房地产市场中开发商与消费者之间的博弈分析
时间：2021-01-15 12:01:54 来源：雅意学习网 本文已影响 人 
摘要：国内一些城市相继推出限购令，但房价并没有如预期般得到有效遏制。文章以国内房地产市场为研究对象，从供需角度对房地产开发商和消费者的市场行为进行博弈分析，探索开发商将房价维持在高位的原因，并在此基础上对房地产市场的发展做出大胆预测，为政府规范房地产市场体系降低房价提供一定的决策参考。
关键词：房价；限购令；供需平衡；博弈分析
一、引言
2010年4月“新国十条”出台后，部分房价过高城市相继出台限购令，然而房价上涨并没有得到有效遏制，相反国内房价在多次“已经到顶”的预言中屡创新高，坚挺上涨。2016年房地产市场大热，2017年上半年部分城市房价虽有回落，但是一、二线城市房价仍然维持高位稳定，二、三线城市房价异军突起，结构化分化愈加明显，房地产市场降温仍然处于隔靴搔痒状态，政府对房地产市场的调控情况劣于预期。
“限购令”指政府出台的房屋限购政策，希望从需求端入手，在保证基本住房需求的同时，彻底遏制投机和过度投资。但是“限购令”只是一种政策，不属于法律，所以相关部门有关人士可以寻求对策，从而降低了政策的实施效果。再者“限购令”限制部分需求的同时也抑制了供给，且有人就有刚需，即使房价短期下跌，长期来看并没有呈现下跌趋势。
博弈论关注参与主体的策略以及策略的均衡问题，侧重于多主体分析，认为每个主体都会选择最佳的行动以获取最大的好处，而且每个主体总会认为其他主体也在设法争取自身利益最大化。在房地产市场中，开发商和消费者是利益关系最紧密的两大利益主体。所以，本文先从供需入手分析房地产市场一般现状，接着主要从房地产开发商之间、开发商和消费者之间的利益关系展开博弈分析，探索国内房价维持高位的原因。
二、房地产市场供需分析
中国人一直是为了房子活着的，房子对广大中国人意味着：安全感、归属感、自我认同感，房子在中国人眼中绝不是一种普通物品，更多的是一种情感的寄托。所以限购令的出台虽然可以减缓部分“炒房热”，但对于有刚需的客户来说并不能有效降低对房子的渴求。限购令的出台并没有有效遏制房价上涨，从供需角度来看，城市人口流入并没有减缓，且只要有人就会存在刚需。限购令只是冻结了大部分商品房的交易來抑制房价的过快上涨，但并不意味着房价就涨不上去。此外限购令抑制需求的同时，开发商也相应减少商品房供给，成交量减少的同时也因为供给减少，会带来新一轮的房价上涨。
如图1所示，目前房地产市场处于卖方市场，开发商掌握价格的主动权。当开发商有意识提高价格，则部分消费者会选择等待。由于住房需求属于刚性需求，即使开发商大幅提高价格，需求量也不会大幅度减少。因此S■S■，开发商愿意减少销量来获得更大的收益。
三、博弈分析
目前，我国房地产市场现状以及房价维持高位稳定是房地产市场多方博弈的结果，其中主要的矛盾方是开发商和消费者，两者之间的均衡变化推动价格的波动。
（一）房地产开发商之间的博弈分析
为了简化分析的过程，可以假设房地产市场只有AB两家开发商，调整古诺模型，下面来看一下两家开发商的价格战博弈。
博弈模型的假设如下：
1. A、B两个房地产开发商用相同的边际成本开发出来的商品房是无差别的。
2. A、B开发商同时进入市场的垄断竞争，即预测竞争对手选择商品房的价格。
3. 消费者是经济人会购买价格比较低的开发商的商品房。
4. 开发商面临的市场需求曲线是非线性。
A开发商面对消费者有两种操作策略：降价和提价。B开发商与其的博弈属于不完全信息静态博弈，也有两种策略降价与提价。因此，具有四种博弈情况。
如表1显示的博弈过程所示，只要A、B中有一方采取降价策略，因为消费者倾向于低价，所以降价的开发商将获得更多甚至全部客户，从而获得的报酬将远大于未降价的开发商。未降价的开发商对结果不满意，只能随着降价的一方降至同一价格。这个过程会一直重复，直至价格无法再低，显然这个结果对于追求高利润的开发商是无法接受的。
若A、B都提价或者都降价，因为商品房是无差别的，那么消费者选择A与选择B是无差别的，所以A、B在售价相同时均分客户，获得的报酬也相同，但因为住房需求属于刚性需求，即使开发商大幅提高价格，需求量也不会大幅度减少，所以A、B都采取提价策略可以都获得更多报酬。
房地产市场是不完全竞争的区域性市场，开发商会自发“抱团”，利用流动性差特点提高价格获得超额利润，所以最后均衡的结果就是开发商提高价格，保持房价在高位稳定。
（二）房地产开发商与消费者之间的博弈
当前我国房地产市场地区间发展的不平衡导致房地产市场总体上处于结构性供给过剩，居民住房不足与商品房的高空置率存在矛盾，投资过热有效需求无法得到满足。在房地产交易市场中，开发商与消费者的博弈最终确定交易价格和交易量的平衡。买卖双方在分析需求及建筑物价格等属性特征确定效用，最终在双方效用最大化条件上达成交易。
1. 开发商与消费者博弈模型假设如下。
（1）消费者与开发商为此博弈模型的参与者，双方均为理性经济人。
（2）消费者效用最大化表现为价有所值，即当房价处于合理区间的市场均衡时，买卖双方达成购房协议开发商和消费者的效用都为U0。
（3）此博弈过程虽为不完全信息静态贝叶斯博弈，但信息的不对称不是此文权衡博弈价格影响因素的重点。
2. 建立模型
将房地产开发商的策略分为两种：提价和降价。面对房地产开发商提价P，开发商每成交一套房，开发商获得超额利润效用增加a，消费者效用减少a；房地产开发商降价P，开发商每成交一套房，开发商效用减少b，消费者物超所值效用增加b。开发商提高价格，消费者拒绝购买，开发商不仅丧失均衡效用，同时增加c的机会成本，消费者由于拒绝高价行为会增加c的心理效用。
