获政策“绿色通道”，租赁住房资产证券化提速
时间：2021-02-21 20:00:09 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
4月25日，证监会和住建部联合印发的《关于推进租赁住房资产证券化相关工作的通知》（下称《通知》）对外发布，其中一些新提法引发业界广泛关注。
《通知》提出“重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品，推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，试点发行房地产投资信托基金（REITs）”，并提出对申报的住房租赁资产证券化项目研究建立受理、审核和备案的绿色通道。这让业内人士感到振奋。相比于此前已推出的私募范畴的“类REITs”，官方通知中提及的REITs属于公募范畴，也被业内认为是真正的REITs。
作为新派公寓的创始人，王戈宏于2013年买下国贸商圈百子湾路一栋物业，并以自持的方式对外出租，谁也没有料到，这栋在当初无人问津的物业会成为2017年我国首只租赁“类REITs”——新派公寓权益型房托资产支持专项计划的底层资产。
“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”的通知出台后，王戈宏告诉《中国经济周刊》记者，他对此持谨慎乐观的态度，从2016年国务院发文，到2017年住建部联合其他十几个部委搞‘十三城’（即在13个人口净流入的大中城市推进租赁市场发展），再到很多城市发文促进租赁市场发展时都提到了REITs，这都是非常强烈的市场信号，我们离REITs试点发行最终落地肯定是不远的。”
打通REITs“最后一公里”还要做什么？
据《中国经济周刊》记者不完全统计，目前我国尚未有真正意义上的REITs发行，“类Reits”从2014年至今已有至少27单，较为引人关注的有2014年发行的中信启航专项资产管理计划、2015年发行的鹏华前海万科REITs、2012年天津市房地产信托集团有限公司发行的资产支持票据天房ABN、2017年10月新派公寓发行的新派公寓权益型房托资产支持专项计划，以及2017年10月发行的中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（即保利类REITs）。
北京大学光华管理学院发布的《中国租赁住房REITs市场发展研究》认为，上述REITs产品在融资需求、权益属性、专业化运作上与公募REITs相似，但“类REITs”仍是一个私募范畴、偏债属性的产品，在组织形式、产品结构、期限、增信、分配方式上与公募REITs仍有差别（见上表）。
与“类REITs”投资人数一般不多于200人相比，公募REITs不限投资人数，且不设投资期限（“类REITs”一般设置3年的开放期），而最重要的差异是管理模式，公募REITs采取“主动管理”的办法，深度参与底层资产的运营以及与资产升值有关的经营活动，而“类REITs”是“被动管理”，主要负责对基础资产运营情况监督核查，现金流归集分配和投资人信息披露等，对底层物业资产的运营管理和业绩提升参与不深。
在相关政策和法规上，“类REITs”与REITs的差距在公募机制以及相关税收的减免。在保利类REITs项目中，业界看到了其在扩募机制上的设置，认为其“储架式分期发行”不失为一种良好的扩募机制，在实质意义上已经十分接近REITs，而REITs要实现的目标是在证券交易市场上公开发行。
如何打通REITs“最后一公里”？中国金融四十人论坛高级研究员张斌认为，股权性质的资产证券化会涉及到所有权的变更，会涉及到底层资产在房地产企业、开发商、中介机构、投资者等多个主体之间的交易和转让，如果交易环节税收太贵，大家就不愿意参加交易，市场就很难发展起来。
根据《不动产信托投资基金税制问题研究》中的测算，尽管各个国家和地区在税收架构等方面存在一定差异，但是针对REITs都采取一定优惠措施。以新加坡为例，项目公司从租金收入中产生的分红可在所得税前抵扣，即予以免税。投资者就分红缴纳的所得税亦按类别具有税务优惠，个人投资者的分红收入免征所得税，外国机构投资者的税率减至10%。我国目前的情况则是一线城市甲级写字楼的租金收益率平均为4%，住宅租金收益率低至2%以内，扣除各项税费之后，可供投资者分配的收益率很难超過基准利率。文中呼吁：若想通过REITs推动租赁住房和基础设施建设的发展，我国有必要按照国际惯例重视税收驱动问题。
选择REITs还是ABS？
值得注意的是，在目前租赁住房资产证券化的产品中，发行“类REITs”的保利、新派都是“大房东”，底层资产皆为其自持物业。以“二房东”业务为主的长租品牌目前尚未涉及REITs，而是选择用ABS的形式做资产证券化。
ABS（Asset-Backed Security，资产抵押债券）与REITs都是资产证券化的形式，ABS属性为债权，而REITs的属性是股权。相较而言，REITs发生了不动产产权的转移（即购买REITs者以入股的方式获得了一部分底层物业的所有权），而ABS没有发生产权转移，一些长租公寓运营者由于对物业本身并无所有权，就将租金收入的未来应收款打包成ABS产品。
目前国内比较引人关注的两只以租赁业务为底层资产的ABS是：魔方公寓信托受益权资产支持专项计划和中信证券·自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划。其中，魔方公寓将信托贷款作为底层资产，并以入池整租公寓未来的租金应收款做质押;自如的底层资产则是自如房租分期小额贷款，对应“自如友家”和“自如整租”两种自如资管旗下的分散式长租业务。理论上，魔方公寓ABS的底层基础资产回款受到租赁价格、出租率，以及承租人质量等多重因素的影响，而自如ABS底层资产已是高度分散且已经形成的现实债权，回款的不确定性低于魔方。
