理清房地产交易管理与不动产登记的边界
时间：2021-01-11 20:03:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
一、理清房地产交易管理与不动产登记的边界
理清房地产交易管理与不动产登记的边界后，从业务角度来说，职能可以分的很清楚。但要实现良好的运转，最重要的环节还在于双方数据能实现实时共享。只有在真正实现实时共享的基础上，才能实现房地产交易管理部门进行过程管理，不动产登记机构进行结果登记的分工合作模式。但目前真正实现这目标的城市极少，主要原因有四：
一是不动产登记系统设置在政务内网，房地产交易管理系统因为要对开发企业、中介公司网签合同设置在外网或是政务外网，从安全级别上不能直接互通，应通过前置库、网闸等安全措施进行隔断。
二是实现实时共享的主要责任单位不明确。《不动产登记暂行条例》规定，“国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台”，因为是会同办理，则多地出现互相推诿等情形。
三是共享的内容因没有明文规定，出现理解不同，导致不动产登记与房地产交易管理双方协商不下。
四是软件商技术力量跟不上。目前不动产登记软件普遍业务系统的建设尚不完善，实时共享的技术开发就只能放在后一步了。
因此，只有不动产登记机构与房地产交易管理机构都意识到数据实时共享的重要性，特别是不动产登记机构要加快共享平台的建设，方可让双方的流程更流畅更便捷。
二、转变理念，房地产交易管理不仅仅是房屋交易管理
原有房屋登记与土地登记机构分立的模式，习惯性地让各地交易管理机构在转型过程中仅仅定位在房屋的交易，有观点认为“房地产”中“地”的流转管辖权在国土部门，所以，交易管理的对象仅仅只是针对地上的房屋。对些，笔者持否定意见。土地出让只是流转过程中的一级市场，建立在土地之上的房屋与土地权利是密不可分的，交易过程中流转的并不仅仅是地上之房屋，而是房屋与土地共同的权利，就如同房地产开发，为什么不叫房屋开发是同一个道理。
因此，房地产交易管理的定位应当在房屋交易管理的基础上进行提升，应及时脱离记载的登记理念，转变到管理理念。房地产交易管理机构应致力于市场具体交易规则的打造，致力于有序的房地产交易秩序的打造，对具体的市场主体履行监督管理的职能，有效地保护交易双方的权利。
三、打造房地产交易管理新平台
在不动产统一登记前，各地登记机构或多或少都有些行政管理职能，但基于理念与人员配置的问题，各地房屋登记机构的工作重心大多放在登记工作上，对于这些管理职能一般只是例行性办理，无精力与人力去认真研讨。在登记职能剥离后，交易管理机构应当及时转变理念，通过实现数据实时共享，利用不动产登记信息数据分析研究，制定更为合理的流程，打照全新有序的房地产市场管理模式。
我处未来全新的交易管理平台拟包含以下六大模块：
1.基础管理
房地产信息网：根据最新的职责划分，改版原房地产信息网，将登记部分内容移除，修改单位名称、科室职责、办事指南、收费标准等内容，增加住房保障、物业管理等栏目。
测绘及成果管理子系统：建立生成楼盘表基础数据测绘及成果管理子系统，将房屋预测绘、实测绘成果进行备案审核，审核完成后测绘成果更新至楼盘表。包含预测绘成果备案、预测绘成果变更、实测绘成果备案、实测绘成果变更等模块。
从业主体管理子系统：实现从业主体（房地产开发企业、房地产经纪机构、物业公司、商业银行等）的统一认证、资质基础信息、奖惩记录等管理。包含从业机构管理、从业人员管理、信用档案管理等模块。
房屋交易与产权档案管理子系统：实现房屋产权管理与房屋交易登记档案管理。包含房屋交易档案、房屋登记档案、不动产登记数据管理、商品房转让备案（预留）、房屋产权确认（预留）、房屋产权变更（预留）等模块。
远程委托与身份验证子系统：通过远程端口对身份证件进行真实性、合法性前置验证，拍摄现场照片确保委托意见的真实性，利用系统选择委托事项自动生成格式化委托书。通过系统，将前来交易管理机构窗口办理业务的申请人的人像照片进行采集、存储，与申请办理的业务一一对应。同时支持外业取证拍照后的照片导入功能，以满足上门服务的需求。
统计分析与信息发布子系统：在用户权限分级管理的前提下，提供住建部报表（日报表、月报表、房综3表）、住建厅报表、房地产市场分析报告与自定义报表、统计及综合查询功能，根据统计、决策需求，进行自定义模式的统计分析，并自动生成统计成果。各级别用户查询信息的分类、统计分析等，最终实现多方面多渠道查询，多功能多样化统计及多层次综合分析。
房屋交易管理与不动产数据共享接口：实现房屋交易管理数据（商品房、存量房买卖合同备案数据、楼盘表数据）与不动产登记中涉及房屋部分的相关登记数据共享。
楼盘表匹配不动产单元模块：为解决由于不动产登记系统未与交易管理系统历史楼盘表匹配导致数据无法关联的情况，特设计楼盘表匹配不动产单元模块，通过人工手段逐一将楼盘表房屋与不动产单元进行匹配，匹配后相应的登记数据实现自动共享读取。
2.商品房管理
商品房预售许可管理、商品房项目现售备案管理子系统：依據楼盘表将开发企业商品房项目预售许可、现售备案通过信息化手段进行管理。包含预售许可申请、预售许可变更、预售许可撤销、现售备案申请、现售备案变更、现售备案撤销等模块。
新建商品房网签备案管理子系统：实现商品房买卖合同网上签约备案管理功能。包含合同模板管理、合同签约、备案审核、合同变更、合同注销等模块。
商品房预售资金监管子系统：实现商品房预售资金智能化管理，可设置多种监管模块，实现一个楼盘项目在多家银行共同监管。同时与商品房网签系统数据共享，实现预售款应到账资金自动核算、未到账资金自动报警、超期未到账自动取消网签资格等智能管理功能。包含监管账户开户、监管协议签订、监管进度申请、监管资金入账、监管资金拨付等模块。
购房补贴管理子系统：实现对于当地去库存政策中购房补贴的智能化管理，可设置多种补贴方式（按总额补贴、按平方米补贴、退返契税等），智能判断房屋是否符合补贴条件（是否在补贴期间内签订合同、购房人是否已享受过补贴等）并自动计算补贴金额。同时与商品房网签系统数据共享，实现未退返购房补贴不予注销合同的自动限制。
3.二手房管理
存量房网签管理子系统：实现存量房交易行为备案管理功能。包含房源自动核验、房源委托挂牌、存量房买卖合同网签、存量房转让（继承、离婚析产、法院拍卖等交易行为）备案等模块。
存量房交易资金监管子系统：实现存量房交易资金管理。包含监管协议签订、监管资金缴纳、监管资金拨付等模块。
4.其他交易管理
房屋租赁备案管理子系统：实现房屋租赁行为备案管理功能。包含租赁房源发布、租赁合同备案、租赁合同变更、租赁合同注销等模块。
房屋抵押备案管理子系统（预留）：包含在建工程抵押备案、预购商品房抵押备案、已取得所有权的房屋抵押备案、在建工程转现房抵押备案、抵押权变更备案、抵押权撤销备案等模块。
5.住房保障管理
住房保障信息系统：通过建立统一的标准化保障房管理平台，将各县市、社区、街道居委会、民政、公安、税务、社保、工商、房管等部门联系在一起，共同协作、共享数据。建立标准化的保障房管理系统，实现对市、县/区、街道/镇、社区/村委会的四级住房保障业务管理的有效监督。
6.物业管理
商品住宅专项维修资金综合管理信息系统：从主管部门角度出发，建立统一的维修资金缴存、支用、退款、结息等业务统合的平台，汇集各银行端口，实现一个入口即可直观、实时查看管辖区域公维金的归集、使用等情况。
业主投票表决平台：通过实名认证后，无需再召集业主到现场或上门。只需要在管理端发起投票或表决，业主即可在微信端上实时接收到推送信息，并可直接点击信息参与小区事项的表决，表决进度实时可查。
陈品禄/责任编辑
