浅谈房地产项目开发与市场调研
时间：2021-01-15 16:04:29 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
【摘要】随着房地产市场的不断发展，研究其开发与市场调研凸显出重要意义。本文首先对房地产项目开发做了概述，分析了房地产市场调研的基本程序、内容及方法，探讨了其计划、组织、协调、控制管理，并提出了对风险的预防与控制。
【关键词】房地产项目；开发；市场调研
一、前言
作为房地产行业的一项重要工作，市场调研工作在近期得到了有关方面的高度重视。研究房地产开发及市场调研相关课题，能够更好地提升其实际经营运作的效果，从而有效优化房地产开发的实际效果，保证一定的经济效益。
二、房地产项目开发概述
1.房地产项目开发的定义
只有明确了房地产项目质量管理的相关定义，才能够从宏观上把握住质量管理的方向，从而进一步从细节完善房地产项目质量管理的体系。所谓的房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是指房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。也就是说，其核心内容就是通过管理的手段优化配置，从而在获得利润的同时，保障项目的质量。
2.房地产项目开发注意要点
房地产项目开发过程应该贯穿项目建设的方方面面，从始至终，只有这样的项目质量管理才能形成一个较为完整的体系，从而有效的保证项目的质量。这也就决定了项目开发过程中的质量管理工作会具有包括开发建设各个阶段的质量及相应的工作质量如决策质量；规划与设计质量；施工质量；回访保修质量的特点。此外值得一提的是，房地产开发项目质量也包含了工序质量、分项工程质量、分部工程质量和单位工程质量等内容。总而言之，在房地产项目的质量管理工作中，要能切实体现出广义性、时效性和相对性等特点。
三、房地产市场调研的基本程序、内容及方法
1.为了使市场调研工作顺利进行，保证质量，在进行房地产市场调研时，应按一定程序进行。房地产市场调研的程序包括：（1）确定调研目的。一般来说确定调研目的要有一个过程，一时确定不下来的可以采用探测性调研、描述性调研、因果性调研来确定。（2）搜集信息资料。市场营销调研需要搜集大量的信息资料，其中有些资料需要经常不断地搜集，有些需要定期搜集，大多数是需要时才进行搜集。（3）制订调研计划。（4）初步调研。初步调研的目的是了解产生问题的一些原因。（5）调研设计。在搜集原始资料时，一般需要被调研者填写或回答各种调研表格和问卷。调研表及问卷是整个调研工作的核心，其设计的好坏将直接影响调研结果。调研表和问卷的设计既要具有科学性又要具有艺术性，以利市场调研工作的条理化、规范化。（6）资料分析。（7）做出结论和提出建议。
2.房地产市场调研的内容非常广泛，涉及到房地产市场需求和供给的各个方面。但由于调研目的不同、调研时间限制，房地产调研的内容也并非完全相同。通常，房地产市场调研主要包括：（1）房地产市场环境调研。房地产企业的生存发展是以适应房地产市场环境为前提的，对房地产企业来说，市场环境大多是不可控因素，房地产企业的生产与营销活动必须与之相协调和适应。尽管企业在市场活动中拥有充分的自主权，但它的经营活动受到社会法律环境的约束，受到行业惯例和准则的规定与制约；社会经济、文化的发展等都对房地产企业生产经营有制约和影响作用。（2）房地产市场需求调研。房地产市场需要既可以是特定房地产市场需求的总和，也可以是专指对某一房地产企业房地产产品的需求数量。市场需求由购买者、购买欲望、购买能力组成。购买者是需求的主体，是需求行为的实施者；购买欲望是需求的动力，是产生需求行业源泉；购买能力是需求的实现条件，是需求行为的物质保障。三者共同构成了需求的实体。
四、房地产开发项目的计划、组织、协调、控制管理
对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。这就是说，通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，项目有序地达到预期总目标。
房地产开发项目的组织管理是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
房地产开发项目的协调管理的意义是为开发项目提供协调和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。这种沟通与协调将更有利于睦邻公共关系，吸纳融通资金，寻找材料设备供货渠道，广揽优秀设计和施工队伍，获得市场竞争优势，促进产品销售。在各种协调之中，人际关系协调最为主要，项目经理在人际关系协调过程中处于核心地位。
房地产开发项目的控制管理的意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。控制管理主要是通过计划、决策、反馈和调整等手段，采用项目分解，各种指标、定额、阶段性目标的贯彻执行与检验等措施，对开发项目的工程质量、施工工期、资金使用、成本造价等进行有效控制，以确保开发项目用最少的投入，获得最大的经济效益、社会效益和环境效益。
五、房地产开发过程中的风险预防与控制
1.房地产项目风险全过程管理
在房地产项目开发的每一个过程和环节中都可能存在风险因素，因此要对房地产开发的整个过程实施动态的全面的系统管理，对房地产开发的每一个环节实时监控分析，对容易发生风险的关键环节列入风险点，实行风险点管理，对可能出现的风险事件提前提出解决预案，以便于在任何时期、任何情况下出现的风险事件都能及时采取有效的对策来化解风险，确保整个工程项目质量、进度、投资三大目标的实现。
2.建立房地产开发风险监控预警系统
房地产开发风险监控预警系统是房地产风险管理过程中风险预防的一个具体办法，它通过提前预报或预先防范的管理方式，收集监控过程中发现的风险征兆，对房地产开发过程中可能出现的风险事件发出预警信号，使管理者能够及时采取校正行动，最大限度地控制风险损失的发生。因此，房地产开发风险控制首先要建立一个有效的监控预警系统，及时察觉风险条件的改变和计划的偏离，以提高项目风险管理的效率。
3.针对关键风险因素制定后备措施
有些风险要求事先制定后备措施，一旦项目实际进展情况与计划不同，就需动用后备措施。后备措施主要有费用、进度和技术三种。预算应急费。预算应急费是项目开发过程中为了保证资金流的健康和畅通，在流动资金中预先的准备好的一笔资金，用于补偿疏漏、差错，应付其他特殊情况。
六、结束语
通过对房地产项目开发与市场调研的相关研究，我们可以发现，房地产开发及调研的方法、内容、组织涉及到诸多方面，有关人员应该从房地产经营的客观实际出发，在充分研究相关理论的基础上，研究制定最为优化的市场调研方案。
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