浅析个人住房按揭贷款的风险及防范措施
时间：2021-01-11 00:02:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘 要随着我国房地产业的快速发展，房地产行业的资金需求量急剧增长。对于商业银行来说，为了抢占按揭贷款市场，获取更高经营利润，就必须积极参与个人住房贷款市场，但也必须采取措施防范和规避个人住房贷款带来的潜在风险，本文从主要对个人住房按揭贷款风险进行分析，旨在为防范和规避个人住房按揭贷款寻找到更好措施。
关键词房地产信贷；个人住房按揭；信贷风险
一、个人住房按揭贷款存在的主要风险
根据银监会的统计，目前我国房地产行业贷款总额占整个银行业贷款的20%左右，这其中有将近75%是个人住房按揭贷款。银行住房按揭贷款已经成为推动我国房地产市场发展的重要因素。随着今年以来我国经济的下行压力加大，房地产市场需求疲软，住房存量持续居高不下，个人住房按揭贷款业务中存在的市场风险也在不断积累，一些房地产市场恶化的地方已经出现了个人住房按揭贷款客户“弃房断供”的现象。在经济新常态下，商业银行必须转变风控思维，进一步规范个人住房贷款的发放政策，在迎合住房按揭贷款市场需求的同时，也要加强对开发商资产状况的关注，预防因开发商资金链断裂而引发的金融风险。
1、贷款利率风险：对普通人来说，买房依然是个大额消费项目，因此个人住房按揭贷款业务的期限一般都会比较长，一般在五年以上三十年以内。在较大跨度的时间内，很可能会出现一次或者几次大型的经济波动，经济波动会带来市场利率的不断变化。利差对于商业银行的经营业绩来说至关重要，一旦个人住房按揭贷款业务所占的资产达到某一界限时，只要利率稍微变化就可能会给商业银行带来无法避免的经营风险。
2、流动型风险：对于商业银行来说，资产的流动性始终是其生存法门。商业银行的资产必须保持一个良好的流动状态，才能保持稳健经营。当商业银行的流动资金无法满足市场的瞬时需求时，就会出现挤兑风险，严重的情况下很可能导致银行破产。个人住房按揭贷款是一种期限较长的资产业务，其资产的流动性较差，商业银行将短期资金用于长期运作，一旦总量和变量控制的不好，就会导致期限错配，造成商业银行的流动性风险。
3、住房贬值风险：近几年以来，我国的城市住房价格一路上扬，但随着我国政府对房地产经纪的宏观调控力度不断加大，其市场回归理性发展，有些城市的住房价格将会逐渐下降，一旦房价下降幅度超出购买者原来的预算范围，就会给商业银行的贷款造成一定的风险。
4、信用风险：首先，因为社会缺乏对个人信用进行评价、约束的机制，导致社会风险的存在；其次，由于有些借款人存在赖账心理，当担保条款以及抵押物品对其约束力较差时，就会出现借款人信用风险；再次，由于借款人对于自身的实力预期过高，导致家庭收入无法满足还款要求，出现支付风险；较后，由于借款人发生意外事故，导致身体出现残疾，失去还款能力，出现意外伤害风险。
5、抵押风险和欺诈风险：由于价值评估的方式存在差异，可能会出现高估房，导致客户的贷款成交数较高，进而出现贷款金额高于抵押物价值的风险。由于房屋违规或存在质量问题，抵押物的产权无法移交，导致抵押物无效，出现贷款风险。此外，因为一些不良开放商制造虚按揭进行骗贷，并将贷款挪用，导致楼盘无法按期竣工，抵押物无法得到有效落实，甚至有开发商携款逃跑，都会导致欺诈风险。
二、个人住房按揭贷款发生风险的主要原因分析
1、政府所制定的住房保障机制不健全
随着我国房地产市场进入萎缩行情， 个人住房按揭贷款断供的现象也屡屡发生。如果消费者因自身经济问题而无法维持住房按揭贷款的还款要求，商业银行必须通过法律措施处置抵押物才能实现资产的回收。一旦商业银行对居民的住房进行法律处置，很可能会造成老百姓无房可住的情况，激化社会矛盾，也不利于社会的稳定。目前的住房保障体系对这种情况并没考虑，为了保护老百姓有房可住，法律不允许对唯一的一套住房进行法律处置，这就给商业银行维护权益带来障碍。因此，在目前的社会保障机制下，政府并不鼓励商业银行通过法律途径防范个人住房按揭贷款的风险，一旦遭遇购房者的断供，银行缺少有效的应对措施维护自身权益。
2、开发商不规范的住房开发行为
房地产开发是资金密集型产业，通常需要耗费大量的资金及人力资源，对房地产开发商的开发资质、管理经验、资金实力的要求也比较高，一旦房地产开发商无法按照约定的时间正常交付房屋，就会带来一系列的交房问题，并直接影响客户按期归还住房贷款的意愿，带来违约问题。比如：一些开发商自身经营不善，容易出现楼盘烂尾的情况，一旦无法按期交楼就会造成购房协议无法正常履行。此外，开发商卷款潜逃的事件也屡屡发生，开发的楼盘质量不过关，都有可能造成消费者不愿意继续履行购房协议，导致按揭贷款协议无法正常履行，商业银行的住房按揭贷款面临违约风险。
3、商业银行的贷款风险管理能力不足
对于商业银行来说，个人住房按揭贷款金额较小，但笔数较多，而且通常都是5-20年的长期信贷业务，在贷款发放完以后，后期管理工作十分繁杂和重要。商业银行需要投入大量的人力、物力和财力对个人按揭贷款进行风险管理。在贷款存续期间会出现风险主要有：①相关资料在整理、移交以及保管等过程中受到损害或者丢失，导致贷款的依据缺失；②抵押登记不规范，导致抵押物品的价值无法达到贷款需要偿付的规定比率；③贷款发放以后，商业银行因监控管理以及催收不到位，导致借款人讨债和赖账的情况。此外，住房信贷风险表现为重复抵押、虚假借贷等违规操作。金融机构没有建立起长期高效的风险防范机制， 现有的风险管理手段较为落后。
三、个人住房按揭贷款风险的主要预防措施
1、加强对商业银行信贷人员的风险管理能力的培训
商业银行的个人按揭贷款操作手续比较繁琐，并且会随着市场变化不断调整，因此商业银行需要建立一支高素质、专业化的客户经理队伍，这些客户经理应熟悉按揭贷款的办理流程，了解业务流程的风险点。商业银行应加强对各岗位的人员配置，定期对客户经理进行业务培训，让其对流程规范更加熟悉，具有更强烈的责任心，并拥有更好的职业素质。此外，商业银行应建立有效的奖惩考核机制，通过绩效考核的导向机制引导员工把控风险，促进个人按揭贷款业务的健康、稳健发展。
