美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示
时间：2021-03-07 08:00:44 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要:起源于美国房地产按揭市场的美国次债危机爆发后迅速蔓延至全球的主要金融市场,给各国经济特别是金融行业带来了巨大的影响。这场危机虽然对处于高速发展过程中的中国金融市场影响不大,但中国应该对住房抵押贷款证券化过程中的风险高度重视,借鉴美国经验,更好地发展和完善中国证券化市场。
关键词:美国次债危机;住房抵押贷款证券化;警示
中图分类号:F83文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)30-0072-02
20世纪70年代以来,资产证券化作为金融产品创新的主要手段之一,在国际上发挥越来越重要的作用。作为一种创新的金融手段,资产证券化是一把双刃剑,在给银行带来流动性、给投资者带来收益的同时,也蕴涵着风险。
一、美国次债危机与住房抵押贷款证券化
(一)美国次债危机的直接原因
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是:美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式,由于美国住房市场持续繁荣,加上前几年美国利率水平较低,美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高,次级抵押贷款的还款利率也大幅上升,购房者的还贷负担大为加重。同时,住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款,进而引发“次贷危机”。
(二)资产证券化风险的传染性使次债危机不断蔓延
2006年下半年发端的美国次贷危机,便向我们展现了资产证券化风险的传染性,成为美国乃至全球金融界关注的焦点。固定资产的未来收益为信用基础,进一步运用资产重组、风险隔离和信用增级三大基本原理,在非流动资产的基础上创造出流动性强的证券。这就增加了金融市场的金融工具,使流动性差的资产也能进入金融市场得以流动,具有优化社会资源配置的功能。但同时,我们也必须清醒地意识到证券化产品与其他金融工具一样也是风险和收益的结合体,其三大基本原理之中也蕴涵着杠杆式的风险放大效应,一旦经济环境的基本面逆转,这种风险就将大规模的爆发。随着基础资产借款人理性违约的大面积发生,资产支持证券的收益将不能得到保证,资产证券化迅速扩散并放大信用风险的负面杠杆作用将体现出来,对资产证券化的利益链造成连锁反应,使整个金融体系面临风险。
美国持续十几年高速增长的房价和持续的低利率,使次贷市场快速增长,在这种环境下,证券化所具有的增强信用、增加流动性及分散风险的效应,使次级债券得以迅猛发展。但随着经济进入调整期,房价与利率等外部经济环境发生反方向变化,使资产支持证券基础资产信用违约风险率急剧上升,导致美国次级债券由原来的优质证券演变成为垃圾证券,通过证券化过程对风险的扩大,发展成为全球金融危机,对全球经济造成巨大的损失。
“美国次贷危机的爆发以及影响不能归咎于金融衍生产品,对于这一工具的不当使用以及对风险的认识不足才是引发危机的原因之一。”可以看出,金融创新就像一把“双刃剑”,金融创新在推动金融机构经营业务的模式发生根本性变化,为金融机构创造更大的流动性和更多的商业机会提供机遇的同时也将资产的风险传递给更加广大的投资者,使金融体系更加具有不确定性。
二、中国住房抵押贷款证券化的特点与风险
(一)相对于美国中国住房抵押贷款有如下特点
1.贷款门槛高。在国内,房贷首付比例普遍要求30%以上,要求申请者提供可靠的收入证明,而美国次级抵押贷款无须申请者提供信用证明,甚至可以“零首付,零文件”(即借款人可以在没有资金的情况下购房,且仅需申报其收入情况而无须提供任何有关偿还能力的证明)。
2.不良贷款率较低。由于个人住房抵押贷款业务在国内开展时间不长,贷款违约情况不明显,不良贷款率较低,被视作银行的优良资产。尽管监管部门披露出来的“假按揭”违法行为所涉及的金额巨大,已经给房贷市场带来不确定风险,但不良贷款率仍低于安全警戒线。
3.尚未全面推行抵押贷款证券化业务。中国住房抵押贷款的规模不大,但增长势头较猛,银行资产中该类资产的比例将越来越大。为了防范风险,改善流动性,银行纷纷试点抵押贷款证券化,但规模较小并只在银行间债券市场发行,因此抵押贷款的违约风险被控制在很小的范围,不会波及到资本市场。而在美国次级抵押贷款市场上,资产证券化产品众多,信用创造链条较长,而且是在公开市场上发行,所以其影响面较大。
4.中国房地产市场需求旺盛,房价仍有上升空间。由于中国住房商品化、市场化的时间不长,加上城市化水平的提高,住房供给远不能满足住房需求,因此房地产市场有强大的需求支持,房价长期看涨。而美国房地产市场上的真实需求不足,其繁荣主要是因利率下降、融资标准放低引起的,这必然导致市场投机成分过高,房价存在较大泡沫。
5.目前利率不断调高,但真实利率水平仍不高。自从2006年以来,央行已连续多次加息,贷款买房者的利息压力愈来愈重。但同时,全国各地的房价在这几年里均有较大涨幅,甚至房价的增幅大大高于利息的增幅,还款压力也有所减缓。而美国次贷危机是发生在房价下跌、利率上升的双重压力下。
(二)住房抵押贷款市场存在的风险
住房抵押贷款市场存在的风险主要是违约风险和提前偿付风险。近年来,在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。据调查所知,按照银监会个人住房按揭贷款指引,个人按揭贷款的贷款额是个人每月按揭贷款还款额不得超过个人家庭月可支配收入的50%。但实际上,国内居民及住房投资者在办理住房按揭贷款时,很少有申请者能够满足这样一个最基本的标准,不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。更严重的是,部分银行为了自身短期效益,采取对住房按揭盲目扩张的态势,违规放宽了个人住房按揭贷款者市场进入。而目前的房地产市场和危机爆发前的美国房市很相似,都是由经济的平稳快速增长带来了房地产市场的空前繁荣,住房按揭贷款余额大幅增长,数次加息无疑增加了普通居民按揭购房的成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的按揭贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。提前偿付对证券化中的现金流产生重大影响,给贷款银行带来利息损失,甚至是改变证券的偿还期限,给投资者带来风险。随着央行的数次加息和对央行宏观调控的政策预期,许多购房者选择了提前还贷,加剧了银行的提前偿付风险。
三、美国次债危机对中国住房抵押贷款证券化的警示
1.严格执行个人住房贷款资格的审核。个人申请住房贷款的资格是能否保证顺利偿还贷款的关键。申请人在申请贷款时,需出具其收入证明和信用记录。发放贷款的机构要严格执行按揭贷款的首付比例,严禁贷款给不具备偿还能力或首付不足的申请人。
2.建立产权保险制度。在房地产抵押贷款证券化中,基础资产是基于银行和借款人之间抵押贷款合同产生的债权,如果用于保障这种债权的抵押物(房地产)本身的权属被证明是不充分时,债权将无法实现,债券持有人也便不足以向抵押物行使追索权弥补其经济损失。
3.相关法律法规的健全。建立健全住房金融法规,优化外部制度环境,相应出台住房金融法、住房金融机构组织法、住房抵押贷款证券评级标准和发行的交易程序;金融机构开展抵押贷款证券化业务的会计制度化以及对违反法规的处罚规定,完善与住房金融有关的公积金管理、住房储蓄管理、对住房融资的税收管理、对低收入者的住房补贴等方面的法规。对包括房地产抵押贷款证券化在内的资产证券化进行新的立法,制定资产证券化专门性法规。
4.严格制定并执行信用评级增级制度。鉴于美国次级贷款危机的教训,中国一定要严格制定并执行信用评级和增级制度。在信用评级增级过程中,信用评级、增级机构必须做到公平、公正、客观、属实,严禁为了利益过高评级、增级。
5.加强政府在住房抵押贷款证券化过程中的作用。进一步加强政府在目前抵押贷款担保中的地位。目前,中国的住房抵押贷款担保中心一般是以挂靠在政府房屋管理部门的公司形式存在的,这些公司名义上具有独立的法人资格,但实际上背后是以政府的信用担保为基础的,政府虽已经在住房抵押贷款担保中发挥着不可替代的作用,但仍需加强。政府要设立一套统一、完整的抵押物审核、评估和处理系统。该系统主要对抵押物产权的合法性、价格的合理性、抵押物是否办理了保险手续以及是否存在“多头抵押”等方面进行审核,以保证担保公司的利益。
参考文献:
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[责任编辑 陈丹丹]
