中小房企的融资渠道的拓宽分析

时间：2021-01-14 08:02:05　来源：雅意学习网本文已影响人

　　目前我国房地产开发企业大约有7万多家，大部分是中小房地产企业，他们需要通过融资来维持项目而对于那些已经有一定实力的房地产开发商来说，他们不希望被一个开发项目把自己的资金都套牢，所以他们也需要通过融资来进一步拓展市场。因此，如何筹集资金成为房地产资本运作中最重要的一个环节。
　　一、现有六大融资方式剖析
　　第一，国内银行贷款。自有资金+银行贷款的融资方式是我国最常见的传统房地产项目融资方式之一，原因是其融资总成本较低，但是对于目前存贷款基准利率创新高的情况下，似乎难以维持。况且，由于近十年来各房地产开发商的开发热情高涨，贷款比例一个项目比一个项目高，自有资金明显不足，很多开发商在当下走上了高息贷款的老路，一旦债务追缴将顷刻崩溃。
　　第二，海外房产基金。目前国际资本绝大多数都集中在基金上，借财务管理公司、投资公司等形式介入。金地总裁黄俊灿在金地2010业绩发布会上即表示，2011年金地仍将积极拓宽海外融资渠道。据统计，截至2月份，国内房企的离岸债务融资总额已达280亿人民币，相当于去年的4成。海外基金虽然前景远大，但对于如饥似渴的中国房地产来说难解近渴，况且现行政策和法律的障碍以及国内企业动作的不规范和房地产市场的不明朗，都造成了国际资本的进入，对于中小房企来说最大的障碍是海外融资成本太高。
　　第三，国内产业基金。有关产业基金法律的缺位，却难以让人无视风险的存在。目前这些资金也是借财务管理公司、投资公司等形式存在，没有为之服务的大的机构从而在具体运作上缺乏规范，留有隐患。
　　第四，信托项目融资。目前的信托项目融资仿佛成了救命稻草，殊不知信托计划只能针对单一项目的开发，运营模式和定价方式及结果都相对单一，而且运营规模小使得信托项目融资无法承担房企大量融资的好渠道。去年6月底和7月中，银监会就分别以5月以及2季度末的数据为基准，对房地产信托进行了两轮压力测试。不过，最新数据显示，去年前三季度信托资金投向房产的比例呈上升趋势，分别是10.64%、11.35%和13.41%。由于信托公司自身的特點，其业务并不纳入7.5万亿的数据统计中。但已有资料显示，2010年1至10月，信托公司相关产品累计已达1500亿元。10年12月3日，银监会副主席蔡鄂生在“2010年信托峰会”闭幕式上再次对房地产信托予以警示，希望信托公司走到“正道”上来。
　　第五，非上市股权融资。土地储备丰富的没有资金，资金充备的拿不到地，强强联合似乎给房地产融资开辟崭新的渠道。2010年上海产权交易所的房地产项目成交量大增，至今已成交了100多宗。“挂牌项目中很多是在建项目公司的股权转让，也有很多包括待开发的土地。这些项目100%股权转让的其实占比很少，大多数是转让部分股权，意图很明显，就是为了融资。”然而中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》审批的严格程度可见一斑，让大多数房地产公司只能望洋兴叹，因此并没有得到广泛应用。
　　第六，债券发行。首先我国债券市场的规模相对较小，发行和持有的风险，其次根据《公司法》，发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制，这同样注定了大多数房地产企业对发行债券只能退出。
　　二、房地产企业融资渠道的新思路
　　目前我国房地产具有可行性的融资模式主要由债务性融资与权益性融资两大类构成。包括：一是租户通过缴纳租金、履行租赁合同而获得了对租赁房地产唯一的排他性的占有权，即租赁权融资；二是权益性融资模式创新——合作形式开发；三是由开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限利息的房地产贴息委托贷款；四是房地产企业在安排中长期融资前，为项目的正常运营而提供所需资金的短期高利率融资的过桥贷款；五是典当融资。
　　我国可以借鉴国外经验，通过引入瑞士的办法来收购和经营廉租房。瑞士的基本模式类似于个人出资购买房产来出租赚取租金，不过其不同在于它是由社会公众集结起来的，通常购买的是个人无力购买的大型住宅区，然后通过出租来实现住宅在社会上的流通。目前，韩国、日本、马来西亚等国都已在房地产行业引入了这种模式，我国现行推出的1000万套保障房如果能实行这种方式可能就不会遭到那么多人的质疑了。最后希望本文提出的各种融资渠道可以为房地产企业提供一些借鉴，解决其融资难的难题，从而促进房地产企业的发展。
　　（作者单位：安徽大学经济学院）

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