对该条法律规定的适用与完善有所裨益。
二、第74条第一款之解读
关于停车位和车库，有的国家的法律明确地规定，区分所用的建筑物必须保证有足够的停车位；还有的国家规定，两居室必须有一个停车位，三居室必须有两个以上停车位。[1]
首先，这里面的“满足”应当是一个有时间界限的行为，包括规划时的“满足”和出售商品房时的“满足”。那么开发商在进行规划时必须考虑保证满足业主的需要，否则的话就不应当获得建设规划许可审批通过。也就是说，该条款可以作为行政法律法规中的“其他法律法规”的来源。另一个时间，是在出售商品房时应当首先满足业主的需要。
其次，“首先应当满足业主的需要”中的 “首先”是什么含义呢？有的学者提出的是“首先就是优先”，笔者认为，把“首先”解释成“优先”显然是不合理的，对于优先权的适用其前提条件是“同等条件下”，一旦非建筑区分所有权人通过高于业主支付的价款，那么车库、车位将流入其他方的控制之中，不利于保护业主的利益。
再次，现在理论界还对于车库、车位的性质存在争议，有的学者认为车库可以是独立的所有权，对于车库可以独立买卖并进行登记，对于该条的理解中就有很多学者指出，立法的原因是允许业主以外的人取得车库的所有权，那么，这个时候从“业主”的概念上来看，获得车库所有权的人也成为“业主”。所以，在支持车库可以独立买卖的基础上，是不是可以说，这里的“业主”的用词也是不恰当的，因为在《辞海》里面“业主”被解释为“产业的主人，有产者”，在我国因为土地所有权统归国家和集体所有，因此，一般把“业主”一次定义为土地使用权所派生的权益享有者[2]，那么说来该条款中所指的“业主”不适合而应当用住户或者其他更为合适的词汇，这在关于第3款的讨论中还会提到，有的人买了车库并不是住宅或者经营性用房的所有人，他们所取得的车库或者车位是在满足上述所有权人的需要之后获得的。
最后，关于“需要”的解释也是模糊的。“满足业主的需要”是所有权的需要还是使用权的需要，很多住户只需要使用权，但是这样所有权和使用权的价款是不是就会有所区别？实际上来看，应当不会有所区别，因为即便仅仅取得使用权未来也不可能发生开发商回头向住户要回使用权的情况，这样的话就不能满足最基本的需要了。而如果只取得使用权那么有可能会有其他纠纷，所有权和使用权的分离肯定会存在一些可能在将来产生纠纷的隐患，如管理费用的承担等等问题，而且可能产生有些开发商基于利润诱惑而随意调换等情况。
三、第74条第2款之解读
关于这一条这一款的含义，很多学者提出质疑，特别指出这样规定有允许非建筑物区分所有人以外的人可以通过这三种方式取得车库、车位使用权和所有权之嫌。另还有学者指出这里面出售、附赠是所有权的归属的规定，而“租赁”则是使用权的规定。笔者对该条款的理解包括以下几个方面：
首先，“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，通过出售、附赠或者出租的方式约定”这一条款是规定了规划用于停放汽车的车位、车库的归属要么为业主所有，要么为开发商所有。关于这一规定，有的国家或地区都是将车库、车位规定为业主共同所有，在这个基础之上再对每个业主进行专门使用部分进行区分，这个首先是考虑到维护全体业主的权益，另外是考虑到防空的需要。这种考虑有其合理性，但是在我国国情较为特殊，尚且还不是和规定为共同所有，只能通过强制性规定允许地下车库所有权者为公共之利益为一定之义务。
其次，这里说的是“满足需要部分”通过上述方式确定归属呢？还是“满足之外的部分”通过上述方式确定归属呢？我们在立法上没有明确那部分也就是涵盖了整个部分，自然允许开发商与住户以外的第三人通过上述方式约定满足了业主的需要的车库、车位以外的车库和车位，这是立法上通过这么一个条款的规定在按照一个正常的逻辑自然而然的就被人们推理出来的。也就是说，允许第三人购买或者使用车位、车库是不存在争议的。
四、第74条第3款之解读
关于该条款的解析，首先是对于“业主”的概念笔者认为基于前两款的分析，这个词汇的使用是不是不够恰当。另外一个问题就是属于业主共有时不适应当包括后来取得车库、车位所有权或者使用权的第三人们，因为他们也是一定意义上的业主，这些都是需要明确区分对待的，我国立法者最初的立法应该也不是这个意思。
《物权法》第70条规定“……对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这个等按照我国的法律来理解应当是对“专有部分享有所有权”，那么这个专有部分就包括独立售出的或者通过独立赠与而获得车库所有权的第三人，那么他们就确实符合业主的概念，这样对于我国整个《物权法》中关于业主等的规定都陷入一个逻辑上的混乱，不利于统一理解法条中出现的概念。
五、完善第74条之建议
我国《物权法》实施以后成为争议的焦点，笔者在这里提出一些构想以期为第74条之完善提供参考。
1、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足住宅、经营性用房的专有权人的需要。此款可以作为建筑规划许可方面法规中的其他法规，在建设规划许可的行政行为中作为审批标准依据之一。
2、建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，通过出售、附赠或者出租方式约定。取得地下车库所有权者有义务为其他业主提供防控等公益需要。
3、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，但业主可以依据业主内部约定设定专有使用权。
参考文献：
[1]王利明.物权法名家讲坛[M].北京：中国人民大学出版社，2008：179.
[2]柳醒.试论我国业主委员会的诉讼主体资格[J].法制与社会，2009，4（下）.
