土地管理与房地产开发经济的内在联系
时间：2021-01-15 12:04:16 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：在30多年里，我国通过改革开放加速了经济改革的步伐，大量企业在进行投资时，都会从事房地产开发，包括：企业建造厂房自己使用，以及企业建造厂房或住宅，出售给他人使用。房地产开发包含了土地取得、设计、施工和营运等多方面领域，是所有跨国活动中，最需要直接面对当地环境的一种产业。在这30多年间，我国的土地政策环境持续在改变，那企业如何在如此变化的环境中，成功从事房地产开发，回答这一问题能够指引未来房地产经济的发展。
关键词：土地管理 制度环境 房地产企业 战略反应经济
中图分类号：F293
文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2016）07-281-02
企业在从事房地产开发时，会面临到的制度环境，包括官方的法律、政策，以及当地的政治、文化。因此，本研究将探讨房地产企业在面对制度的不成熟时，企业是如何从事房地产开发的，以及随着制度的逐渐成熟，房地产企业又是如何改变作法的，借此了解企业是如何应对土地管理的制度环境。
一、理论基础
（一）制度环境
在新兴经济体中，企业必须面对当地的制度。制度就是企业在当地投资和经营所需要遵守的游戏规则，其中，制度包括：正式制度和非正式制度。正式制度为当地的法律和政策，也就是外资企业在当地名义上要遵守的规则；非正式制度为当地的政治和社会情形，也就是一般的潜规则，比如当地官员贪污腐败的程度、当地居民支持/排斥的做法。有些学者进一步提出制度的关联性观点，认为在新兴经济体中，正式制度开始发展时，因为正式制度还不完善，还有很多漏洞，造成合约双方没有保障，信息也没有正式的渠道可以流通，此时，非正式制度将会取代正式制度，成为企业能够成功经营的关键因素。
（二）战略反应方式
当企业面对到制度压力，尤其是制度环境的改变，新的制度压力出现时，企业会去决定是要遵守还是反抗，才能对企业带来帮助。同时利用“制度观点”和“资源依赖观点”，去预测企业在制度化过程中的战略选择，根据抵抗制度压力的程度，分成了顺从、妥协、回避、藐视和操控五大类，其中，每一大类细分至三小类，总共有十五种反应方式。
企业会面临到的制度压力有很多，它们会适时的与制度压力做互动，学者奥利弗提出了十个假说，认为在某些情况下，企业的反应方式会偏向以下几种：（1）遵守制度压力会使企业社会合法性的程度降低一增加企业去抵抗制度压力；（2）遵守制度压力会使企业经济有效性的程度降低一增加企业去抵抗制度压力；（3）制度压力来源的多样性越高一增加企业去抵抗制度压力；（4）企业对施加制度压力来源者的依赖性越低一增加企业去抵抗制度压力；（5）施加在企业的制度压力与企业本身的目标一致性越低一增加企业去抵抗制度压力；（6）施加在企业的制度压力对企业的约束性越高一增加企业去抵抗制度压力；（7）制度压力的法律强制性越低一增加企业去抵抗制度压力；（8）制度压力的自主散布性越低一增加企业去抵抗制度压力；（9）企业对未来环境的不确定性越低一增加企业去抵抗制度压力；（10）企业间的环境关联性越低一增加企业去抵抗制度压力。
二、土地管理的制度环境变迁
（一）法律环境
我国的法律属于正式制度，是名义上所有企业都要遵守的规则。在2000年前，针对房地产企业的法律已经存在，然而看似已经有完整的法律可以规范房地产企业，但就工程部分来看，相关的法律并不成熟，尤其是土地取得的方式，还是属于地方政府和企业自行协议出让即可。因此，各地方官员有很大的权力可以直接出让土地，这种出让的做法直到2004年，地方政府发布了关于土地出让的一系列政策，规定经营性用地一律实行招标拍卖挂牌出让，这改变了企业获得土地的作法。
制度成熟定义为：法律、规范越来越完整，且越来越趋向市场化。我国近期的相关法律逐渐修改和制定，从2004年开始，我国民众私有财产的概念逐步加深，企业在从事房地产开发取得土地时，容易遇到钉子户拒绝迁移的阻碍，在施工时，则有附近居民抗争的阻碍，因此，从事房地产开发的难度比早期还要增加很多。上述各项相关法律的建立和修改可以显示出我国的正式制度越来越趋向成熟，但要特别强调的是，制度成熟并不是限定在某一个时间点，这是一个逐渐的过程。
（二）政策环境
进入20世纪90年代以来，我国进行了税收改革，地方政府上缴一定税收给中央后，其余为地方政府发展地方的经费，利用土地使用权的有偿转让来改善地方财政，推出一系列鼓励房地产开发的政策。土地开发，发展工业区或房地产成为主要手段，沿海地方政府开始大量复制“筑巢引凤”的政策，将大片农田转为开发区，在，土地租金、税捐、劳动规范、环境评估各方面创造有利投资条件。
但到了2007年时，地方政府为了应对投资过热和土地市场的混乱，采取宏观调控的作法，从2007年到2010年止，我国提高银行利率。2007以来发布的一系列经济改革政策对房地产开发有很大的影响，加大了对闲置土地的清理力度，对超出合约动工日一年还尚未开发的土地征收“土地闲置费”，对超出合约动工日两年还尚未开发的土地，“无偿收回”土地使用权，并且加强对建设用地供应和土地价格变动情况的监测分析，制止土地囤积的行为。另一方面，地方政府开始清理各地方的开发区，撤销与整合了大量经济开发区，撤销和整合的数量接近原有数量的50%，并且对全国土地市场进行严厉检查。此时，地方政府对土地进行整顿，且法律规范越来越完整，造成企业取得土地的难度上升，无法像过去一样轻松且便宜的取得土地。20多年问，我国对房地产开发的政策有很大改变，从早期的鼓励，并且提供帮助，到近期的严格监控，和打压房地产价格。
（三）民众
在房地产开发中，取得土地和施工这两个阶段，是最需要直接面对当地民众的。早期，政府协议出让的土地，政府只要一声令下，民众的拆迁工作可以立即执行，因此，企业获得的土地是干干净净的，几乎不会有任何土地产权的问题，在施工时，国家政策又是促进房地产开发的，民众只会遵照政府的指示配合，并不会对施工所造成的问题进行抗议。随着物权法建立，民众开始有所有权的观念，造成现在的拆迁工作不像早期这么容易，需要更加满足当地居民的需求，在某些案例中还有钉子户的问题，会抗议企业在本地进行开发，这类土地产权的问题，将会造成整个开发项目的时间延迟和成本支出。另外，在施工时，对工人的安全卫生管理需要开始重视，去减少劳工受伤后的问题和麻烦。
