土地登记 利国利民
时间：2021-03-22 00:11:25 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
周小丹（1977-），女，江苏泰兴人，江苏省土地开发征用事务所干部，主要研究方向：国土资源开发管理。
马莹（1963-），女，江苏杨州人，江苏省国土资源厅干部，主要研究方向：国土资源政策与管理。
摘要：《土地登记办法》的颁布实施，是我国现代土地登记制度史上的一个里程碑。当前在土地登记中应当特别注重保护土地产权、加强程序制度建设、推进服务行政以及构建不动产统一登记制度等方面的研究。
关键词：土地登记 土地产权 服务行政 正当程序 不动产登记
The register of land，iss beneficial to the country,beneficial to the people——Implements register of land government by law construction some tentative plans after“Register of Land Means”
Zhou Xiaodan Ma Ying
Abstract:“Register of Land Means” the promulgation implementation,is in our country modern register of land system history milestone.Current must pay great attention to the protection land property right,the enhancement procedure system construction,the advancement service administration as well as in the register of land aspect and so on construction real estate unification registration system specially research.
Keywords:Register of landLand property rightService administrationRight procedureReal estate registration
【中图分类号】F301.22【文献标识码】A 【文章编号】1009-9646(2008)07-0020-03
土地是最重要、最基础的不动产，土地登记是不动产登记的基础。土地登记制度不纯粹具有经济和法律意义上的功能，还有政治上的社会稳定功能。根据《物权法》的有关规定，在对《土地登记规则》进行修改的基础上，国土资源部重要的部门规章——《土地登记办法》于2007年12月30日以国土资源部令第 40 号公布，自2008年2月1日起施行。与上个世纪80年代末期以来施行的《土地登记规则》相比，无论在形式上还是在内容上《土地登记办法》都有较大程度的丰富和完善，具有承前启后的重要作用，可以视为我国现代土地登记制度史上的一个里程碑。
下面，笔者对《土地登记办法》实施后土地登记法治建设作一些粗浅的探讨。
1.为土地产权保护提供强大的法律武器
有人曾作过统计，在《物权法》中，有一半以上的条文涉及到土地管理，其中直接与土地登记相关的有25条，“登记”的字样共出现了108次，可见登记在土地产权保护中占据了多么重要的地位。《土地登记办法》可以说是《物权法》直接催生的产物。《土地登记办法》的颁布实施，标志着我国土地产权制度建设的一次重大进步。细读《土地登记办法》，我们会发现，它的诸多突破点，如对土地登记效力的全新认定，对土地登记基本概念的科学确认，以及对土地登记操作流程中更加便民、高效、规范的规定，都体现了我国社会主义市场经济的不断发展和国家民主法治的重大进步以及国家对民生的更切实的关注。
1.1 土地登记的民事色彩更加显现。事实上，作为传统意义上私法的《物权法》其实包含了数量众多的公法内容，物权与行政权或行政机关之间有着千丝万缕的联系。近年来，土地登记民事方面的功能逐渐被得到认可，如登记机关进行土地登记只是一种行政确认行为，而不是行政许可，土地登记是土地权利公示的手段等。《土地登记办法》也与时俱进，突出了对土地权利的保护，强化了土地登记的民事作用，进一步明确了土地登记的效力。
主要体现在：《土地登记办法》明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。《土地登记办法》删除了《土地登记规则》中关于证书查验、申报地价、不登记按非法占地、违法占地处理等的规定，明确了依法转让土地的时候，不登记没有法律效力，继承和受遗赠时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。
1.2 平等保护土地权利是行政机关的法定职责。中国古代重公权而轻私权的法律传统和“重义轻利”的主流价值观占统治地位，个人私产很难真正得到承认、尊重与保护。新中国成立后，长期以来，囿于对马克思主义经典理论的片面理解和受中国传统文化的影响，我国对私有财产权几乎采取了彻底否定的态度，谈“私”色变。随着社会的发展及民主与法治进程的推进，人们在理论上逐步澄清了对个人利益与公共利益关系的认识，认为个人利益与公共利益不存在谁优谁劣的问题，而应该得到平等的保护。
《土地登记办法》第七十条规定：“依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。” 第七十四条规定：“国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”这就从土地权利保护和法律责任的角度对土地权利的平等保护提供了明确的法律依据。
同时，由于土地权利既可能受到私人的侵犯，也可能遭受公权力的侵犯，而在当下中国，公权力侵犯土地权利的危害性和严重性已经远远超过私人侵犯。通过登记来确认土地权利实际上是对土地权利的事先保护。从不同主体的角度来看，事先保护具有不同的价值：①在登记作为生效要件时，受让人可以通过登记合法地取得土地权利，有效防止在土地权利转让过程中的欺诈行为；②在登记作为对抗要件时，受让人可以凭借登记有效对抗善意第三人；③通过登记确认土地权利并公示权利信息后，任何人都可以放心地从登记权利人处受让土地权利。总之，土地登记的主要作用在于通过确认土地权利来稳定土地权利关系，公示土地权利信息，进而保障土地交易安全，达到为土地权利提供事先保护的目的。
2.更加注重程序的法律作用
程序正当或正当程序具有防止恣意、专断，抑制公权力的违法与不当行使，保障公民权利与自由的作用。没有正当程序，政府权力的滥用就不会遇到任何障碍，一切法定权利都将因其不可操作性而变得毫无意义。在我国，长期以来存在重实体、轻程序的观念，并导致具体法律制度中程序规定零散、不科学、不合理的情形普遍存在。为有效保护私有财产权，推进法治进程，必须加强程序法制建设，通过设定一系列体现公开、公平、公正等原则的制度，落实公权力运行中公民的知情权、参与权和监督权，通过程序抗辩权和防卫权的行使，制约和抗衡政府的公权力；同时，公民还可借助于程序这一中介，与公权力主体进行对话、沟通和协商，增强其在公共行政中的主体地位，促进公权力运行的民主化、科学化和正当化，满足其对行政活动的功能期待，增进自身权益。
