探讨新形势下我国房地产开发经营模式
时间：2021-01-16 20:11:12 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：现阶段，借助滚动开发经营方式的房地产商的产业生命周期会慢慢发展至成熟阶段，他们开始研究企业战略转移的手段及途径。物业拥有和轻资产运营是今后房地产公司转型的主要方向。轻资产运营模式尚未成熟，目前大幅度提高物业持有的比例完成房地产转型任务并非最好的选择。因此，国内住宅开发企业应当将其重心放在社区配套设施的持有上，继续增加持有规模，才是当前的主要突破口。
关键词：房地产；开发运营模式；分析与探究
笔者围绕当前形势下国内房地产领域转型升级产业的市场规模、国内新形势下房地产行业转型升级的市场需求以及市场竞争情况和各大房地产企业的开发经营状况、新形势下国内房地产行业转型升级战略产业的市场比重等方面进行了深入、全面的阐述。
一、国内房地产开发经营的基本状况剖析
作为第三产业的房地产行业，其也是市场经济的重要性标志之一，国内的房地产行业不论是地位、规模还是影响力，均是由于我国改革开放的扩展而慢慢加强。回顾之前，我国房地产大致经历了四个发展阶段：萌芽时期、爆发与停顿期、发展期、成熟期。房地产行业的萌芽出现于广州、深圳两地。随着港商的进驻，慢慢出现了一些边缘化的房产交易及需求。上世纪80年代末期，深圳颁布了房地产使用权可以被交易的政策。国内真正意义上的房地产是1996年开始，率先发展的依旧为广州和深圳，在新形势下增强房产市场的营销策划能力的战略。
考虑到房地产开发的投资价值大、区位性、移动性弱等基本特征，其营销难度远远超过普通的商品。所以说，要想更加有效地将房产产品销售出去，房产开发商必然会依照市场情况和营销目标等选用各种各样的开发经营模式。目前，因为国内房地产领域的快速进步，很多创新性的开发形式逐渐显现在房地产市场当中。
现阶段，我国房地产开发经营的整体趋势由于受到新形势的影响，逐渐进入到以市场需求为基本导向的发展时期，房产产品的价格也慢慢向成本价及微利价靠拢，房产市场化趋势逐渐增强。但是，在市场销售方面，不管是业界人士还是消费者均更加成熟，单纯的概念及介绍早已无法满足消费者的投资或购买需求。反之，消费者变得更为重视产品本身。因消费者经验的累积，消费目的更加明确、消费方向更为理性，购买房产的消费者也变得更加慎重。
二、我国房地产销售产品的方式
（一）房产坐销
房产的坐销形式最早发源于柜台式营销模式，此营销方式基本满足传统的交易习惯，也适合我国的消费传统。毕竟，我国在改革开放时期始终处于物资紧张的状况下，消费市场一直被卖方占据。回首之前的买卖双方，像以往的古玩交易（决定权在卖家）、当铺典当（柜台永远高于买家身价）、拍卖交易（拍卖人员决定了拍卖物品的价格上涨趋势，不存在递减式竞价）等当中得到有力证明。这也表明供求关系在很大程度上影响着消费市场、消费市场决定营销手段的理论。因此，在卖方市场中，坐销必然是房地产行业当中的首选方式。
（二）产品的精确定位
举例说明，国外营销学家麦卡锡提出了“4P”营销组合策略，具体解释为：产品、价格、渠道及促销四方面内容。其认为一次成功和完整的市场销售，就是把好的产品以合适的价格、适宜的渠道，加上多样的促销手段，投放于特定市场中。在此之后，菲利浦·科特勒围绕着怎样迎合市场需求的核心理念，又进行了市场调研、市场定位以及目标市场选取等方面的补充，进一步丰富、完善了市场销售“迎合消费者需求”的基本功能。上述营销形式表明了在房地产销售过程中对产品进行准确定位的关键作用。
房产市场在面临洗牌的大趋势下，更需借助自身的实力和优势，做出细致的市场调研，然后依照具体区域市场的状况，对消费者需求进行梳理、分类，准确掌握本地市场的物理属性以获取市场认可，进一步提升企业自身的竞争力，在未来的发展过程中抢占先机。比如说，我国的西南地区，新建商品房的主要消费群体为乡镇客户，其主要经济来源为外出务工所得。因此，当地的中小房地产企业可将目标群体锁定在这部分外出务工人员。除此之外，还应对户型配比进行丰富，依照这部分年轻人刚需置业、改善置业、自住兼投资置业等多种需求设计具体的户型配比，目的是更好地实现新修商品房在这部分群体中的销售。
（三）保证房产质量
众所周知，产品质量状况是企业的命脉，从长远角度出发，市场销售行为的成功均建立在良好的产品质量上。在新形势下，房产产品的质量和目标客户群体的契合度更加关键。房产作为一种长期消费品，产品质量除了房屋自身的品质外，还包含了后期的物业管理水平等。
三、我国房地产开发经营的策略分析
当今，国内普遍的房产经营方式主要为直销、委托代理及网络营销三种。要想更好地进行经营和销售，必须做好以下两点：
（一）搞好品牌传宣和推广工作
现阶段，房地产市场的竞争越来越激烈，品牌效应逐渐凸显出来。不少知名地产企业早已达成了品牌方面的共识，品牌不但是共公司或者产品的标志，更是稀缺的无形资产，可以起到增强企业或产品市场竞争力的作用。产品是销售的根本，品质是销售的核心保障。因此，房地产企业的产品开发和升级应当建立在市场、研发、销售、物业管理等方面协调统一的前提下，掌握好理念导入、产品定位、规划布局、户型设计、建筑景观等方面，增强产品的附加值及性价比。此外，保证完美的售后服务、树立优良的品牌形象，积极参与各类大型房产展销会争取更多的营销机会等。
（二）做好市场调研、加快产品的升级和创新
房地产销售者应当严谨对待市场调研工作，认真完成对消费者需求的挖掘和分析，把这一理念始终贯穿于房产开发、经营的全过程，同时具有一定的超前意识，借助本身的优势，寻求最佳的市场升级、创新时机。
参考文献：
[1]高军.新形势下我国房地产开发经营模式研究[J].房地产业，2015（29）
[2]卜一德.《房地产开发经营管理实用手册》.中国建筑工业出版社，2010-01-01.
