投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响
时间：2021-01-10 20:08:21 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】公允价值计量准则的颁布与实施对持有投资性房地产的上市公司产生重大影响。本文以公允价值计量对上市公司会计利润、财务指标、纳税等的影响来反映公司业绩的影响。
【关键词】公允价值 投资性房地产 上市公司 会计利润 纳税
一、相关概念
公允价值是指在公平交易中，熟悉情况的双方自愿进行资产交换或负债清偿的金额。公允价值也就是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或者是无关联的双方在公平交易的条件下成交价格。其能更真实地反映企业的经营状况，在利益相关者投资决策中起到重要作用，公允价值对投资性房地产影响尤为重大。投资性房地产是指为了赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物等。
二、投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响
投资性房地产的后续计量可以采用两种计量模式，分别是成本计量和公允价值计量模式。采用历史成本法可以更可靠地反映上市公司的业绩，而公允价值计量模式则更能相关性。投资性房地产必须同时满足以下两个条件才可以采用公允价值计量：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。
投资性房地产公允价值对上市公司业绩的影响可通过对上市公司会计利润、财务指标和纳税调整的影响来反映。
（一）上市公司投资性房地产公允价值计量对会计利润的影响
投资性房地产以公允价值进行计量，对会计利润有较大的影响。可以从以下三方面反映：
1.期末公允价值计量对利润的影响，在资产负债表日，采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产应按照其公允价值与原账面价值之间的差额确认“公允价值变动损益”，计入当期损益，这会使企业的资产和利润增加或减少，也会使企业的价值发生增减变动。当前，房地产市场火热，房地产价格持续走高，如果上市公司采用公允价值进行后续计量，会使得公司利润发生很大的改观；即使公司不发生经营活动，公司财务报表中都有可能反映出很高的净利润，尤其对于投资性房地产在上市公司中所占比例较高，以前年度亏损较大现首次采用公允价值计量表现会更为明显。
2.折旧、摊销以及减值准备对利润的影响，《企业会计准则第3号──投资性房地产》第三章第十一条规定，采用公允价值模式计量，不对投资性房地产计提折旧或摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。不对投资性房地产计提折旧或摊销，从而减少上市公司支出，一定程度上增加公司利润；还有公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，也会增加公司利润。
3.成本模式转变为公允价值模式对利润的影响，《企业会计准则第28号──会计政策、会计估计变更和差错更正》规定，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。当符合公允价值计量条件时可以从成本计量模式变更为公允价值计量投资性房地产，但是，不能逆方向转变，这是一条单行道。而且，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。计量模式变更时公允价值与原账面价值的差额，要调整期初留存收益。在当前市场环境下，房地产的公允价值明显高于成本价，尤其对于早期已购入的投资性房地产，会使得账面利润提高很多。
4.投资性房地产与自用房产之间的转换对利润的影响，根据《企业会计准则第3号──投资性房地产》第四章第十五、十六条规定，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益；而当自用房地产或存货有成本计量模式转换为公允价值计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益，若低于原账面价值，其差额计入当期损益。当市场环境好时，上市公司当期利润增加，此时，投资性房地产推迟转换为自用或存货，将会取得更高的转换收益。
5.投资性房地产处置对利润的影响，采用公允价值计量的投资性房地产处置时，将其账面价值转入其他业务成本，将投资性房地产处置收入、累计公允价值变动以及原转换日计入资本公积的金额转入其他业务收入；最终影响利润表中的营业利润。而采用成本模式计量的投资性房地产，处置方法与处置固定资产或无形资产相同，其所得都是计入营业外收支，最终影响的是利润总额。计量方法、用途不同，自然对利润的影响也就不同。
（二）上市公司投资性房地产公允价值计量对财务指标的影响
采用公允价值计量模式，不计提折旧、摊销，也不提减值准备，这种准则的规定，无论上市公司是否进行经营活动都会为其带来利润。在资产负债表日，公允价值与账面价值的差额，计入当期损益，也会影响当期利润。这对上市公司的每股收益、资产利润率、资产负债率、已获利息倍数、净利润增长率都有所改善。例如，一般房地产行业资产负债率很高，其资产负债率高达70%左右，投资性房地产的负债率一般也在60%左右，加上房地产建设周期长，筹资和融资对于该公司非常重要。采用公允价值计量模式，能美化财务指标，使净资产收益率也会在数据上得到提升，进而使公司获得融资机会。当运用财务指标对公司进行评价时，公允价值计量模式会提高公司盈利能力、营运能力、成长能力和长期偿债能力，提高上市公司的融资能力，增强投资者信心等；因此，采用公允价值计量投资性房地产会粉饰其财务报表，投资者进行投资决策时务必要谨慎。
（三）上市公司投资性房地产公允价值计量对纳税的影响
1.取得投资性房地产的纳税影响，由于税法上不区分投资性房地产和非投资性房地产，将它们看作固定资产或无形资产处；所以，无论是采用公允价值模式，还是成本模式，其纳税处理都是相同的。
