房地产信托投资基金运作模式选择与风险控制
时间：2021-02-17 00:02:46 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种形式，也是现在许多国家正在实行的一种制度，其本身具有巨大的优势。目前我国发展房地产信托投资基金（REITs）必须发展契约型的，且应以封闭型的基金为主，同时注意防范房地产行业风险、项目自身及市场风险和道德风险。
【关键词】房地产信托投资基金；信托融资；运营模式；风险控制
2010年以来，央行已累计加息5次，12次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。在我国房地产新政濒出、各种融资渠道收紧的情况下，房地产信托投资资金就成为我国房地产行业资金供给的重要渠道之一。实际上，房地产投资信托成本比银行贷款高很多，平均融资成本在20%左右，这比银行贷款7%～8%的利率显然要高得多。但是高收益的同时也意味着高风险，因此，我国发展房地产投资信托资金必须慎重选择运营模式，注意风险控制。
一、房地产信托投资基金及其制度优势
信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）属于房地产证券化的一种，是指信托公司通过制定信托投资计划 ，与投资者（委托人）签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金，然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和人员实施具体的经营管理的一种资金信托投资方式[1]。与一般的信托合同、证券投资基金相比，REITs制度具有很大的优势，这主要体现在以下几个方面：
1.REITs面向中小投资者。意味着一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资，这为小额投资者提供了一种通过低成本、低风险以及最低投资额度最小化的专业理财工具，显然有利于实现中小投资者的投资理财愿望。
2.REITs具有较高的流动性和变现性。它是一种房地产的证券化产品，一般采用股票或受益凭证的形式，从而使得使房地产流动起来。投资者可以通过金融市场自由买卖，这与传统的房地产投资相比，具有相当高的流动性。同时，这也使得REITs与一般封闭式基金相比，能够让广大投资者迅速退出，具有较高的变现性。
3.REITs是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。REITs可以投资于不同的项目，回避风险的能力较强。同时投资者还可以投资于不同的REITs，涵盖不同类别的房地产项目，不会局限于单个REIT的风险压力。REITs的常见的投资经营标的包括写字楼、购物中心、酒店和商铺等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险[2]。
4.REITs是一种有效的保值增值投资工具，能够有效抵御通货膨胀。作为REITs价值基础的房地产，具有很强的保值功能。在通货膨胀时期，伴随着物价的上扬，房地产物业的价值也会升值得很快，但在同时，以房地产物业为资产基础的REITs股票价值也会随之上升，因而REITs的收益水平也会比平时高，能够在一定程度上抵销通货膨胀的影响。因此，房地产投资信托是一种很好的保值增值投资工具[3]。
二、我国房地产信托投资基金运营模式的选择
（一）组织形式的选择
按照REITs的组织形式可采取公司型或契约型。公司型REITs和契约型REITs的最大区别在于两者成立的法律依据不一样。契约型基金是指依据信托契约，通过发行受益凭证而组建的投资基金，它的法律基础是国家的信托法。这类基金一般由基金管理公司、基金托管人及投资者三方当事人订立信托契约而成立。契约型基金表现为基金的持有人（投资者）不是基金管理公司的股东。公司型基金是依《公司法》的要求成立，具有法人资格，它通过发行股票筹集资金，投资者通过购买股票而成为股东。公司型基金在组织形式上与股份有限公司类似，基金公司资产为投资者所有，由股东选举董事会，再由董事会选聘基金管理公司，由基金管理公司负责管理基金业务。因此公司型REITs的投资者的权力要比契约型REITs投资者的权利大得多，REITs投资人可以通过基金持有人大会对基金运作的重大事项行使发言权和表决权。因而公司型REITs从治理结构上更有利于保障基金持有人的权益。国外以为代表美国普遍采用这一基金形式。
公司型或契约型REITs从制度上本身并无优劣之分，但从我国当前实际看，发展REITs应首选契约型的组织形式。这是因为：（1）我国REITs主体法缺位，目前没有专门针对产业投资基金的立法。而发展公司型REITs对法律的要求较高。按照我国《公司法》规定，公司的对外投资还不得超过公司净资产的50%，这不利于REITs的发展。从实践来看，我国目前基金主要集中在证券业，且只存在契约型基金，尚无公司型基金，所以公司型REITs的实践条件暂时不成熟。因此，为了尽快推出REITs，可选择从契约型REITs导入，这样法律的障碍会小一些，推进的步伐会快一些。（2）我国上市公司的内部治理水平还不适合发展公司型REITs。我国目前市场经济发展还欠完善，公司治理水平无法与西方发达国家相比，由于信息的不对称使得经理人经常会做出逆向选择，即选择为自己的利益而不是为股东创造利益最大化的投资方式进行投资运作，从而使股东的权益遭受损失。因此，如果进行大规模公众股东投资人形成公司REITs，委托代理风险和逆向选择风险会过大。（3）长远来看，公司型REITs是必然的发展趋势，因为公司运作模式和流通机制更符合投资者的要求和REITs本身的要求。从REITs的发展趋势来说，许多国家由于原来基金制度采用契约型为主的组织结构，在为REITs立法时也就确定了契约型为主的组织形式。因此，我国发展REITs也不能一蹴而就，需要循序渐进。
（二）交易方式选择
按基金的受益凭证可否赎回、买卖方式的不同，REITs可分为开放型和封闭型。封闭式REITs是相对于开放式REITs而言的，是指REITs的资本总额及发行份数在发行之前就己确定下来，在发行完毕后规定的期限内，REITs的资本总额及发行份数都保持固定不变。开放式REITs是指REITs的资本总额或股份总数可以随时变动，即可根据市场供求情况发行新份额或赎回股份的REITs。从西方各国来说（尤其是美国），开放式REITs已经成为主流，占85%，而亚洲各国REITs目前主要是封闭式的REITs，原因主要在于管理水平和资本市场的成熟度较低。
我国目前尚不具备发展开放式REITs的环境：一是我国基金管理人才缺乏，管理水平有待提高。REITs管理人需要懂得金融、房地产业、商业运作等多领域知识，更需要一个漫长的成长过程。所以在发展REITs上应从管理要求相对较低的封闭式REITs先起步。二是我国房地产市场和证劵市场还不够成熟。由于投资者可以随时赎回，所以开放式基金管理人必须有大量的资金投资于证券形式的房地产。但我国证券市场可供REITs投资的证券产品还不是很多，特别是房地产上市公司的股票和房地产债券还比较少。这样就不利于投资对象的流动性，不利于投资人的赎回。而封闭式基金不用应对投资者随时可能要求的赎回，所以资金使用效率比开放式基金高，其经营业绩一般情况下要高于开放式基金。三是目前我国产业投资基金业缺乏稳定的机构投资者队伍。在我国投资者队伍中，绝大多数是所谓的散户或个体投资者，从总体上看，投资者还不够成熟，承受风险能力较差，理性投资的成分较少，一旦市场发生剧烈波动，投资者撤走资金，必然影响开放式基金的正常运作，有违建立房地产投资信托基金的初衷。根据我国现阶段法律完善程度、房地产业发展阶段和资本市场状况，同时考虑到初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我们认为目前适合发展契约型的房地产投资信托，且应以封闭型的基金为主。在后续的发展中，再以契约型REITs为调整对象，逐渐发展公司型REITs。
