开发商如何应对
时间：2021-01-10 12:01:04 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
为了解决现金流问题,开发商使出各种招数,不惜高息融资,怀着侥幸心理捂盘惜售,“死扛”延缓开盘进度。但这些都是应对危机的短期行为,非长久之计
房地产开发是典型的资金密集型行业,房地产公司对资金的需求很大。一般认为,自有资金、销售回款和外部融资是房地产开发项目的三个资金来源。然而,随着楼市被列为重点调控的对象,一方面,市场观望情绪浓厚,各地纷纷出现成交量和成交价格双双下跌的现象,开发商难以完成预期的销售目标;另一方面,融资渠道暂时收紧,融资难度和融资成本双双加大,对开发商无疑更是釜底抽薪。
北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋在其个人博客上撰文写道,对于资金实力不够、土地囤积较多、开发能力又比较弱的企业,目前的现金流非常危险。一方面,市场成交量低迷,企业没有资金流入;另一方面,国土部加大对企业土地的清查力度,迫使企业不得不加大土地开发规模,而加大开发量即意味着资金投入也要加大。在这种情况下,开发企业既贷不到款,又无法通过市场销售回款,资金链绷得太紧,很容易断裂。
在艰难的资金大考面前,房地产开发企业是如何应对的呢?
命悬一线,高息融资求生存
一位不愿透露姓名的信托产品经理表示,由于贷款和再融资的门槛双双调高,信托融资成为今年很多房地产公司获得资金的重要渠道,利率一般在12%~18%之间,融资成本比两年前楼市低谷时上升了近50%。此后,银监会紧急叫停银信合作,“杜绝信托公司以各种方式规避监管的行为”,急需资金的开发商转而求助委托贷款的高息融资方式。
公开资料显示,今年4月,武汉健民向武汉市浙金都房地产开发有限公司提供了1亿元委托贷款,年利率15%。5月以来,香溢融通控股子公司香溢租赁公司分三次向浙江华展工程研究设计院有限公司发放总计6000万元的委托贷款,年利率18%。
上述产品经理提示,曾经红极一时的地产黑马顺驰集团,正是因为过快扩张和巨额负债导致资金链出现问题,最终只能黯然离场。如今高昂的融资成本,昭示着巨大的财务风险,地产企业如不提高警惕,则有可能重蹈当年顺驰集团的覆辙。
无奈挣扎,捂盘惜售存侥幸
某高端豪宅项目的可行性研究报告中写道,项目预计2010年9月取得预售许可证。而在同一份报告中,销售进度预测情况为:2012年预计销售60%,2013年预计销售40%。在该项目向银行申请开发贷款的时候,银行方面对销售安排滞后的原因提出了质疑。
众所周知,我国商品房实行预售制度。由于房地产开发项目的建设期一般较长,为了及时回笼资金,开发商普遍的做法是,在项目达到预售条件时开始销售,以便将预收销售收入及时投入后续的滚动开发,避免资金链出现紧张。按照天津市的预售政策,项目达到“正负零”时可以开始销售。上述项目于2009年底开工,按照正常的施工进度,2010年第三季度可达“正负零”状态,预售许可证预计在同一时间取得,而项目销售时间却计划从2012年开始。
该项目财务负责人张先生解释,这一轮的调控政策到底有没有出尽,市场未来的趋势究竟会怎样,现在都还很不明朗。考虑到目前的市场情况不太好,房价走势的不确定性比较高,因此,公司决定延缓推盘节奏,待市场回暖之后,再以此前预计的售价范围进行销售。张先生认为,虽然此轮的政策来势凶猛,但作为GDP支柱产业之一的房地产业不可能一直“被调控”,一旦政策有所松动或执行中出现漏洞,成交价格将有望出现报复性的反弹。
死扛是否能“过关”
据了解,传统淡季,加上对后市走势判断不明,捂盘成为普遍现象。像上述存在侥幸心理的房地产公司并不在少数,宁可减少新开楼盘数量,收紧开盘速度,也不愿意率先降房价。
中原地产的研究数据表明,10家标杆房企(保利、复地、富力、华润、金地、绿城、万科、雅居乐、招商、中海)今年上半年推盘的总成交面积为1295万平方米,比2009年上半年缩减17%;销售金额为1444亿元,同比减少18%。
天津国际工程监理有限公司工程预算师郭洪民表示,开发商资金最紧张一般在每年第四季度。房屋建设过程中一般都是施工方垫款,开发商除了要支付小部分预付款外,并不需要先行支付大量资金。而到第四季度,特别是春节前,往往需要结算,那时才是开发商资金最紧张的时期。
郭洪民认为,“死扛”只是一种短期行为,绝非长久之计。一方面,开发商延缓开发和开盘进度,虽然可以为自身赢得一个观望的喘息机会,但与此同时,一部分以财务费用、管理费用形式体现的固定运营成本,并不会相应减少,从而在短期内,企业的盈利就小了;另一方面,从长期看,房地产开发项目的一个基本特点是周期比较长,延缓销售进度,意味着销售回款的放慢,也就是后续滚动开发资金的减少,一旦资金链断裂,企业面临的就不再是盈亏问题,而是存亡问题了。
记者观察
开发商:如何变被动为主动
我国自1994年全面启动城镇住房制度改革,至今已走过十六个年头。从1994年建立住房公积金制度,到1998年实施住房分配货币化;从2002年开始实行土地招投标制度,到2003年第一次明确房地产是支柱产业;从2007年十届全国人大五次会议强调促进房地产业持续健康发展,到2008年温家宝总理在《政府工作报告》中提出抓紧建立住房保障体系,地产行业的每一次变迁,都牵动全体国民的神经,因为它不仅影响我们的居住空间,也影响我们的生活方式。
万科地产的创始人王石在《道路与梦想》一书的结语中写道:中国目前的房地产行业,包括万科在内,还处在粗放经营的阶段。
我们需要逐步排除业已膨胀的泡沫毒瘤,我们需要经历从粗放化到精细化的蜕变。宏观调控也是在引导整个行业走向规范、健康的发展之路。可问题在于,在艰难的资金大考面前,地产企业的出路究竟在哪里?
如同箭在弦上,稍有不慎,就可能绷断了弦。或许与其如此,还不如调整好方向,发力劲射。开发商也到了该放弃冷战思维和零和博弈的时候了,与其消极等待,心存侥幸,不如变被动为主动,积极探索产业结构和盈利模式的转变,在调控的大潮中,实现自身的凤凰涅槃。
