住房反向抵押贷款与以房养老信托比较研究

时间：2021-02-17 16:03:56　来源：雅意学习网本文已影响人

　　作者简介：张宇（1986-），女，北京市朝阳区人，中南大学法学院2012级研究生，研究方向：经济法；
　　胡丹（1990-），女，湖南长沙人，中南大学法学院2012级研究生，研究方向：经济法。
　　摘要：作为以房养老的两大形式，将抵押贷款业务与养老目的相结合住房反向抵押贷款模式与将信托制度运用于养老事业以房养老信托模式，均旨在通过金融服务的方式挖掘老年人拥有所有权或处分权的房屋价值以保障其老年生活。但两者基于不同的运作原理，在房屋的保值增值、老年人权益保障、风险规制能力等方面存在较大的差异，且都存在着不可规避、不可化解的运作风险。
　　关键词：以房养老；住房反向抵押；以房养老信托
　　养老既是人类社会出现以来就一直为人们关注的事宜，同时又是现实社会存在的一个重大问题。随着我国人口老龄化日益加重，为了满足老年人持续增长的养老服务需求，拉动消费、扩大就业，国务院出台的《关于加快发展养老服务业的若干意见》及《关于加快发展现代保险服务业的若干意见》明确指出将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，使以房养老一度成为社会各界关注的热点。以房养老是将房屋所有权人的房屋变为流动资金以保障其老年生活的众多方式的总括。其实质上是人们在法律框架下，对其享有所有权或处分权的房屋的各项权能进行多种方式的利用，以获取相应的养老资金，属于自我养老的一种形式。以房养老的具体模式不仅包括老年人住房反向抵押贷款，还包括出租、出售、置换等多种方式。本文拟根据以房养老的两大模式——住房方向抵押贷款模式与以房养老信托模式的中国实践，探究两种模式的运作特点及其差异。
　　一、住房反向抵押贷款模式
　　住房反向抵押贷款是指达到一定年龄的人们将其拥有所有权或处分权的房屋抵押给银行、保险公司等机构后，继续居住该房屋并有权根据双方约定从该机构取得一定数额养老金，银行、保险公司等机构则在出现老年人去世或其他偿贷情形时获得对房屋的处分权的养老模式。该模式实际上是借款合同与抵押合同的结合体，是由房屋所有人以自有房屋为抵押借款，贷款人依据对预期寿命、住房价值、市场风险等多方面因素的判断确定整体贷款水平发放贷款，待条件成就时一次性清偿或贷款人有权获得房屋所有权的一种担保方式[1]。但与传统抵押贷款相反，一般房屋抵押贷款中现金流的流向是借款人从贷款人取得现金，故其又称为住房反向抵押贷款。
　　截止到目前，我国银行、保险公司等机构所提出的住房反向抵押贷款具体方式主要有三种：一是以银行为主办机构的住房反向抵押贷款，如中信银行所开展的住房养老按揭[2]，即老年人或其赡养人向银行申请养老贷款并以其房屋为抵押担保，银行按月向其发放一定额度的养老金，但累计贷款金额最高不超过所抵押房屋评估价值及贷款期限最长不超过10年。银行可在借款人到期未能还款付息时处分抵押人的房屋；二是中国保监会试点的以保险公司为主办机构的反向抵押养老保险，即“达到一定年龄且拥有房屋完全产权的老年人将其房产抵押给保险公司后，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；保险公司在老年人身故后获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用”[3]；三是以养老机构为主办机构的住房抵押养老，如2005年南京汤山温泉留园老年公寓推出的“以房换养”[4]，即由老年人将房屋抵押给养老机构后免费入住，该养老机构在老年人故去后取得房屋所有权。四是以政府机构为主办方的住房抵押养老，如上海市住房公积金管理中心推出的“住房自助养老”，[5]即老年人将其房屋抵押给政府机构，但仍可在原房屋中居住至身故，且老年人可自行支配售房所得价款扣除房屋租金等费用后的余额。但上述模式因住房反向抵押贷款主办方资金缺乏、老年人传统的养老观念及财富传递理念、房地产市场、国家政策支持、传统观念等方面的限制未能得到大面积推行。
　　总的来说，住房反向抵押贷款模式具有如下特征：（1）借款人应达到一定的年龄且其所拥有的房屋应产权明晰，且不存在抵押或其他权利负担。有学者主张住房反向抵押贷款模式中的房屋所有者无须局限在具备养老需求的老年人自身，可以囊括老年人的子女或第三人。但在该种情形下，老年人在住房反向抵押合同中仅是受益第三人，可能会引发老年人在合同当事人侵害其合同利益时无法得到有效救济的难题；（2）抵押期间的长短取决于借款人的寿命长短，且抵押期间内借款人并不丧失房屋所有权；（3）贷款总体金额不仅仅取决于房产价值，还涉及到借款人的年龄、健康状况及利率波动情况等因素；（4）贷款发放方式多种多样，或是一次性领取，或是按月领取，或是按特定的信用限额领取（即借款人有权决定贷款领取的时间和金额，且只需对已领取的部分支付利息）；（5）贷款的偿还方式具有特殊性，即在借款人去世时或出现其他应偿还贷款的情形时，贷款人主要以对抵押房屋进行处分的方式清偿其债权。若贷款人处分房屋所获得的价款低于其债权时，贷款人不得向借款人的继承人追偿。若高于其债权时，余额部分依双方约定进行分配。
　　二、以房养老信托模式
　　信托是指拥有货币或财产的人按照一定的目的将自己的资产委托他人代为管理和处分的行为。信托制度极具灵活性，为人们利用和管理财产提供了便利，拓展了人们在财产利用方式上的想象力，而以房养老信托模式则是将信托制度与养老相结合的财产管理方式之一。是指“老年人基于对受托人的信任将其拥有所有权的房屋转移给受托人并指定自己为受益人，由受托人按照养老保障的目的管理和处分信托的房屋并以该房屋所产生的收益为老年人提供养老保障服务”[6]。但该概念仅囊括了老年人兼具信托委托人和受益人两个角色时的情形。以房养老信托还可由老年人的赡养人或者第三人为老年人设立，即老年人的赡养人或第三人为信托委托人，老年人为受益人。其典型模式是中信信托推出的“房屋信托租赁业务”[7]，其实质上是房屋所有人对房屋租赁权的独特运用，即房屋所有人就其房屋租赁权转移给信托机构设立信托，由信托机构委托专业租赁公司经营管理。该模式可保障房屋所有人出租人的出租收益，同时降低了因租赁所产生的各类风险，如房屋毁损、空置和租金拖欠等风险。但房屋信托租赁业务范围主要集中在北京 CBD 和泛 CBD 区域，还没有大面积推广。[8]

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