论多产权建筑的消防安全管理
时间：2021-05-09 04:01:35 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】笔者结合数年来的基层消防工作实际，深入分析多产权建筑火灾隐患及存在根源，并提出相应解决对策。
【关键词】多产权建筑；消防管理
随着社会经济的高速发展，人民生活水平的改善，房地产市场也逐步活跃，多产权建筑应运而生。据调查，多产权建筑不再局限于住宅，其渗透的范围越来越广，成为推动房地产市场繁荣的重要力量。多产权建筑是指有两个及两个以上产权人的办公楼、住宅、车库、宾馆（饭店）、商场（市场）、公共娱乐场所等建筑物。多产权建筑由于使用功能不同且隶属不同性质单位等原因，使多产权建筑出现了火灾隐患多、整改难度大、整改资金落实涉及多个单位等问题，甚至有的已经形成重大火灾隐患。如何应对这一变化，并切实解决好这类建筑消防管理问题，已成为各级政府、公安消防机构、建筑设计、施工单位研究的重要课题。笔者结合基层消防监督工作实践对加强多产权建筑消防安全管理谈几点粗浅的看法。
1 多产权建筑的历史成因
企业改制或破产。随着经济体制改革深入，某些国有企业进行体制改革后，有的接管单位对企业原建筑遗留火灾隐患无经济能力整改；有的接管单位未进行投产或转产，仅留下少数人员对企业进行看管，而使这些建筑出现失控漏管问题；有的接管单位对原企业部分地段进行房地产开发，其余建筑无暇顾及，致使原企业内遗留火灾隐患得不到整改；有的企业破产后，一栋建筑被分段、分层拍卖或出售，形成多产权建筑多个使用功能等问题。
抵押给银行或小贷公司。房地产开发商在银行或小额贷款公司抵押贷款后，因企业经营不善等原因，贷款到期无力还贷，根据抵押合同，抵押建筑所有权归属银行或小贷公司，形成一栋建筑多个产权单位的现状，给消防监督工作带来很多问题。
多方投资。此类建筑在建筑初期由多个单位或个人投资兴建，如大型商场、市场、宾馆、饭店、办公楼等综合场所，该类建筑投入使用后，多个单位自行管理，从而形成多产权的格局。
出租或出售给个人。该类建筑主要出现在大型综合市场、商场。该类建筑建设单位开发后，自身只经营部分摊位或楼层，其余部分出租或出售给个人，形成一栋建筑多个产权单位的现状。
2多产权建筑消防安全方面存在的问题
2.1擅自改变原建筑消防设计审核、验收方案。多产权建筑原建筑设计在防火审核、验收时，其整体建筑符合消防规范和标准要求，因各产权单位介入后，未经公安消防机构同意擅自将建筑局部功能改变，破坏了原建筑的防火分区、耐火等级、疏散通道、使用性质，有的甚至遮挡或改变原有的消防设施状况。
2.2建筑外围状况担忧。消防法律法规中为了保障火灾时人员的灭火救援、物资的疏散以及毗邻建筑的安全，明确设置了消防车道、消防回车场地、防火间距和室外消防用水等消防设施，但在调查中发现，消防车道、回车场地、防火间距被占用，绿化、景观和停车占用已成为较普遍的问题。
2.3安全疏散设施薄弱。一是多产权建筑中多个产权人在各自建筑内部装修过程随意作为，将楼梯间、前室的窗户封堵或占用并装修，房间的窗户被广告牌遮挡等现象较多，使原有的消防设施不再适应变更后建筑的使用性质。二是建筑的疏散楼梯和前室被占用堆放杂物，防烟楼梯间前室被破坏，有的建筑中甚至出现将原有的疏散楼梯封堵改造成房间使用。为达到安全，多产权人擅自将公用通道或安全出口封堵，使安全疏散不满足规范的要求。三是封闭楼梯间和防烟楼梯间的常闭防火门常开，闭门器、疏散指示标志、应急照明设施损坏严重。经营者为了各自的"安全"，在自己场所安全疏散楼梯处加锁设门的现象也时有发生。
2.4消防设施状况不佳。一是缺少消防设施。由于建筑使用性质的改变，建筑本应该增设很多消防设施而未增设的现象十分普遍，如自动喷水灭火、火灾报警、防烟排烟等消防设施。二是设施运行不佳。自动喷水、火灾报警、应急照明、防烟排烟等设施运行中，故障、损坏、瘫痪现象比比皆是，致使多数的多产权建筑的消防设施都会存在这样那样的问题。还有些建筑由于年代较早，消防设施老化，甚至连更换的零部件都买不到。三是随意改变消防设施的设置。检查中发现很多此类建筑多个产权人随意改变建筑使用情况，有时为达到其装修效果，甚至封堵消防报警探头，喷淋头，使消防设施不能发挥其应有的作用。
2.5火灾荷载较大。建筑内使用性质多样，装修复杂程度不同，但都存在使用可燃材料装修的现象，致使建筑火灾荷载增加，防火阻燃处理不到位，存在很多火灾隐患。公众聚集场所尤其是娱乐场所的多产权建筑中此类问题更突出。
2.6容易形成"三合一""多合一"场所。产权人为了追求租金，租赁人为了方便或者省钱，多产权建筑中经营、生产、储存、住宿共存的现象时有发生。例如有些住宅楼出租作为仓库、家庭作坊，其中大部分都会有人居住。
另外，消防安全管理组织和制度不健全、消防意识不强职责不明、消防设施维护资金不足等现象也时有发生。
3 多产权建筑消防安全管理问题的对策
3.1建章立制，规范管理。新《消防法》已于2009年5月1日正式颁布实施。《消防法》第二条中明确规定：消防工作按照政府统一领导，部门依法监管，单位全面负责，公民积极参与的原则，形成社会化的消防工作格局。作为政府，应当出台相应的地方性政策、法规，从规章制度上完善多产权建筑的管理办法。再者由各级政府牵头组织相关部门进行督促，以弥补法律法规不完善的地方，使多产权建筑不再有消防安全管理的盲区，明确和规范多产权人之间各自的权利和义务，切实改善建筑的消防安全状况。
3.2加大宣传力度，增强意识。消防宣传工作是一项长期具体的工作，一方面需要媒体通过各种渠道宣传报道，另一方面需要消防部门在日常监管中做长期不懈的努力，在点滴的工作中渗透，使社会各界对消防工作赋予充分的认识与理解，在潜移默化中增强消防的责任意识，从而使消防工作真正纳入社会综合治理范畴。
3.3分清主次，重点监管。对于那些历史原因造成的，产权分割不清和很难一次性解决问题的多产权建筑，在消防监管中，要分清主次难易，逐步消除隐患：第一，要确保疏散设施可靠。疏散设施的好坏直接关系到人们的生命安全，因此必须保证疏散设施的完好有效。对于历史原因形成的隐患，应当从实际情况出发，提出合理、可行、富有效率的解决办法。第二，要确保消防设施可靠。一旦发生火灾事故，能迅速启动系统。第三，要严格控制火灾荷载。对于多产权建筑中场所的装修，消防监督人员一定要严格按照装修设计和验收规范执行，消防部门要严把装修材料、消防产品的质量关。第四，要坚决杜绝"三合一""多合一"场所出现。
3.4全面火灾火灾公众责任险。火灾公众责任险是一种具有很强社会管理功能的险种，与社会生产和人民生活关系紧密。要防范于未然，对于多产权建筑的经营者或者业主来说，参加火灾公众责任险是分散和转移经营活动中的各种风险，是化解社会矛盾的有效途径。
