北海市旅游房地产市场定位及发展战略研究
时间：2021-01-14 12:01:26 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：在旅游房地产业蓬勃发展的背景下，本文对北海市旅游房地产市场定位及发展战略进行研究。通过构建北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系，并通过层次分析法得出各因素的权重值，找到影响定位的主要因素，在此基础上找到北海市旅游房地产市场发展的三大战略方向：（1）以本地消费者为主的景观住宅开发；（2）以周边临近消费者为主的娱乐度假房地产；（3）面向东南亚国家消费群体的综合性旅游地产开发。
关键词：旅游房地产；市场定位；发展战略
一、引言
旅游房地产业是旅游业与房地产业融合发展的新型产业，20世纪末进入中国，已有十余年的发展历程。这期间，旅游房地产由最初的盲目粗放式开发模式过渡到系统生态式开发模式，产业结构不断升级，逐渐成为某些地区的支柱产业。近年来，我国旅游房地产市场开发盲目复制、资源浪费情况屡见不鲜，旅游房地产市场定位逐渐成为热点问题。所谓市场定位简单来讲就是在目标市场提供相应的产品来满足目标客户的相应需求，因此旅游房地产的市场定位就是在目标市场提供相应的旅游产品来满足目标游客的需求。随着社会经济的发展以及消费水平的提高，游客对旅游消费的需求逐渐多元化，对旅游产品的文化内涵、 旅游商业设施、交通便利性、酒店住宿条件以及投资价值要求更高。这就需要旅游房地产市场开发在广度和深度上有更大的突破，以一种更加综合的形态出现在消费者面前，通过准确的定位来满足消费者多元化的需求。
本文的研究对象北海市是我国房地产开发较早的地区，曾经历过严重的房地产泡沫，出现大量空置房无法实现运营。近年来北海市旅游产业发展繁荣，吸引了全国大量游客前来消费旅游。为了满足旅游业发展需要，同时为了资源有效利用，当年遗留下来的大量空置房便成为北海市最早的旅游房地产——产权酒店，开启了北海市旅游房地产开发的篇章。目前，北海市凭借丰富的旅游资源和海洋资源大力发展旅游房地产业，开发了北海银滩国家旅游度假区、北海涠洲岛旅游度假区、合浦星岛湖旅游度假区以及主题公园等。目前北海市旅游房地产发展还处于较不成熟的阶段，为了避免出现盲目开发、资源浪费的现象，为了开发出符合市场需求的旅游房地产商品，有必要对其市场定位进行研究。
二、北海市旅游房地产市场定位影响因素分析
目前，学术界对旅游房地产影响因素的研究比较广泛。刘小航（2009）对深圳旅游房地产发展的宏观和微观影响因素进行分析，宏观因素包括了交通区位条件、土地供应模式，微观因素包括了产业因素、客户特征以及资源稀缺性[1]。孟凯（2012）特别研究了小城镇旅游房地产开发市场的定位问题。研究认为旅游房地产市场定位主要从产品形式和市场地域两方面进行，并构建了旅游房地产开发市场定位影响因素指标体系，该体系主要包括了政治因素、社会因素、经济因素、环境因素等影响因素[2]。王志坚（2012）对旅游房地产定位影响因素进行了综合研究，研究表明旅游房地产定位影响因素主要集中在宏观市场环境因素、地产项目本体定位影响因素、盈利模式与发展战略影响因素三大方面[3]。本文通过相关文献研究，并结合北海市旅游费房地产业自身的特点，构建了北海市旅游房地产市场定位影响因素指标体系（如表2-1所示）。
三、基于层次分析法的旅游房地产定位影响因素权重确定
层次分析法 （Analytic Hierarchy Process），也称AHP方法。它充分利用专家的丰富经验来进行判断，通过定性与定量方法相结合，使用相对指标度数对有形、无形与可定量、不可定量的各种因素进行测度分析，从而能够将定性与定量要素有机结合。其主要具有简单易懂，实用灵活与系统性的特征。在对旅游房地产影响因素各层次的评价指标进行确定之后，本节将会采用德尔菲法，对各项指标的权重向专家进行咨询，并在测算过程中与专家进行及时的商议沟通，多次确认各指标权重的相对比例，以最终的专家评分为基本依据，使用层次分析法对指标权重进行确定。
在通过德尔菲法对各层的指标重要性进行赋值之后，通过与专家的多次面谈咨询，得到了本体系的判断矩阵，具体数据见附录；在这之后利用上述方法，对二、三级指标判断权重进行了权重确定与一致性检验，得到以下结果：
由以上结果可以看出，在所有影响因素中，消费者因素的权重最大，所以在定位过程中，必须以北海市旅游房地产消费群体为定位依据，从消费者的支付购买能力、消费者消费用途以及消费者人口特征等角度对旅游房地产进行层次性定位。
在所有的整治环境影响因素之中，城市发展战略和政策支持的权重最大，分别为6.36%、5.5%，因此北海市旅游房地产市场的定位要充分考虑北海市城市发展战略及相关的旅游和房地产政策。
在所有的经济环境影响因素中，物价指数权重最大，占到达4.13%。物价指数代表了该地区的商品价格情况，同时反应了该地区的经济发展情况。
在社会文化各影响因素中，三大影响因素的权重相差不大，调查结果显示社会治安权重相对较高，这可能与近些年北海出现传销事件有关，旅游房地产结合了旅游业的发展，对于旅游者来说人身安全是要考虑的首要因素，该地区的治安是否良好直接影响旅游者的选择。因此北海市旅游房地产在定位过程中要注意社会治安的宣传，要消除消费群体的治安疑虑。
在旅游房地产行业因素中，开发商实力因素权重最大，开发商实力直接决定了旅游房地产的开发水平及开发规模，因此在定位过程中要综合考虑开发商的实力问题。
在宗地条件影响因素中商业发达程度权重最大，地区商业发达程度旅游房地产消费者在选择旅游房地产时，特别是以投资和居住为目的的消费者，会考虑到城市的商业行业是否齐全，功能是否完备完备。商业的发达程度是旅游房地产持续发展的支撑条件。
在旅游资源条件影响因素中旅游资源的开发利用程度权重较高，旅游房地产的特点就是讲旅游业和房地产业结合发展。旅游资源的稀缺性和丰富性能有效提高旅游房地产的开发成功率，在定位过程中充分挖掘北海市的现有旅游资源，以便在后期项目发展中出现重复开发的现象，突出别样的旅游开发方式。
