房地产价格与城市扩张 房地产企业跨区域扩张进入模式分类与比较
时间：2019-05-19 03:27:40 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
近年来，万科、保利、金地、中海、华润、远洋、恒大、碧桂园、龙湖及众多房地产企业纷纷加速推进“跨区域扩张战略”。截至2010年，万科进入的城市多达46个，当年新进入的城市为12个，恒大截至2010年末更是进入了60多个城市。
相对于20世纪90年代初，以深万科、深深房、深金田等为代表的深圳房地产企业第一次“北伐”铩羽而归的结局,此轮众多房地产企业的区域多元化拓展战略，无论是时机、规模、还是区域选择，都显得更加成熟而有成效。虽然我国房地产企业跨区域扩张经历了20年的发展，但关于房地产企业跨区域扩张，尤其是跨区域扩张的进入模式这一基本问题还没有被系统探索过。本文以我国房地产行业近20年的发展实践为基础，结合企业跨区域扩张理论，对我国房地产企业跨区域进入模式进行系统梳理，为更多房地产企业跨区域扩张进入模式的选择及相关领域的研究提供参考和借鉴。
一、新区域进入模式的分类
房地产企业跨区域扩张的最根本动因是通过金融资本、管理技能、产品技术等内在优势的转移，与目标区域的区位优势相结合，在获取新的可开发土地资源基础上，最大化企业的价值。将跨区域扩张动机转换为跨区域扩张行动，首先必须解决的一个问题便是新区域“进入模式”的选择问题。目前，我国房地产企业进入新区域一般采取如下几种方式。
1.独立“招拍挂”
自2002年国土资源部发布第11号令，颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地等经营性用地必须通过招拍挂方式出让；2004年，国土资源部又发布第71号令，颁布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定2004年8月31号以后所有经营性用地出让全部实行招拍挂制度，即所谓的“8.31”大限之后。通过公开市场“招拍挂”模式获取土地已经成为房地产开发企业土地获取的主要渠道，也是房地产企业跨区域扩张进入新区域的主要模式选择。根据“万保金招”等4家A股上市的国内领先房地产企业公告显示，近3年来，上述4家企业新进入区域采取独立“招拍挂”方式的分别占到总体的70%以上。
2.收购与兼并
随着金融市场的不断发展和深化，通过收购与兼并方式进入新区域逐步为越来越多的房地产企业所关注。2005年3月，万科与浙江南都集团正式签署股权转让协议，万科以总计18.6亿元的对价受让了上海南都70%股权、江苏南都49%股权和浙江南都20%股权。2006年8月3日，万科再度与南都集团扩大合作规模，双方再次签署股权转让协议，万科再以17.7亿元对价受让浙江南都60%股权、上海南都30%股权和江苏南都剩余地产业务权益，上述两次收购合并成为我国当时房地产业最大并购案。虽然收购或兼并也存在诸多困难，如价值评估难、失败率高、以及原企业管理传统的束缚等，但收并购直接获取土地储备资源的便捷性，依然获得了众多企业的青睐。例如，2010年7月，中海地产以13.8亿元的对价收购中海宏洋集团累计新增土地储备521.6万平方米，涉及区域包括北京、广州、呼和浩特、上海、桂林、惠州；2010年9月，华润置地以79亿元的代价收购了华润集团旗下迅领投资有限公司所属的海南石梅湾项目、武汉橡树湾项目和苏州昆山项目等三个项目，为其新增土地储备建筑面积共计770万平方米。
3.合作开发
合作开发是房地产企业进入新区域的高级形式，也是被众多房地产企业所推崇的最好的新区域进入模式。合作开发可以说是联合冒险，在经营中共同发挥双方的优势。虽然合作开发也存在诸多缺陷，例如管理费用较高、合作双方企业文化差异带来的潜在冲突、合作双方对未来预期的差异导致管理困难等，但面对新区域陌生的市场环境、消费文化以及政策导向，合作开发依然成为诸多房地产企业进入新区域的重要手段，尤其是针对战略性进入区域或重大项目。例如，2010年8月，雅居乐地产、富力地产、合景泰富地产和世茂房地产等四家香港上市的房地产企业成立合资公司，联合获取位于天津市津南区咸水沽镇占地面积约129万平方米、总建筑面积约为300万平方米的住宅及商业物业开发项目。上述四家企业，除了富力地产2005年已进入天津之外，其他三家均为首次进入天津，正如雅居乐地产的公告所述，合作开发通过吸取各家优势，为其提供了参与中国天津房地产市场发展的良好机遇。
4.品牌与技术输出
品牌与技术输出是指以签订合同的方式，向其他房地产企业提供品牌使用、营销管理技术、工程管理技术、工程建设等房地产项目开发所必需的专项服务，然后向受让企业收取相应的费用和报酬。品牌与技术输出可以在有效控制直接投资风险的情况下，快速熟悉新区域的市场环境，形成“先入为主”的品牌与技术标准优势，是企业快速扩张的一种理想手段。技术输出以绿城集团为例，2010年9月，其成立专门负责商业代建业务的绿城房地产建设管理公司，以通过商业代建模式拓展与土地方的合作。正如绿城集团在其 2010年年报中所阐述的，这代表着相对过往以与资金方、土地方、政府等机构进行合作开发的新进展，代建业务的快速迅猛发展，也代表着其新区域进入模式转型方面的重大探索和努力。品牌输出以中体奥林匹克花园管理集团为例，自2001年9月成立以来，通过品牌输出奥林匹克花园项目已经覆盖了全国21个省、4个直辖市，共计61个项目，涉足了41个城市。
上述方式是目前我国房地产企业跨区域扩张中，新区域进入模式的几种主要类型。除此之外，通过城市新区域开发、重大招商项目投资、旧城改造、保障房建设、土地一级开发等方式也被越来越多的房地产企业所青睐，因篇幅限制，在此不一一详述。
表1：不同进入模式的内在特性比较
二、不同进入模式的特性比较
所谓新区域进入模式可以直接理解为企业将其业务拓展到新区域的一种制度安排。一个企业进入一个新区域，可以有很多种可供选择的制度安排。之所以企业会选择不同的进入模式，主要是因为每一种制度安排都有其内在特性，这些内在特性由制度安排的所有权基础所决定，而不随外部环境和企业发展的情况变化而变化。借鉴相关研究成果，我们可以将我国房地产企业新区域进入模式的内在特性界定为：资源投入、控制权、经营风险和技术扩散风险四种。如表1所示，房地产企业不同的新区域进入模式所隐含的资源投入程度、所有权控制程度、经营风险程度和技术扩散风险均有所不同。
资源投入程度是指房地产企业进入一个新区域所需要投入的各项专用资产多少，既包括有形资产，如土地资源、设施设备等，也包括无形资产，如管理经验、设计技术、品牌等。资源投入程度在决定所有权控制程度的同时，也意味着企业为了进入新区域而付出的沉没成本。从进入模式对资源投入程度的影响比较来看，独立“招拍挂”、收购与兼并、合作开发、品牌与技术输出等4种主要模式所需的资源投入程度是逐级递减的。从房地产企业的进入模式选择来看，资源投入程度由企业的资本实力和专业能力决定，企业的资本实力越强、专业能力越高，其选择独立“招拍挂”、收购及兼并方式进入新区域的可能性就越大。
所有权控制程度是指企业对其投入的各项专用资产的运营和企业日常管理及战略决策的控制程度。面对新区域的环境风险和新市场的激烈竞争，能够具备跨区域扩张能力的企业相对于其他企业，必然会拥有一些资源上的特定优势，企业在进入新区域时，也必然会保持着对这些特定优势及其资源的控制权。从进入模式对所有权控制程度的影响比较来看，独立“招拍挂”、收购与兼并、合作开发、品牌与技术输出等4种主要模式所对应的所有权控制程度也是逐级递减的。从房地产企业的选择来看，所有权控制程度由企业在特定资源上的相对优势来决定，企业的资源相对优势越强，其选择独立“招拍挂”和收购及兼并方式进入新区域的可能性就越大。
经营风险程度是指企业每跨入一个新区域市场，都会面临管理跨度拉长、资金运筹压力增大的情况，同时新的市场和政策环境也会给企业带来新的经营风险。除非房地产企业经营活动本身具有很强的专业化能力，或对新区域的市场和政策环境特别熟悉，否则跨区域扩张必然会带来经营风险的增加。从进入模式对经营风险程度的影响比较来看，独立“招拍挂”、收购与兼并、合作开发、品牌与技术输出等4种主要模式的经营风险程度也是逐级递减的。从房地产企业的选择来看，经营风险程度由企业的专业化程度和对区域市场及政策的熟悉程度来决定，企业的专业化能力越强，对区域市场及政策环境越熟悉，其选择独立“招拍挂”、收购及兼并方式进入新区域的可能性就越大。
技术扩散风险是指房地产企业进入新区域时，其在营销管理、设计技术、工程建设等业务方面的优势被快速模仿和不正当利用的风险。由于房地产企业之间的竞争除了价格以外，更多的还是依赖其在营销管理、设计技术、工程建设等方面的优势，因此，不同进入模式中的这些优势的扩散风险也就成为了房地产企业选择不同进入模式的一项重要标准。从进入模式对技术扩散风险程度的影响比较来看，独立“招拍挂”、收购与兼并、合作开发、品牌与技术输出等4种主要模式的技术扩散风险程度是逐级增加的。从房地产企业的选择来看，其核心技术在新区域扩散的风险越大，其选择独立“招拍挂”、收购及兼并方式进入新区域的可能性就越大。
上述4种房地产企业新区域进入模式的内在特性是相互作用、互为影响的。如果企业在进入模式中需要更大的所有权控制，就需要更多的资源投入，而更多的资源投入，又会带来企业经营风险和技术扩散风险的增加。在选择新区域进入模式时，除了对企业自身优势和发展战略的考量，一般准则是：资源投入越少越好，控制权越强越好，经营风险和技术扩散风险越低越好。但是，上述四种情况往往是相互矛盾的，企业在选择何种进入模式时，只能结合自身优势和发展战略，权衡利弊，以寻求最佳平衡点。
参考文献：
1.姜岩.跨国公司市场进入战略研究：兼评中国企业进入国际市场战略.财经问题研究.2000.1
2.芮明杰詹文静陈杰.跨区域发展战略对房地产企业绩效的影响.中国工业经济.2008.8
基金项目：
2011年北京市教育委员会社科计划项目“金融经济周期中的企业投融资行为研究”（项目编号：SM201110037005）资助。
李求军/责任编辑
