关于房地产税收一体化管理经验的思考

时间：2021-01-15 12:03:41　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业将成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。应加强房地产交易环节涉及的各个税种的征管，逐步从房地产交易环节税收一体化向房地产税收一体化过渡，改革和完善房地产税制，从源头上堵住房地产企业的偷逃税漏洞。
　　关键词：房地产税　契税　房地产税收一体化
　　
　　为适应房地产市场发展形势和落实国家宏观调控政策，2005年国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理的新思路，以加强房地产税收征管。房地产税收实施一体化管理是实现房地产税收科学化、精细化管理的有效途径，也是通过税收杠杆调控房地产市场的重要手段。房地产税收实施一体化管理实施两年多来取得了明显成效，但因其涉及税种多、部门多、矛盾成因复杂，也暴露出许多问题。随着我国市场经济体制的逐步确立和住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产行业将成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。如何通过房地产税一体化管理实现预定目标，需要地税部门进行深入研究和不断探索。
　　
　　1、房地产税收一体化管理取得的成效
　　
　　房地产税收一体化管理以契税管理“先税后证”为把手，通过拓宽涉税信息互通共享渠道、提高信息共享利用效率和对诸税种各征管环节的有机衔接，促进了部门内部和部门之间更好地互助协作，整体提高税收征管质量，同时，也提升房地产业的行业管理水平，开创了行业税收管理与部门协作共赢的新模式。各级地方税管理机关根据总局文件精神，在现有征管工作的基础上，充分发挥契税的把手作用，加强房屋、土地权属转让环节的税收管理，积极争取房地产主管部门和契税征收机关的支持，通过获取契税等税种的相关信息，强化对房产税、土地使用税、土地增值税、印花税等税种的税源信息监控，提高了有关地方税的征收率，堵塞了税收漏洞，简化了办税程序，相关地方税增幅明显。山东省地税部门以落实总局要求为契机，以数据比对为核心，以软件自动评估为手段，积极探索房产税、土地使用税动态监控工作，税收征管效率提高，2005年1～11月，房产税、土地使用税收入54.5亿元，同比增长28.25％。
　　
　　2，房地产税一体化管理面临的挑战
　　
　　近年来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。2006年，山东省地税收入完成791.59亿元，同比增长23.12％，税收收入规模、收入增幅均创历史新高。而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4％左右，增长非常有限。从2005年～2007年的山东省百强纳税企业涉及的行业来看，煤炭开采和洗选业、石油和天然气开采业、烟草制造业、石油加工及炼焦业、钢铁、电力、电信服务业等行业是纳税百强的主打行业。人围的房地产企业仅有青岛凯旋地产有限公司、山东基建股份有限公司、青岛海信房地产股份有限公司、青岛城市建设集团股份有限公司等几家企业，房地产行业发展与税收增长严重失衡。同时，房地产业的经营特点、现行税制的缺陷，都给房地产税的征管设置了不小的障碍。
　　
　　2.1我国现行房地产税收政策繁杂，给纳税人自行申报纳税带来难度，同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能
　　首先，房地产市场的税制结构不合理。当前，在土地使用权出让和房地产开发、转让、保有诸环节征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等1 3个税种。由于涉及的税种多，各税种的征收环节和计税依据各不相同，这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住、外行看不懂，造成征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。加上房地产开发阶段税少、税负轻，而流通环节税重，这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机，致使逃税现象严重。其次，房地产市场的税费多，负担重，使企业税负重，增加了建房成本，使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。再次，土地使用税计税依据不合理，我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷，这在某种程度上纵容了房产商去投机和偷逃税款。
　　
　　2.2房地产开发的环节过多、时间过长，为房地产开发企业偷逃税提供了可能
　　从房地产开发企业业务流程看，一个合法的房地产开发企业，要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请，而在办理这些申请和许可期间，已经发生了部分开发成本及费用，但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门是在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理，因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额，企业所得税的计税依据为应纳税所得额，而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性，不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报，使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。
　　
　　2.3房地产业出现了税收违法行为的新动向
　　近年来，房地产业的偷逃税主要集中在营业税、企业所得税、土地增值税几个税种。其中，营业税方面通过过多年的税收管理和检查，纳税人对税法的遵从度虽然有了较大提高，但隐瞒收入问题仍较普遍，隐匿预收购房款是房地产企业普遍采用的偷税手段，主动申报纳税意识还需进一步提高。企业所得税方面，主要存在不及时结转收入，虚列成本费用，人为多转销售成本等问题。房地产作为一个暴利行业已是不争的事实。土地增值税：主要存在政策执行不到位和开发项目难以结算两个问题。这些问题是目前房地产企业偷逃税的基本手法。随着国家宏观调控政策的实施，房地产企业又出现新的违法动向。一是利用关联交易转移利润，二是联建、集资建房、委托建房业务不按相应政策规定缴纳营业税，三是境外销售房产，隐匿销售收入，四是采取包销方式，少记销售收入。一些开发企业与包销商签订包销合同，约定一定的包销金额，包销商负责销售，开发商负责开票。有的包销商在销售过程中，采取部分房款由开发商开具发票、其余房款直接以现金收取或开具收款凭据，隐瞒销售收入。这一行为，不仅造成开

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