地产信托回暖,,风险不容小觑
时间：2021-02-17 04:00:15 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
8月16日，天津南开区一处工地上，突然噼里啪啦响起鞭炮声，这是为复工寻求彩头吉利而放的鞭炮。
近两个月，类似的房地产开发复工明显增多。
几年的房地产调控重压下，众多房企资金窘迫，很多房地产停工，四处寻找资金。
房企除了银行之外的另一个重要融资渠道为信托，但在调控下，房地产信托也一度收紧。不过，现在房地产信托开始有回暖迹象。
发行规模环比增18%
自温州企业老板跑路开始，民间借贷危机拉开序幕，企业信用遭到质疑连累，银行、信托等机构对贷款融资持谨慎态度，信托产品发行进入低迷状态。
据诺亚研究报告显示，7月，有43家信托公司共发行170只信托产品，环比来看，信托公司参与度及发行数量分别下降14%和10%；同比来看，信托产品发行数量也显著低于历史同期水平。
不过数量虽少了，但规模却在增长。7月可统计预计发行规模为464亿元，环比6月增长18%。
在发行领域，7月工商企业信托发行数量及发行规模均领先，43只工商企业信托可统计预计发行规模约为116亿元，发行规模占比约为25%；环比6月，发行数量、发行规模及发行规模占比均大幅上升。
基础设施类信托和其他类信托发行数量均发行了31只，发行规模占比均为22%。
接下来就是房地产信托，7月发行30只，吸收的信托资金规模为93亿元，环比6月，发行数量减少5只，但发行规模增长18%，为今年以来的最高月发行规模，发行规模占比为20%，与6月持平。
在7月成立的房地产信托产品也在增长。诺亚研究报告显示，7月成立房地产信托41只，成立规模为105亿元，规模占比为17%；环比6月，成立数量、成立规模和成立规模占比分别增长52%、67%和5个百分点，回暖明显。
不过，诺亚方面认为随着房地产行业的缓慢回暖，房地产信托将会出现缓慢回暖，但再次爆发式增长出现的可能微乎其微。
房地产信托风险依旧
不论现在房地产市场成交量是否在放大，对于房地产行业是否回暖当下仍很难做出判断，此外由于房地产开发商资金短缺不是一个短期问题，房地产信托仍将是其重要融资渠道之一，因此房地产信托不得不注意风险。
信托公司在考察、设计房地产信托时，也考虑到了风险，设置了风险控制措施。
以8月9日由四川信托发行的“逸都花园项目特定资产收益权集合资金信托计划”为例，该产品计划发行1.1亿，产品期限为18至24月。该产品风控措施设置主要有四条。
第一，在建工程抵押，将“置信?逸都花园”C区1#楼约5.6万平方米在建工程抵押给四川信托，抵押率不高于50%(公司认可的评估机构预评估价值为22142万元，抵押率49.68%）。
第二，置信集团对置信投资到期溢价回购提供连带责任担保。
第三，信托计划届满前6个月归集信托资金，在第19～24个月分别归集信托资金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。
第四，四川信托与置信投资、监管银行签订《资金监管协议》，置信投资在监管银行开立监管账户，约定由监管银行对资金使用进行监管，用于指定用途；同时，在“置信?逸都花园C区1#楼约5.6万平方米物业”达到交房条件前，以上物业销售回款归集至监管账户不得他用。
这种设计方式是一种较为普遍的房地产信托设计方式。
尽管信托计划中设有一定风控措施，但对房地产信托很多人仍不敢持乐观态度。
“往年发行的房地产信托今年进入兑付高峰，房地产行业仍面临危机。”国民信托一位人士说。
根据国泰君安一份报告数据显示，2012年房地产信托总到期规模为1758亿，其中又以三季度最高。
“因此很难说部分房地产信托不是在借新还旧。”前述信托人士认为。
而政策层面的变数才是房企头顶的那把“达摩克利斯之剑”，7月份国务院已经派出8个督查组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查，如果评估结果不符中央预判，后台或还将出台如扩大房产税试点、提高二手房交易税、提高预售门槛、加大预售资金监管力度等政策，那时房企将面临资金更加紧缺的局面，房地产信托的兑付也会陷入危机。
