浅析房地产企业筹资成本控制
时间：2021-01-14 20:01:58 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘 要】在土地市场走向规范化之后，获得土地首先要求企业有足够的资金实力。从批租、开发到销售都要占用大量资金，而期房预售标准的提高，后期销售情况存在较大不确定性，回收慢，都对房地产开发商的资金需求提出了更高的要求，很多企业都面临着资金瓶颈的问题。而房地产企业自有资金相对有限，项目开发很大一部分的资金来源于外部资金，所以在正确估计项目总投资的基础上，进行分析比较，以较少的成本，筹措到所需的资金，为投资计划的顺利实施提供保障，就显得尤为重要了。
【关键词】筹资 成本 控制 对策
一、房地产企业特点及筹资成本内容、资金供需概况
1.房地产企业的特点
(1)资金密集型企业
房地产开发项目投资额大，投资周期长，对资金的需求量大，不但要求房地产企业自身具有雄厚的资金实力，而且需要良好的信用和筹资能力。
(2)知识密集型企业，专业化分工和市场化程度高
房地产业涉及的相关行业多、开发流程复杂、涵盖领域广，房地产开发与建设往往需要大量的市场调研、精心的规划设计、高标准的工程施工、专业化的营销策划、细致的全程服务，这就要求房地产企业具有较强的专业技术水平、丰富的项目操作能力和资源整合能力。
(3)房地产业具有较强的政策敏感性
由于房地产业自身具有高度的联动性，在一定时期积聚的各种经济社会矛盾总是集中反映在房地产市场上。政府对房地产业十分关注，相应的管理和调控力度较大。政府土地出让制度、土地规划条件、行业管理政策、税费政策、交易管理等相关政策法规都直接影响房地产业的发展。
(4)房地产业具有较强的产业关联性
房地产行业由于专业化分工程度高，与相关产业的关联性也很强，房地产的发展能有效拉动钢铁、水泥、建材、建筑施工等相关产业，对一个国家和地区整体经济的拉动作用明显，对国民经济的贡献率较高。
(5)房地产企业生产资料具有典型的稀缺性
土地资源是房地产开发的重要生产资料，具有稀缺性、不可再生长性和不动产性。我国地少人多，人口城市化程度稳步提高，对土地的需求较大，土地价格总体呈上升趋势。
(6)房地产开发地域性强
由于房地产产品是不动产，因此，房地产业的属地化经营特点十分明显，房地产产品设计和销售受当地人文环境和居民的生活习惯等因素影响较大，房地产供求状况受当地经济发展水平的影响较大。同时，我国房地产业还处于成长时期，房地产企业的资金实力还十分有限，绝大部分房地产企业的业务范围都局限于一个或几个地区，只有极个别的企业能够在全国范围内进行大规模房地产开发。
2.房地产企业筹资成本内容
企业筹资成本就是企业筹措资金和使用资金时所付出的代价。所谓“代价”主要由两大部分组成：一是筹措资金过程中发生的各种费用，即筹资费，如委托金融机构代理发行股票、债券而支付的注册费和代理费，银行贷款的手续费等；二是向资金提供者支付的报酬，即使用费，如发行债券或银行贷款时的利息等，此外还有在特定条件下的机会成本以及资金占用费。
筹资成本可以用绝对数表示，也可以用相对数表示。由于筹资方式的不同，往往造成同一筹资额所支付的筹资成本有很大的不同，为了比较方便，筹资成本更多地采用筹资成本率来衡量，考虑到房地产企业的特殊性，其筹集的资金一般为长期资金，所以用资本成本率表示筹资成本率。其计算公式为：
K=DP-F或K=Dp(1-f)
K表示资本成本率，D表示资金使用成本，P表示筹资总额，F表示资金筹集费用，f表示筹资费用率。
3.我国房地产企业资金的供需概况
(1)我国房地产开发的资金的来源概况
资金是房地产企业生产经营的命脉，我国的房地产资金来源主要是银行及金融机构的贷款，自有资金、社会集资、利用外资、财政拨款、预售款、承包商带资承包。
目前我国房地产筹资的方式集中于银行贷款等几种传统模式，房地产企业的筹资风险过于集中。从打造坚实的资金链的目标出发，资金市场的其它直接筹资渠道和间接筹资渠道都亟待开拓。
(2)我国房地产开发的资金需求概况
房地产企业资金需求量大，另一个显著特点就是，负债率较高。从1997年以来，我国房地产企业的负债率均为72%以上，其中55%以上的资金来自银行贷款，如此高的负债率，必然引起国家的关注，所以这几年的贷款政策都是从严从紧，筹资难度加大。同时，如此高的负债，也表明房地产企业须为此支付更为高昂的代价，来筹集到所需要的资金。
4.房地产筹资成本控制的重要性
房地产企业是资金密集型企业，资金的需求在时间上和数量上都是刚性的，如何及时足量的筹得所需要的资金，其重要性是毋庸置疑的，项目的资金需求量少则几千万，多则几十亿，而且时间跨度很大，所以房地产企业不能像其他工业企业一样，依靠企业自身的资金及时回笼，循环利用，房地产企业很大一部分依靠外部资金，对资金的需求很迫切。
虽然很多宏观条件的出现，使得房地产企业资金的来源不像以前那样宽裕了，但是每个资金拥有者都有盈利心理，只要有好的收益，资金的供给仍是充足的，例如普通市民，如果投入股市、基金能有好的回报，其会做出投资决定的；例如银行，虽然对房地产贷款实行从严从紧的窗口指示政策，但是银行业是盈利性企业，如果是优良贷款，也能取得一定的授信额度的，所以，从这个角度来看，资金的供给仍是充足的，只是筹资者要改变筹资方式，例如万科，2008年由于银行贷款减少，其采用发行可转换债券的方式，成功筹集到资金，但其筹资成本无疑大幅增加。
而从房地产企业的角度来看，如何在资金的需求和供给中找到一个均衡点，而这个均衡点的确定就是以在筹到足额资金的同时筹资成本最低为目标。所以筹资成本的控制在房地产企业财务活动中处于核心地位的，是企业筹资的导航器。
二、影响房地产企业筹资成本的因素
1.银行贷款
银行贷款资金量大、直接快捷，是各房地产企业筹资最青睐的方式。贷款资本成本为：
Kb=I1(1-T)L(1-fb)或Kb=Rb(1-T)1-f
式中Kb表示银行借款资本成本率，I1表示银行借款年利息，T表示所得税率，L表示银行借款筹资额，即借款本金，T表示银行借款筹资费率，L表示借款的年利率。如果银行借款有附加的补偿性余额，银行借款筹资额应扣除补偿性余额。
假设其他条件不变，当银行借款利息增加，其贷款筹资成本增加。尤其是2008年央行多次加息及补偿性余额等原因，当企业想获得相同额度的贷款时，其筹资成本明显增加。
目前由于高负债率及各种信用危机的影响，我国商业银行正在进行一系列旨在提高盈利能力和抗风险能力的改革，提高了贷款发放条件。在2006年颁布的“国六条”中再次规定：“对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”
2.股权筹资
通过国内上市或海外上市及再筹资，房地产企业可以获得大量持续发展的资金，使企业的资产规模迅速扩张；其优点首先是募集的资金具有永久性，无到期日，不需归还，没有固定的股利负担，股利的支付与否和支付多少，视公司的盈利情况和经营需要而定，经营波动给公司财务带来的负担较小；其次，其属于股权筹资范畴，可以降低企业的资产负债率，为债权人提供保障，从而增强公司的举债能力；同时，股票的上市大大提高公司的知名度，使公司得到社会的认可，有利于提高公司的品牌价值，扩大销售量。最后，由于受到资金市场的监督，有利于企业改善经营提高经营效率。
