关于商业地产工程开发过程中项目管理的研究

时间：2021-01-15 00:02:46　来源：雅意学习网本文已影响人

　　摘要：我国经济不断快速发展，人民生活水平不断提高，对生活的品质要求开始不断升级。因此，我国房地产事业得到了空前绝后的发展机遇。近年来，我国房地产开发企业数量不断增加，规模不断扩大，但是与此同时，商业地产工程项目开发过程中不断被爆出各种问题，商业地产工程问题的层出不穷，实质上是商业地产工程项目管理工作的不到位，因此，做好商业地产工程项目开发管理工作的重要性不言而喻，商业地产工程项目开发管理工作对于我国房地产企业的发展，我国房地产市场的规范化运作具有重要价值。本文就如何提高我国商业地产工程项目开发管理水平展开讨论，首先介绍我国房地产开发项目的本质，让读者了解房地产开发项目的内涵，其次，结合我国房地产市场的实际发展经验，分析我国房地产项目中存在的管理问题，针对，我国房地产开发企业在商业地产项目开发管理工作中存在的问题提出若干提高我国商业地产项目开发管理工作水平的意见与建议。
　　关键词：商业地产；工程；项目管理
　　随着我国经济的快速发展，商业地产项目在我国经济发展中的作用越来越重要，成为我国经济发展的中流砥柱，近年来我国经济的快速发展，房地产开发起到了不可替代的作用。但是，在我国房地产开发项目不断增多，规模不断扩大的背景下，却发现了许许多多的商业地产项目开发管理存在着种种问题，这些问题的出现，不仅仅影响了商业地产项目开发工作的进度，影响了商业地产项目的工作质量，影响了商业地产项目的经营利润，更是影响了我国房地产开发企业的正常发展，严重影响了我国房地产市场的规范化运行，因此，对我国商业地产工程项目开发管理工作展开研究，提出规范性要求迫在眉睫，必须对现有的问题展开分析，分析我国商业地产项目开发管理问题出现的原因，并且针对出现的原因展开分析，对症下药，及时解决我国商业地产项目开发管理工作中存在的各种问题，切实提高我国商业地产项目管理开发工作的水平。
　　一、我国房地产开发项目的内涵
　　我国房地产开发项目的内涵，简单来说就是再取得我国法律规定的土地使用权的前提下，再规定的土地上进行基本的房屋建造建设工作。尽管从字面含义上房地产开发项目十分简单，但是实质上，我国商业地产开发项目涉及到许许多多的环节，每一个环节的工作都需要缜密细致，才能保证商业地产项目开发工作有条不紊地正常运行。房地产开发项目中涉及到众多主体，其中投资方，监督房，施工方，政府是其中的主角。
　　房地产开发项目的管理的要求是非常高的，房地产开发项目的管理必须是以房地产开发项目为目标的，房地产开发项目的建设工作必须遵循其客观规律，房地产开发项目的每一个环节都必须紧密相连，做到仔细计划，妥善协调，严格管理，全面控制。
　　二、我国商业地产项目开发管理中存在的问题
　　我国商业地产项目开发管理仍然处于摸索阶段，因此，我国商业地产项目开发管理的许多理论与系统并不成熟，并不能像国外一样有着丰富的实践经验和理论支撑，因此，我国商业地产项目开发管理在实际工作中仍然存在着许许多多的问题，这是事实，也是我国商业地产项目开发工作在运行的时候必然会遇到的。对于这些问题的出现，我们必须客观看待，仔细分析，全面了解，针对问题的原因对症下药，及时解决相应的问题才是最为重要的工作。下面就将简单我国商业地产开发管理工作中存在的种种问题。
　　我国商业地产项目开发管理的问题有许多，不仅仅有涉及商业地产项目开发管理的资金使用管理问题，还有商业地产项目开发中施工管理的问题。
　　我国商业地产开发管理中最为突出的问题即为我国商业地产项目开发的资金问题。资金问题有许多内涵，既包括资金的使用效率问题，也包括资金的筹资问题。我国商业地产项目开发管理对于资金的依赖程度极高，因此，资金的正确使用与合理筹资对于我国商业地产开发项目开发管理工作的意义重大。我国许多商业地产开发项目经常会遇到这样的情况，在商业地产项目开发管理初期，项目的各种预算审批并不严谨，资金的使用也不规范，造成了我国商业地产开发管理工作在尾期遇到资金不足的情况，这样的情况不仅会造成工程延期，严重的话将直接导致商业地产项目的破产。我国商业地产项目的资金投入十分巨大，就拿一项支出来说，我国商业地产项目要想顺利开工就必须取得土地的使用权限，对于土地的费用，根据国家的规定必须在三个月内结清，那么在商业地产开发的前期就需要投入一笔如此巨大的资金，商业地产项目开发所承受的资金压力可想而知。此外，我国商业地产项目开发管理的整个生产链条十分长，我国房地产开发企业从资金投入到资金回收的时间间隔十分长，因此，我国商业地产开发管理必须拥有雄厚的资金支持，保证我国商业地产项目在相当长的时间内获得稳定的充足的资金供给。但是现实是，我国商业地产开发企业经常会出现资金不足的情况，房地产企业获得银行贷款的办法只有两种，一是通过土地抵押，另一种则是通过银行贷款，并且贷款所获得的资金十分有限，通常仅仅为商业地产开发管理工作所需资金的60%-70%，我国商业地产开发企业的融资能力并不强，很多时候，我国商业地产开发企业的正常运行甚至求助于民间借贷，民间借贷的利息对于我国商业地产开发企业是一笔沉重的支出，往往许多商业地产企破产的原因就在于没有良好地使用运作资金，最终“死”在了资金链条断裂上。
　　我国商业地产开发管理的问题并不仅仅局限于商业地产开发项目的资金使用问题上，我国商业地产开发管理再整个过程中并没有正确地做好项目研究开发管理的事前研究，许多针对于商业地产项目开发管理的研究流于形式，商业地产项目开发管理的前期研究工作不足，商业地产项目前期策划与分析工作并没有得到足够的重视，因此，许多商业地产开发项目往往是再项目开发进行到了一半的时候才发现商业地产项目的在各种细节安排上存在的纰漏，但是在商业地产开发项目运行到一半时想去解决这些看似不起眼的细节纰漏，往往需要付出巨大的代价，代价不仅仅是整个工程时间可能会被延误，更需要付出相当大的一笔资金才能解决相应的问题。许多房地产商业地产开发企业缺乏责任心，在发现了相应的问题时为了图省事和省钱，往往选择睁一只眼，闭一只眼，这样就给商业地产项目开发管理留下了安全隐患。总而言之，我国商业地产项目开发管理在前期的策划安排上存在着巨大的问题，项目前期研究安排阶段缺乏相应的，具有针对性的，科学的可行性分析。

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